Der gescheiterte Hauskauf – und die vergeblichen Aufwendungen

15. Juli 2016 | Einkommensteuer (privat)
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Vergebliche Aufwendungen für den gescheiterten Erwerb eines Immobilienobjekts stellen keine vorab entstandene Werbungskosten dar, wenn der Kaufinteressent noch nicht endgültig zum Kauf und der anschließenden Vermietung entschlossen war.

Aufwendungen, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden, können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird1. Ein solcher Abzug ist von dem Zeitpunkt an gegeben, zu dem sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist2. Die (vorab entstandenen) Aufwendungen können -als vergeblicher Aufwand- selbst dann abziehbar sein, wenn es entgegen den Planungen des Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen kommt, sofern nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht3.

Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt grundsätzlich voraus, dass sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat4. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung in einem bestehenden Gebäude durch Sanierung erst noch hergestellt werden muss5. Selbst nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht können vorab entstandene vergebliche Werbungskosten weiter abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige -nachdem er das Scheitern seiner Investition erkannt hat- etwas aufwendet, um sich aus der vertraglichen Verbindung zu lösen. Der durch die Absicht der Einkünfteerzielung begründete Veranlassungszusammenhang wirkt fort, solange er nicht durch eine der Vermögenssphäre zuzuweisende neue Veranlassung überlagert wird6. Andererseits genügt es nicht, wenn der Entschluss zur Vermietung zu einem Zeitpunkt getroffen wird, indem bereits absehbar ist, dass die Investition scheitern wird.

Ob der Steuerpflichtige (rechtzeitig) endgültig entschlossen war, die Immobilie zur Einkünfteerzielung zu nutzen, hat das Finanzgericht anhand der objektiven Gesamtumstände des Falles nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden (§ 96 Abs. 1 FGO).

Auf die Vermietungsabsicht als innere Tatsache kann nur anhand von äußeren (vom Finanzgericht festgestellten) Umständen (Indizien) geschlossen werden7. Absichtsbekundungen des Steuerpflichtigen genügen insoweit nicht8. Kommen Vermietungsbemühungen noch nicht in Betracht, z.B. weil das Objekt noch nicht hergestellt ist, muss sich aus anderen objektiven Umständen ergeben, ob der Steuerpflichtige zur Vermietung bereits entschlossen war. Erforderlich ist in jedem Fall eine Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalles. Dabei müssen nicht nur die im Streitzeitraum eingetretenen Umstände berücksichtigt werden. Bei der tatrichterlichen Würdigung der Umstände kann in Zweifelsfällen auch das spätere Verhalten des Steuerpflichtigen mit einbezogen werden9. Starre Regeln für die Würdigung und Gewichtung der einzelnen Umstände gibt es nicht.

An die vom Finanzgericht festgestellten Tatsachen ist der BFH grundsätzlich gebunden (§ 118 Abs. 2 FGO). Das gilt auch für die Tatsachen, die das Finanzgericht aus anderen Tatsachen (Indizien) geschlossen hat. Der BFH überprüft insofern allerdings, ob die Schlussfolgerung durch Verfahrensmängel beeinflusst ist, was vorliegend nicht der Fall ist. Darüber hinaus prüft der BFH nur, ob Sie mit den Denkgesetzen und den allgemeinen Erfahrungssätzen in Einklang steht. Dabei genügt es, wenn die Schlussfolgerungen des Finanzgericht möglich sind, sie müssen nicht zwingend sein10. Der BFH darf die Umstände des Falles grundsätzlich nicht selbst würdigen und insbesondere nicht seine Überzeugung an die Stelle der Überzeugung des Finanzgericht setzen.

Nach diesen Maßstäben ist in dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall die Schlussfolgerung des Finanzgericht, dass eine von der Kaufinteressentin behauptete Vermietungsabsicht nicht festgestellt werden könne, nicht zu beanstanden. Dies geht zu Lasten der Kaufinteressentin, deren Begehren nur dann Erfolg gehabt hätte, wenn das Gericht davon überzeugt gewesen wäre, dass sie zur Vermietung der Dachgeschosswohnung entschlossen war.

Das Finanzgericht hat es dahinstehen lassen, ob die Kaufinteressentin die Dachgeschosswohnung nach Fertigstellung -wie ursprünglich von ihr selbst vorgetragen- selbst zu nutzen beabsichtigte und ob sie tatsächlich, wie von ihr vorgetragen, den Vorkostenabzug nach § 10e Abs. 6 EStG hinsichtlich dieses Objekts lediglich irrtümlich geltend gemacht hat. Jedenfalls habe die Kaufinteressentin nicht nachgewiesen, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt die Absicht, die maßgebliche Dachgeschosswohnung zu vermieten, aufgenommen habe. Unerheblich sei insoweit, ob die Kaufinteressentin schuldlos an der Aufnahme konkreter Vermietungsbemühungen der noch nicht fertiggestellten Wohnung gehindert war.

Zumindest ab Anfang 1997 sei nicht mehr absehbar gewesen, ob und gegebenenfalls wann die Dachgeschosswohnung im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden könne. Auch wenn die Kaufinteressentin zu diesem Zeitpunkt Kontakt zu einem Maklerbüro aufgenommen habe, habe sie zu keinem Zeitpunkt konkrete Vermietungsbemühungen unternehmen können, weil bis zur Versteigerung der Wohnung niemals absehbar gewesen sei, wann die leerstehende (und nicht betriebsbereite) Dachgeschosswohnung vermietbar sein würde. Vor diesem Hintergrund sei auch das Maklerbüro angewiesen gewesen, mit der Mietersuche zu warten, bis dies geklärt sei. Soweit die Kaufinteressentin ihre zivilrechtlichen Ansprüche auf Erlangung des Eigentums an der Wohnung nachdrücklich und unter Aufwendung erheblicher finanzieller Mittel durch mehrere gerichtliche Instanzen verfolgt habe, folge daraus lediglich, dass sie die mit der Anschaffung der Dachgeschosswohnung angefallenen Kosten nicht ohne Weiteres verloren geben wollte. Daraus lasse sich indes nicht schließen, dass die Kaufinteressentin die Immobilie gerade für Zwecke einer behaupteten späteren Vermietung habe “retten” wollen; ebenso möglich sei, dass sie die ihr zustehenden Rechte weiterverfolgt habe, um das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern. Hierfür spreche neben der ursprünglich behaupteten Selbstnutzungsabsicht auch, dass die Kaufinteressentin angesichts der vorhandenen Baumängel selbst nach Erlangung der Eigentümerstellung noch erhebliche finanzielle Mittel hätte aufwenden müssen, um die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu versetzen.

Diese Schlussfolgerungen sind möglich. Sie verstoßen weder gegen Denkgesetze noch gegen Erfahrungssätze. An sie ist der Bundesfinanzhof gebunden (§ 118 Abs. 2 FGO).

Es begegnet keinen revisionsrechtlichen Bedenken, wenn sich das Finanzgericht aufgrund der von ihm festgestellten objektiven Umstände keine Überzeugung dahin bilden konnte, dass die Kaufinteressentin den Entschluss, Einkünfte aus der Vermietung der Dachgeschosswohnung zu erzielen, endgültig gefasst hat. Zutreffend berücksichtigt das Finanzgericht im Rahmen seiner Gesamtwürdigung, dass die Kaufinteressentin selbst darauf hingewiesen hat, dass sie das maßgebliche Objekt -jedenfalls zunächst- mit dem Ziel der Selbstnutzung erworben habe. Nicht zu beanstanden ist auch die Würdigung des Finanzgericht, wonach die bloße Kontaktaufnahme mit einem Maklerbüro noch keine ernsthaften und nachhaltigen (und mithin hinreichenden) Vermietungsbemühungen erkennen lasse, wenn der Makler gleichzeitig angewiesen sei, das Objekt nicht auf dem Wohnungsmarkt anzubieten, bis geklärt sei, wann die Wohnung überhaupt vermietet werden könne. Vor diesem Hintergrund hat das Finanzgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Berücksichtigung von fehlgeschlagenem Aufwand voraussetzt, dass eine entsprechende Einkünfteerzielungsabsicht zu irgend einem Zeitpunkt nachweislich vorhanden war. Zuletzt ist auch der Schluss des Finanzgericht, die Kaufinteressentin habe ihren rechtlichen Kampf gegen die drohende Zwangsversteigerung des Objekts nicht nachweislich wegen einer beabsichtigten Vermietung, sondern -wegen des verbleibenden hohen Investitionsbedarfs- gegebenenfalls auch wegen einer beabsichtigten künftigen Veräußerung des Objekts geführt, zumindest möglich (wenngleich auch nicht zwingend). Die insoweit gegen die Würdigung des Finanzgericht vorgebrachten Angriffe der Revision führen nicht zu einem anderen Ergebnis; insbesondere geht die Kaufinteressentin zu Unrecht davon aus, dass ihr dahingehendes Engagement “objektiv” eine Fremdvermietung indiziere.

Vor diesem Hintergrund hat das Finanzgericht die von der Kaufinteressentin geltend gemachten “fehlgeschlagenen” Aufwendungen für die Dachgeschosswohnung zu Recht schon mangels Nachweises einer zum maßgeblichen Zeitpunkt vorliegenden Einkünfteerzielungsabsicht nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Der Bundesfinanzhof braucht daher nicht zu entscheiden, ob (und gegebenenfalls inwieweit) eine Berücksichtigung auch deshalb nicht in Betracht kommt, weil der maßgebliche Aufwand nicht im Streitjahr abgeflossen ist (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG).

Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. Februar 2016 – IX R 1/15

  1. BFH, Beschluss vom 04.07.1990 – GrS 1/89, BFHE 160, 466, BStBl II 1990, 830
  2. BFH, Urteile vom 29.11.1983 – VIII R 96/81, BFHE 140, 208, BStBl II 1984, 303; vom 29.07.1986 – IX R 206/84, BFHE 147, 176, BStBl II 1986, 747; vom 06.09.2006 – IX R 13/05, BFH/NV 2007, 406
  3. BFH, Urteil vom 29.11.1983 – VIII R 160/82, BFHE 140, 216, BStBl II 1984, 307, m.w.N.
  4. BFH, Urteil vom 11.12 2012 – IX R 14/12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279
  5. vgl. BFH, Urteil in BFH/NV 2007, 406
  6. BFH, Urteile vom 07.06.2006 – IX R 45/05, BFHE 214, 176, BStBl II 2006, 803, m.w.N.; vom 21.11.2013 – IX R 12/12, BFH/NV 2014, 834
  7. so schon BFH, Urteil vom 06.12 1994 – IX R 11/91, BFHE 176, 221, BStBl II 1995, 192
  8. BFH, Urteil vom 16.06.2015 – IX R 27/14, BFHE 250, 489
  9. vgl. BFH, Urteile vom 08.02.1983 – VIII R 163/81, BFHE 138, 202, BStBl II 1983, 355; vom 04.06.1991 – IX R 89/88, BFH/NV 1991, 741; BFH, Beschluss vom 12.10.2006 – IX B 202/05, BFH/NV 2007, 226
  10. ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Urteil vom 25.08.2010 – II R 35/08, BFH/NV 2010, 2301, m.w.N.

 
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