Systematische Aufspaltung notarieller Grundstückskaufverträge

29. Juni 2016 | Kanzlei und Beruf
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Die Aufspaltung von Verträgen erfolgt “systematisch” im Sinne von § 14 Abs. 3 BNotO iVm Ziff. II Nr. 1 Buchst. d RL F, wenn sich der Notar über das Erfordernis eines sachlichen Grundes hinwegsetzt und das Fehlen des sachlichen Grundes bewusst hinnimmt.

De hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall betraf einen hessischen Anwaltsnotar. Mit Disziplinarverfügung vom 01.11.2012 hat der Präsident des Landgerichts Darmstadt dem Notar wegen eines einheitlichen Dienstvergehens (§ 95 BNotO) eine Geldbuße von 7.500 € auferlegt. Die Disziplinarverfügung ist gestützt auf mehrere (angebliche) Amtspflichtverletzungen. Unter anderem wird dem Notar vorgeworfen, er habe in einer Vielzahl von Fällen Grundstückskaufverträge nicht in Anwesenheit von Verkäufer und Käufer beurkundet, sondern die Verträge systematisch in Angebot und Annahme aufgespalten und regelmäßig nur das – bindende – Angebot des Käufers beurkundet. Initiiert und vereinbart worden seien die jeweiligen Beurkundungstermine dabei regelmäßig nicht von den Käufern selbst, sondern von bestimmten Finanzdienstleistern als Vermittler. Ausschließlich mit ihnen habe der Notar die Urkunden vorbereitet. Aufgrund der in den geprüften Fällen sehr kurzen Frist zwischen der Vereinbarung des Beurkundungstermins und der tatsächlich durchgeführten Beurkundung selbst stehe fest, dass die Käufer regelmäßig keine Gelegenheit gehabt hätten, sich ausreichend auf die Beurkundung vorzubereiten. Mit den jeweiligen Verkäufern, für die die Finanzdienstleister nicht als Vertreter aufgetreten seien, habe der Notar jedenfalls bis zur Beurkundung keinen Kontakt gehabt, weshalb die für die Aufspaltung regelmäßig gegebene Begründung, Verkäufer und Käufer hätten keinen gemeinsamen Termin finden können, ohne tatsächliche Grundlage sei. Konkret dargelegt werden in der Disziplinarverfügung insoweit 8 Fälle.

Der vom Notar gegen die Disziplinarverfügung erhobene Widerspruch ist mit Bescheid des Präsidenten des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 13.06.2013 zurückgewiesen worden.

Die gegen die Disziplinarverfügung in Gestalt des Widerspruchsbescheids erhobene Klage ist vor dem Notarsenat des Oberlandesgerichts erfolglos geblieben. Das Oberlandesgericht hat die Anfechtungsklage nicht für begründet erachtet. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, es erachte die in der angefochtenen Disziplinarverfügung festgesetzte Geldbuße schon alleine wegen des Vorwurfs der systematischen Aufspaltung zu beurkundender Verträge in Angebot und Annahme als geboten. Durch diese Aufspaltung habe der Notar gegen Ziff. II. Nr. 1. Buchst. d der Berufsrichtlinien der Notarkammer Frankfurt am Main verstoßen. Dadurch und durch weitere Begleitumstände der Beurkundungen habe der Notar den Anschein erweckt, der Notar werde von den Grundstücksverkäufern bzw. den Vermittlern gezielt ausgewählt, weil er bereit sei, bindende Grundstückskaufvertragsangebote der Käufer kurzfristig auch ohne nähere Prüfung des Vorliegens eines sachlichen Grundes getrennt von der Vertragsannahme der Verkäufer zu beurkunden. Allein dieser Anschein wecke Zweifel an der gebotenen Unparteilichkeit des Notars und begründe eine Verletzung seiner sich aus § 14 Abs. 3 Satz 2 BNotO iVm Ziff. II. 1. Buchst. d der Berufsrichtlinien der Notarkammer Frankfurt am Main ergebenden Amtspflichten. Die vom Oberlandesgericht zugelassenen Berufung hat nun der Bundesgerichtshof als in der Sache unbegründet zurückgewiesen:

Der Notar hat in acht Fällen schuldhaft gegen § 14 Abs. 3 BNotO verstoßen und dadurch ein Dienstvergehen (§ 95 BNotO) begangen.

Nach § 14 Abs. 3 BNotO hat sich der Notar durch sein Verhalten innerhalb und außerhalb seines Amtes der Achtung und des Vertrauens, die dem Notaramt entgegengebracht werden, würdig zu zeigen. Er hat jedes Verhalten zu vermeiden, das den Anschein eines Verstoßes gegen die ihm gesetzlich auferlegten Pflichten erzeugt, insbesondere den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit. Die hier maßgeblichen, zu § 14 Abs. 3 BNotO ergangenen Berufsrichtlinien der Notarkammer Frankfurt am Main (im Folgenden: RL F) bestimmen dazu in Ziff. II Nr. 1 Buchst. d, dass es unzulässig ist, Verträge systematisch, also planmäßig und missbräuchlich, in Angebot und Annahme aufzuspalten. Hiergegen hat der Notar in acht Fällen verstoßen.

Dem Notar ist ein Verstoß gegen § 14 Abs. 3 BNotO in Bezug auf die in der Disziplinarverfügung konkret dargestellten Beurkundungsvorgänge vorzuwerfen. In diesen Fällen hat der Notar jeweils planmäßig und missbräuchlich nur die Angebote der Käufer, nicht aber die Annahmeerklärungen der Verkäufer beurkundet. Die Kaufverträge wurden damit in Angebot und Annahme aufgespalten.

Dass die Aufspaltungen nicht auf Empfehlungen des Notars beruhten, sondern dieser nur von einer der künftigen Vertragsparteien, und zwar nur von dem jeweiligen Käufer, aufgesucht wurde, ist entgegen der Auffassung des Notars unerheblich. Zweck der sich aus § 14 Abs. 3 BNotO iVm Ziff. II RL F ergebenden Verbote ist es, Gestaltungen des Beurkundungsverfahrens zu verhindern, durch die der Schutzzweck der notariellen Beurkundung ausgehöhlt oder die Durchsetzung bestimmter Vertragsbedingungen unter Vermeidung der Verhandlung mit dem Vertragspartner verfolgt wird und die deshalb den Eindruck entstehen lassen, dass der Notar nicht mehr unparteiisch und unabhängig ist1. Ob eine atypische Verfahrensgestaltung dem Schutzzweck der notariellen Beurkundung zuwiderläuft, hängt aber nicht davon ab, ob sie vom Notar empfohlen oder dem unabhängig von einer Empfehlung des Notars geäußerten Wunsch eines Urkundsbeteiligten oder eines Dritten entspringt. Insbesondere im Hinblick auf den gemäß § 14 Abs. 3 BNotO zu vermeidenden Eindruck der Parteilichkeit oder Abhängigkeit des Notars ist es unerheblich, ob der Notar die atypische, missbräuchliche Gestaltung des Urkundsverfahrens selbst anregt oder an ihr “nur” mitwirkt.

Nach den Umständen des Streitfalls ist weiter davon auszugehen, dass die Aufspaltung der einzelnen Beurkundungsvorgänge “systematisch”, also planmäßig und missbräuchlich, erfolgte. Zwar wird, wenn ein Verbraucher eine Immobilie vom Bauträger ausschließlich zum Zwecke der Kapitalanlage und/oder Steueroptimierung erwirbt, die Vertragsaufspaltung in die vom sogenannten Zentralnotar zu beurkundende Erklärung des Verkäufers und die vom sogenannten Ortsnotar zu beurkundende Erklärung des Käufers häufig den berechtigten Interessen beider Parteien entsprechen und damit oftmals auch von einem sachlichen Grund getragen sein; gibt bei Vorliegen eines sachlichen Grundes der “belehrungsbedürftigere” Käufer das Angebot ab, so ist hiergegen unter dem Gesichtspunkt des § 14 Abs. 3 BNotO iVm Ziff. II Nr. 1 Buchst. d RL F grundsätzlich nichts einzuwenden. In den streitgegenständlichen Fällen handelte der Notar aber schon deshalb planmäßig und missbräuchlich, weil er sich über das Erfordernis eines sachlichen Grundes völlig hinweggesetzt hat. Dazu hat der Präsident des Landgerichts Darmstadt ausweislich der Disziplinarverfügung festgestellt, dass der Notar im Einzelfall gerade nicht überprüft hat, ob es einen sachlichen Grund für die getrennte Beurkundung gab; er habe in der Urkunde – ohne tatsächliche Grundlage – angebliche Gründe für die Aufspaltung allenfalls pauschal angegeben. Der Notar hat sich gegen diese Feststellung zu keiner Zeit substanziiert gewandt. Selbst im gerichtlichen Verfahren hat er nicht darzulegen versucht, worin im einzelnen Fall der sachliche Grund für die Aufspaltung gelegen haben soll. Daraus schließt der Bundesgerichtshof, dass der Notar in den fraglichen Fällen einen sachlichen Grund für die Aufspaltung nicht festgestellt und das Fehlen eines sachlichen Grundes für die Aufspaltung bewusst hingenommen hat.

Entgegen der Auffassung des Notars steht der Annahme von Verstößen gegen § 14 Abs. 3 BNotO iVm Ziff. II Nr. 1 RL F die Urkundsgewährungspflicht des Notars nicht entgegen. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO ist es dem Notar lediglich verwehrt, seine Amtstätigkeit ohne ausreichenden Grund zu verweigern. Ein ausreichender Grund zur Verweigerung einer Beurkundung liegt stets vor, wenn der Notar mit der Vornahme der gewünschten Beurkundung gegen Amtspflichten verstößt2. Soweit sachliche Gründe für eine Vertragsaufspaltung nicht vorliegen, darf der Notar seine Mitwirkung an einer entsprechenden Beurkundung damit ohne weiteres versagen.

Zur Ahndung des vom Notar begangenen (einheitlichen) Dienstvergehens ist eine Geldbuße in der durch die Disziplinarverfügung verhängten Höhe von 7.500 € erforderlich und angemessen. Als Berufungsgericht übt der Bundesgerichtshof gemäß §§ 60 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3, 65 Abs. 1 Satz 1 BDG iVm § 105 BNotO eigene Disziplinargewalt aus und hat – unter Wahrung des Verschlechterungsverbots (§ 3 BDG iVm §§ 88, 128 VwGO) – die unter den konkreten Umständen des Einzelfalls erforderliche Disziplinarmaßnahme nach eigenem pflichtgemäßem Ermessen zu bestimmen3. Nach Abwägung aller für und gegen den Notar sprechenden Umstände teilt der Bundesgerichtshof im Ergebnis die Auffassung des Oberlandesgerichts, dass die in der Disziplinarverfügung verhängte Geldbuße in Höhe von 7.500 € schon im Hinblick auf die festgestellten Verstöße gegen § 14 Abs. 3 BNotO iVm Ziff. II Nr. 1 RL F gerechtfertigt ist. Obwohl der Notar disziplinarrechtlich noch nicht in Erscheinung getreten war, schied insbesondere in Anbetracht des ganz erheblichen Gewichts der festgestellten, den Kernbereich der notariellen Amtspflichten (§ 14 BNotO) betreffenden Verstöße die bloße Erteilung eines Verweises aus. Aus denselben Gründen kam bei dem in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen lebenden Notar auch die Verhängung einer niedrigeren Geldbuße nicht in Betracht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. März 2016 – NotSt(Brfg) 6/15

  1. vgl. Weingärtner/Wöstmann, Richtlinienempfehlungen BNotK/Richtlinien Notarkammern, 2004, Zweiter Teil, II. RL-E Rn. 3
  2. vgl. nur Sandkühler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 2016, § 15 Rn. 55
  3. Zimmer in Diehn, BNotO, 2015, § 109 Rn. 5; zur Entscheidungskompetenz des OLG: BGH, Beschluss vom 25.07.2012 – NotSt(Brfg) 5/11, ZNotP 2012, 359 Rn. 3

 
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