Teilentgeltliche Vermietung – und die 75%-Grenze

28. Januar 2016 | Einkommensteuer (privat)
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Bei der Prüfung der 75%-Grenze im Rahmen einer Teilentgeltliche Vermietung sind die Betriebskosten nicht einzubeziehen.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG). Für den Fall einer verbilligten Vermietung oberhalb der Grenze des § 21 Abs. 2 EStG von 56 % der ortsüblichen Marktmiete hat der Bundesfinanzhof (BFH) für die Veranlagungszeiträume bis einschließlich 2011 die Anwendung der vorgenannten Bestimmung mit seinem Urteil vom 05.11.2002 – IX R 48/011 konkretisiert. Bei einer langfristigen Vermietung wird danach die Absicht des Steuerpflichtigen, Einkünfte zu erzielen unterstellt, solange der Mietzins nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die Werbungskosten sind dann in vollem Umfang abzugsfähig2. Beträgt der Mietzins 56 % und mehr, jedoch weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist das in der verbilligten Vermietung liegende nicht marktgerechte Verhalten des Steuerpflichtigen für die Prüfung seiner Einkünfteerzielungsabsicht unerheblich. Ist die Überschussprognose positiv, sind die mit der verbilligten Vermietung der Wohnung zusammenhängenden Werbungskosten in vollem Umfang abziehbar. Ist die Überschussprognose jedoch negativ, dann ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. In diesem Fall sind nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten abziehbar2.

Im Streitfall betrug das Entgelt für die Überlassung der in B-Stadt belegenen Wohnung an die Mutter des Vermieters nach seiner eigenen, im Einspruchsverfahren dargelegten Berechnung nur 62, 28 % der ortsüblichen Marktmiete, so dass das beklagte Finanzamt zu Recht in der Einspruchsentscheidung eine Überschussprognose durchgeführt hat, die indessen negativ ausgefallen ist. Anders als der Vermieter mit seinem Schriftsatz vom 12.05.2015 geltend gemacht hat, können bei der Prüfung der Frage, ob das Entgelt für die an seine Mutter überlassene Wohnung weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, die zu entrichtenden Betriebskosten nicht mit in die Vergleichsrechnung einbezogen werden. Der vom Vermieter im Einspruchsverfahren vorgelegte Mietspiegel bezieht sich üblicherweise nur auf die ortsübliche Nettokaltmiete3. Dem entsprechen auch die vom Vermieter im Verwaltungsverfahren vorgelegten Vergleichsangebote für Mietwohnungen in B-Stadt (…). Es ist zudem durch die Rechtsprechung des BFH geklärt, dass bei der Prüfung der Frage, ob das Entgelt für eine überlassene Wohnung weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, nur auf die vereinbarte Nettokaltmiete und die ortsüblichen Nettokaltmiete abzustellen ist4.

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 22. Juni 2015 – 4 K 2268/14 E

  1. BFHE 201, 46, BStBl II 2003, 646
  2. BFH, Urteil in BFHE 201, 46, BStBl II 2003, 646
  3. vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 55c Randnr. 2
  4. BFH, Urteile in BFHE 201, 46, BStBl II 2003, 646 sowie vom 24.08.2004 – IX R 28/03, BFH/NV 2005, 50

 
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