Nutzungsvorteile einer Immobilie.

16. August 2016 | Einkommensteuer (privat)
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Nutzungsvorteile einer Immobilie sind keine Vermögensgegenstände.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bilden Werbungskosten grundsätzlich alle Aufwendungen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Was demgegenüber zu den Anschaffungskosten einer Immobilie rechnet, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 1 HGB. Danach sind Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können (§ 255 Abs. 1 Satz 1 HGB). Zu den so definierten Anschaffungskosten gehören auch nachträgliche Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB).

Im Streitfall ist war in der Vorinstanz das Niedersächsische Finanzgericht davon ausgegangen, dass die vom Grundstückseigentümer erbrachte Leistung dem lastenfreien Erwerb des Grundstücks gedient habe und deshalb den Anschaffungskosten zuzurechnen sei1. Denn die an die Verkäuferin der Grundstücksanteile gerichtete Zahlung sei -unter anderem- Voraussetzung dafür gewesen, dass die H-Bank die Löschungsbewilligung für eine zu ihren Gunsten eingetragene Grundschuld abgab. Überdies habe der Grundstückseigentümer mit der Vorfinanzierung der Mieten eine Schuld der K-GmbH erfüllt, die jene als Grundstückseigentümerin gegenüber der finanzierenden H-Bank gehabt habe. Vor diesem Hintergrund sei die Zahlung des Grundstückseigentümers durch die Erfüllung einer fremden Schuld und die Erlangung des lastenfreien Eigentums -und nicht durch den bloßen Erwerb einer Mietforderung- veranlasst gewesen.

Dieser Schluss des Finanzgericht berücksichtigt nach Ansicht des Bundesfinanzhofs jedoch nicht, dass neben den oben geschilderten -unzweifelhaft vorhandenen- Veranlassungszusammenhängen ein weiterer Veranlassungszusammenhang tritt: Denn der Grundstückseigentümer hat den maßgeblichen Betrag zur Vorfinanzierung der im Innenverhältnis von der K-GmbH geschuldeten (abgetretenen) Mietzahlungen auch deshalb geleistet, um für das Objekt eine (durch erstrangige Grundbuchstelle gesicherte) Nachfolgefinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut zu erlangen und damit mittelbar sichergestellt, dass das maßgebliche Immobilienobjekt weiterhin der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen konnte. Da das Finanzgericht diesen Umstand nicht weiter geprüft hat, ist das erstinstanzliche Urteil aufzuheben.

Das Finanzgericht wird im 2. Rechtszug zu prüfen haben, ob die Veranlassung der maßgeblichen Zahlungen durch die Anschlussfinanzierung geeignet ist, die (gleichzeitig vorhandene) Veranlassung durch den lastenfreien Erwerb des Grundstücks in steuerrechtlich erheblicher Weise zu überlagern und damit zu dem Schluss führt, dass der geleistete Betrag -als Finanzierungskosten- zum Werbungskostenabzug zuzulassen ist.

Eine Zuordnung der Zahlung zu einem anderen Vermögensgegenstand (wie etwa einem gesonderten immateriellen Wirtschaftsgut “Anspruch auf Mietzinszahlung”) ist im Streitfall nicht möglich. Zwar ist der Begriff des Wirtschaftsguts weit zu fassen2; zu erwartende Nutzungsvorteile einer Immobilie sind indes keine Vermögensgegenstände3. Soweit das Finanzgericht aufgrund der im Streitfall zu beurteilenden Vertragsgestaltung zu dem Schluss gelangt ist, dass der Grundstückseigentümer die Zahlung nicht auf ein eigenständiges Wirtschaftsgut, insbesondere auch nicht auf ein “Vermietungsrecht” gezahlt habe, begegnet dies für den Bundesfinanzhof keinen rechtlichen Bedenken.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 10. Mai 2016 – IX R 33/14

  1. Nds. FG, Urteil vom 23.09.2014 – 8 K 302/13
  2. BFH, Beschluss vom 07.08.2000 – GrS 2/99, BFHE 192, 339, BStBl II 2000, 632; BFH, Urteil vom 19.06.1997 – IV R 16/95, BFHE 183, 484, BStBl II 1997, 808
  3. BFH, Urteil vom 09.07.2002 – IX R 29/98, BFH/NV 2003, 21

 
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