Grundbesitzbewertung im Vergleichswertverfahren – und der untätige Gutachterausschuss

10. Juni 2016 | Erbschaftsteuer
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Solange der Gutachterausschuss für Grundstückswerte die im Immobilienmarktbericht mitgeteilten Vergleichsfaktoren und Daten nicht mit den sachkundigen ehrenamtlichen Mitgliedern beschlossen hat, fehlt es an der vorgreiflichen Kompetenz.

Die dem Finanzamt vom Gutachterausschuss mitgeteilten Werte sind für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und nach ständiger Rechtsprechung einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich.

Die Übertragung der Ermittlung der Werte auf eine außerhalb der Steuerverwaltung eingerichtete, mit dieser allerdings durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB vorgeschriebene Mitwirkung eines Bediensteten der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter bei der Wertermittlung personell verbundene Stelle beruht darauf, dass den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer besonderen Sachkunde und ihrer Erfahrung (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Wertfeststellung für die Bedarfsbewertung zukommt. Der Gesetzgeber beabsichtigt mit dieser Regelung eine Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung1.

Die Methodik der Bewertung wird Artikel 3 Grundgesetz erst dann nicht mehr gerecht, wenn die Vermögensgegenstände nicht in einem Annäherungswert an den gemeinen Wert erfasst werden. Beim Grundvermögen gibt es keinen absoluten und sicher realisierbaren Marktwert, sondern allenfalls ein Marktniveau, auf dem sich mit mehr oder weniger großen Abweichungen vertretbare Verkehrswerte bilden.

Dabei wird von einer Streubreite von plus/minus 20 % der Verkaufspreise für ein und dasselbe Objekt ausgegangen, innerhalb derer ein festgestellter Verkehrswert als noch vertretbar angesehen wird. Der Grundbesitzwert kann deshalb verfassungsrechtlich allenfalls darauf überprüft werden, ob er sich noch innerhalb des Korridors vertretbarer Verkehrswerte bewegt oder außerhalb dieses Bereichs liegt. Die Verkehrswertermittlung von Grundvermögen kann von vornherein nur Annäherungswerte an den ohnehin nicht exakt zu bestimmenden Wert erreichen.

Der Gleichheitssatz ist verletzt, wenn dieses Bewertungsziel in einer so großen Zahl der Fälle verfehlt wird, dass die Vorteile der Typisierung nicht mehr überwiegen2.

Im Rahmen des Vergleichspreisverfahrens nach § 183 Abs. 1 BewG ergibt sich aus dem dortigen Satz 2 über den Vorrang der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise, dass das Finanzamt in Ermangelung solcher auch selbst aus Kaufpreisen ermittelte oder anderweitig ermittelte Vergleichspreise zugrunde legen darf3.

Nötigenfalls kann aus einem einzelnen geeigneten Kaufpreis der Vergleichspreis abgeleitet werden4.

Dabei ist das Steuergeheimnis im Verfahren zu beachten5.

Die vorgreifliche Kompetenz des Gutachterausschusses schließt eine vorläufige Verfahrensweise mittels Abschlag vom Vergleichsfaktorwert zumindest solange oder insoweit nicht aus, wie die im Immobilienmarktbericht nach § 11 der Hmb. GutachterausschussVO herausgegebenen und zugleich dem Finanzamt gemäß § 193 Abs. 5 Satz 3 BauGB für die steuerliche Bewertung mitgeteilten Vergleichsfaktoren und sonstigen Daten für die Wertermittlung bisher noch nicht vom Gutachterausschuss in der Besetzung mit den sachkundigen ehrenamtlichen Mitgliedern beraten und beschlossen wurden.

Finanzgericht Hamburg, Beschluss vom 18. Januar 2016 – 3 K 176/15

  1. FG Hamburg, Zwischenurteil vom 28.08.2014 3 K 134/13 Rz. 39 zu B – V 3 f; BFH, Urteile vom 16.12.2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 108; vom 05.12.2007 – II R 70/05, HFR 2008, 793, BFH/NV 2008, 757; vom 26.04.2006 – II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793; vom 11.05.2005 – II R 21/02, BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686
  2. BVerfG, Beschluss vom 07.11.2006 – 1 BvL 10/02, BVerfGE 117, 1, BStBl II 2007, 192, DStR 2007, 235, Rz. 110, 137, 155
  3. Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, BewG 3. Auflage § 183 Rz. 3; Mannek in Gürsching/Stenger, BewG, § 182 Rz. 13, § 183 Rz. 14, 21; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 183 Rz. 10
  4. ErbStR H B § 183 Abs. 2; Mannek in Gürsching/Stenger, BewG § 182 Rz. 18 ff.; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, BewG, 3. Auflage, § 183 Rz. 6; Mannek in Gürsching/Stenger, BewG, § 183 Rz. 30 f
  5. Mannek in Gürsching/Stenger, BewG § 182 Rz. 17, § 183 Rz. 22

 
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