Gewerbeimmobilien – und die Einkünfteerzielungabsicht

6. Januar 2016 | Einkommensteuer (privat)
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Die – bei Gewerbeimmobilien stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellende – Einkünfteerzielungsabsicht eines Vermieters ist anhand einer Prognoserechnung festzustellen. In diese Prognoserechnung sind jedoch nicht ausschließlich solche Umstände einzubeziehen sind, die bereits bei Beginn der Vermietungstätigkeit vorgelegen haben. Veränderungen in der Art und Weise der Vermietungstätigkeit, die auf eine zukünftige Verbesserung der Einnahmensituation schließen lassen, können in der Prognoserechnung zu berücksichtigen sein.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen1. Die Einkünfteerzielungsabsicht kann erst nachträglich einsetzen und auch wieder wegfallen2.

Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen solchen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben3. Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeimmobilien4.

Abweichend von vorstehendem Grundsatz ist bei Gewerbeimmobilien die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen5. Dabei sind Gewerbeimmobilien -in Abgrenzung zu einer Wohnung- alle diejenigen Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen6. Eine Gewerbeimmobilie in diesem Sinne ist auch ein aus landwirtschaftlichen Grundstücksflächen und Gebäuden bestehendes Anwesen, das für den Betrieb einer Pferdepensionshaltung und Pferdezucht zu dienen bestimmt ist.

ie nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbare Tätigkeit ist objekt- und nicht grundstücksbezogen. Maßgebend ist daher sowohl im Hinblick auf den objektiven Tatbestand als auch für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht die auf ein bestimmtes Objekt (z.B. Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil) ausgerichtete Tätigkeit des Steuerpflichtigen7. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist nur dann auf das gesamte Grundstück zu beziehen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit auf das gesamte Grundstück richtet8.

Die Feststellung, ob der Steuerpflichtige die Absicht hatte, langfristig Einkünfte aus dem Objekt zu erzielen, hat das Finanzgericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung zu treffen9. Den Steuerpflichtigen trifft insoweit die Feststellungslast10.

Im Rahmen der danach vorzunehmenden Gesamtwürdigung ist unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände anhand einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von grundsätzlich 30 Jahren, der in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und der anfallenden Werbungskosten festzustellen, ob aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann11. Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben nur dann anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen sind, wenn keine ausreichenden objektiven Umstände für die zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen und Ausgaben vorliegen12.

In die Prognoserechnung können auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen einzubeziehen sein13. So können entgegen der Auffassung des Finanzgericht insbesondere nach Beginn der Vermietungstätigkeit eintretende Veränderungen in der Art und Weise der Vermietungstätigkeit, die vom Steuerpflichtigen in Reaktion auf hohe Werbungskostenüberschüsse vorgenommen werden und die zu einer künftigen Verbesserung der Einnahmensituation führen, zu berücksichtigen sein14. Waren diese Veränderungen im maßgeblichen Veranlagungszeitraum bereits objektiv erkennbar angelegt, sind sie -im Rahmen einer einheitlichen Prognoserechnung- der Ermittlung der zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben ab dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, in dem sie sich erstmals ausgewirkt haben bzw. auswirken15.

In die Prognoserechnung sind jedoch nicht ausschließlich solche Umstände einzubeziehen, die bereits bei Beginn der Verpachtung vorgelegen haben. Vielmehr können Veränderungen in der Art und Weise der Vermietungstätigkeit, die auf eine zukünftige Verbesserung der Einnahmensituation schließen lassen, in der Prognoserechnung zu berücksichtigen sein. Auch ist zu prüfen, ob etwa die vorzeitige Tilgung eines (Anschaffungs-)Darlehens in die Prognoserechnung einzubeziehen ist.

Als Werbungskosten sind insbesondere die vom Kläger für die Anschaffung des landwirtschaftlichen Anwesens zu leistenden Finanzierungsaufwendungen in die Prognoserechnung einzubeziehen. Insoweit ist grundsätzlich von den Darlehensbedingungen auszugehen, wie sie der Kläger und seine Bank beim Erwerb des Anwesens vereinbart haben. Eine nach Beginn der Vermietungstätigkeit vorgenommene Darlehenstilgung -wie sie vom Kläger angeführt wird- ist jedoch zu berücksichtigen, wenn der Kläger in den Streitjahren bereits eine (teilweise) Tilgung des Darlehens beispielsweise durch den Einsatz von Eigenmitteln beabsichtigt hatte16.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. September 2015 – IX R 31/14

  1. BFH, Urteile vom 25.03.2003 – IX R 56/00, BFH/NV 2003, 1170; und vom 19.12 2007 – IX R 30/07, BFH/NV 2008, 1300
  2. BFH, Urteil vom 17.09.2002 – IX R 63/01, BFH/NV 2003, 454
  3. ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Urteil vom 01.04.2009 – IX R 39/08, BFHE 224, 538, BStBl II 2009, 776
  4. BFH, Urteil vom 20.07.2010 – IX R 49/09, BFHE 230, 385, BStBl II 2010, 1038, und dieser Entscheidung folgend BFH, Urteile vom 17.10.2013 – III R 27/12, BFHE 243, 327, BStBl II 2014, 372, sowie vom 09.10.2013 – IX R 2/13, BFHE 244, 247, BStBl II 2014, 527
  5. BFH, Urteil vom 19.02.2013 – IX R 7/10, BFHE 240, 258, BStBl II 2013, 436
  6. BFH, Urteil in BFHE 244, 247, BStBl II 2014, 527; Blümich/Schallmoser, § 21 EStG Rz 226
  7. BFH, Urteile in BFHE 224, 538, BStBl II 2009, 776; und vom 13.01.2015 – IX R 46/13, BFH/NV 2015, 668
  8. BFH, Urteile in BFHE 224, 538, BStBl II 2009, 776, und in BFHE 244, 247, BStBl II 2014, 527
  9. BFH, Urteile in BFH/NV 2003, 1170, und in BFHE 230, 385, BStBl II 2010, 1038
  10. BFH, Urteil in BFHE 240, 258, BStBl II 2013, 436
  11. BFH, Urteil vom 06.11.2001 – IX R 97/00, BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726
  12. BFH, Urteile in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726; und vom 16.04.2013 – IX R 26/11, BFHE 241, 261, BStBl II 2013, 613
  13. BFH, Urteil in BFH/NV 2003, 1170
  14. vgl. BFH, Urteile in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726, und in BFH/NV 2003, 454; Blümich/Schallmoser, § 21 EStG Rz 218; Nacke in Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, Kommentar, § 21 Rz 97
  15. vgl. BFH, Urteil in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726
  16. vgl. BFH, Beschluss vom 02.07.2008 – IX B 46/08, BFHE 222, 387, BStBl II 2008, 815

 
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