Vermietung von 2 Verwaltungsgebäuden – und die Frage der Gewerblichkeit

26. April 2016 | Einkommensteuer (privat)
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Die Vermietung von 2 errichteten Verwaltungsgebäuden für jeweils 20 Jahre auf Erbbaurechtsgrundstücken, die für den selben Zeitraum bestehen, führt nicht zu gewerblichen Einkünften.

Gewerbebetrieb ist jede selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn diese Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist (§ 15 Abs. 2 Satz 2 EStG). Hinzu kommen muss als ungeschriebenes negatives Tatbestandsmerkmal, dass die Betätigung den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschreitet. Die Absicht, gewerbliche Gewinne zu erzielen, muss durch eine Tätigkeit verfolgt werden, die nach allgemeiner Auffassung als unternehmerisch gewertet wird1.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Vermögen im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt2. Hierfür gibt es keine einheitliche Beurteilungsmaßstäbe. Vielmehr sind die jeweiligen artspezifischen Besonderheiten zu beachten3.

Die Vermietung einzelner Gegenstände geht regelmäßig über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung nicht hinaus. Ausnahmsweise kann eine gewerbliche Vermietungstätigkeit dann in Betracht gezogen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, die der Vermietungsleistung als Ganzes das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen, von Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr geben, hinter der die eigentliche Gebrauchsüberlassung des Gegenstandes in den Hintergrund tritt.

Der Bundesfinanzhof hat in Einzelfällen eine Tätigkeit auch dann insgesamt als gewerblich angesehen, wenn die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter mit deren An- und Verkauf aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzepts verklammert war. In den entschiedenen Fällen reichte der jeweilige Vermietungserlös nicht zur Anschaffung eines neuen Wirtschaftsgutes aus und die Veräußerung des Wirtschaftsgutes wurde nach kurzer Vermietungsphase erforderlich, um überhaupt einen Gewinn zu erzielen und damit den Unternehmenszweck zu erfüllen4.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wie sie im Beschluss des Großen Senats vom 10.12 20015 zum Ausdruck kommt, wird bzgl. eines gewerblichen Grundstückhandels angenommen, ein solcher liege nicht vor, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Je geringer der Umfang von Anschaffungen und Veräußerungen sei, desto weniger sei anzunehmen, dass der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung im Vordergrund stehe. Eine zahlenmäßige Begrenzung auf drei Wohneinheiten trage der gebotenen Vereinfachung Rechnung. Würden entgegen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel 5 Jahre – zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, könne von gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, weil die äußeren Umstände den Schluss zuließen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnützung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankomme. Nach der genannten Rechtsprechung verlässt der Steuerpflichtige den Bereich der Vermögensverwaltung nicht notwendiger Weise bereits dann, wenn er das Wirtschaftsgut nicht während der gesamten gewöhnlichen Vermietungsdauer vermietet.

Unter Beachtung der bevorstehenden Rechtssprechungsgrundsätze ist anzunehmen, dass die Vermieterin den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten hat.

Zu der Vermietung der Rathauserweiterung und des Straßenverkehrsamtes sind keine besonderen Umständen hinzugetreten, die der Vermietungsleistung als Ganzes das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen, von Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gegeben hätten. Die eigentliche Gebrauchsüberlassung der Vermietungsobjekte stand im Vordergrund der klägerischen Betätigung. Zwar kann angenommen werden, dass die Mietverträge mit den geschlossenen Verträgen über die Bestellung der Erbbaurechte in einem konkreten wirtschaftlichen und zeitlichen Zusammenhang standen und sich auch gegenseitig bedingten. Dieses ist jedoch nicht entscheidungserheblich. Ebenso wenig ist entscheidungserheblich, dass bereits bei Abschluss der Erbbaurechtsverträge die sogenannte Heimfallentschädigung betragsmäßig festgelegt wurde. Der Vermieterin stand das Recht auf Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall nach § 32 der Verordnung über das Erbbaurecht unabhängig davon zu, ob diese Vergütung bereits bei Vertragsabschluss oder beim Heimfall zwischen den Beteiligten der Höhe nach festgelegt wird.

Die sogenannte Verklammerungsrechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die bislang allein zu beweglichen Wirtschaftsgütern erfolgt ist, ist auf den Streitfall auch schon deshalb nicht anwendbar, weil die Vermietungsphase von 20 Jahren nicht mehr als kurze Vermietungsphase im Sinne der Rechtsprechung angesehen werden kann. Ersichtlich ist zudem nicht, das die Vermieterin ein Geschäftskonzept verfolgt hätte, wonach die Veräußerung der in Rede stehenden Gebäude angestrebt war, um aus dem Erlös andere Objekte zu finanzieren, die wiederum vermietet werden sollten. Insoweit unterscheidet sich der Streitfall beträchtlich von denjenigen, die der Bundesfinanzhof zur Vermietung von Wohnmobilen, Segeljachten und Flugzeugen entschieden hat.

Soweit Vermieterin und Finanzamt darüber streiten, ob die Vermieterin tatsächlich bezüglich des Objektes Rathauserweiterung einen Totalgewinn erzielt hat oder nicht, kommt es auf diese Streitfrage nicht an. Denn die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs stellt nicht darauf ab, ob ein Totalgewinn erzielt wurde, sondern ob nach dem Konzept des Steuerpflichtigen nur durch Erzielung eines Veräußerungserlöses ein angestrebter Totalgewinn erzielbar war6.

Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 6. Oktober 2015 – 16 K 10021/147

  1. BFH, Beschluss vom 17.01.1972 – GrS 10/70
  2. BFH, Beschluss vom 10.12 2001 – GrS 1/98
  3. BFH, Urteil vom 29.10.1998 – XI R 80/97
  4. vgl. BFH, Urteil vom 31.05.2007 – VII R 17/05 Randziffer 20 mit weiteren Nachweisen
  5. BFH, Beschluss vom 10.12.2001 – GrS 1/98
  6. vgl. BFH, Urteil vom 26.06.2007 – IV R 49/04
  7. nicht rechtskräftig – Revision eingelegt zum BFH – IV R 50/15

 
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