Grundbesitzbewertung im Vergleichswertverfahren – Vergleichspreisverfahren oder Vergleichsfaktorverfahren?

10. Juni 2016 | Erbschaftsteuer
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Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens, das auf die Bestimmung des gemeinen Werts gerichtet ist (§ 177 BewG; vgl. § 9 BewG; Nr. 10 VergleichswertRL; Knobel in Viskorf/Knobel/Schuck, ErbStG/BewG, § 182 BewG Rz. 4), sind das Vergleichspreisverfahren gem. § 183 Abs. 1 BewG und das Vergleichsfaktorverfahren nach § 183 Abs. 2 BewG gesetzessystematisch gleichrangig1, auch wenn sie sich inhaltlich oder in der Typisierung unterscheiden und nicht notwendig zu betragsidentischen Ergebnissen führen.

Bei der Ermessensauswahl zwischen dem Vergleichspreis- und dem Vergleichsfaktorverfahren zur Ermittlung des gemeinen Werts im Sinne des § 177 BewG darf das Finanzamt z. B. dem Vergleichsfaktorverfahren nach ausreichend gem. § 193 Abs. 5 BauGB angeforderten und mitgeteilten Vorgaben des Gutachterausschusses aus Gründen der Verfahrensökonomie den Vorzug geben.

Bei der Geeignetheit der Methode handelt es sich um eine Tatfrage2.

Der Grundbesitzwert-Bescheid ist gerichtlich überprüfbar (gem. §§ 40, 100 FGO unter Beachtung von Artikel 3, 19, 20, 100, 103 GG).

Nötigenfalls kann ein Sachverständigen-Gutachten eingeholt werden, gegebenenfalls mündlich i. V. m. richterlicher Augenscheinseinnahme3.

Bei der gerichtlichen Überprüfung des Bewertungsverfahrens, hier des Vergleichswertverfahrens, kann u. a. kontrolliert werden, ob das Finanzamt die Vorgaben des Gutachterausschusses richtig angewandt hat oder ob ausreichende Mitteilungen des Gutachterausschusses vorliegen4.

Dabei trägt das Finanzamt die Feststellungslast5.

Im Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 1 und Abs. 2 BewG stellt sich u. U. die Frage, inwieweit die Grundstücksmerkmale zu beachten waren oder beachtet wurden (vgl. § 6 ImmowertVO)6 oder unberücksichtigt bleiben können7.

Im Vergleichspreisverfahren gem. § 183 Abs. 1 BewG stellen sich weiter u. U. die Fragen, ob hinreichend Kauf- oder Vergleichspreise vorlagen8 oder ob die Vergleichspreise aus Kaufpreisen richtig abgeleitet wurden5.

Im Vergleichsfaktorverfahren stellen sich weiter u. U. die Fragen,

  • ob ausreichend Vergleichsfaktoren (auch Anpassungsfaktoren genannt) vorliegen oder richtig angewandt wurden9 oder
  • inwieweit die zugrunde liegende Datenmenge ausreicht oder wie die Angaben des Gutachterausschusses zu dieser Frage zu verstehen sind10.
Bei der Ermessensauswahl zwischen dem Vergleichsfaktorverfahren und dem Vergleichspreisverfahren im Rahmen von § 183 Abs. 1 bis 2 BewG kann sich eine Plausibilitätsprüfung des Vergleichsfaktorverfahrens mit anderen Methoden u. U. empfehlen. Solche Umstände können nach hiesiger gerichtlicher Beweisaufnahme mit verschiedenen Sachverständigen und Anhörung der Vertreter des Gutachterausschusses u. a. vorliegen

  1. z. B. bei Eigentumswohnungen in folgenden Fällen:

    • bei Stellplatzpreisen in Stadtteilen mit ausreichendem Parkraum und niedrigerem Immobilienpreisniveau;
    • bei Berücksichtigung des Fahrstuhls in unteren Etagen;
    • bei fehlendem Balkon;
    • bei Einbauküchen;
  2. bei vermieteten Einfamilienhäusern.
  3. Finanzgericht Hamburg, Beschluss vom 18. Januar 2016 – 3 K 176/15
  1. entgg. Niedersächsisches FG, Urteil vom 04.06.2014 – 1 K 107/11, EFG 2014, 1364, juris Rz. 93; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG § 183 Rz. 7
  2. vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 – 4 C 31/13, NVwZ 2015, 531
  3. vgl. FG Hamburg, Urteile vom 30.08.2013 – 3 K 206/11, EFG 2014, 113, DStRE 2014, 799; vom 22.02.2010 – 3 K 159/09, EFG 2010, 1294, DStRE 2010, 1453
  4. vgl. FG Hamburg, Zwischenurteil vom 28.08.2014 – 3 K 134/13
  5. Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 183 Rz. 2, 6
  6. Knobel in Viskorf/Knobel/Schuck, ErbStG, BewG, § 183 BewG Rz. 7; VergleichswertRL
  7. zu Etagenlage, Ausrichtung, Ausstattung vgl. OFD Nordrhein-Westfalen, Arbeitshilfe vom 24.04.2014 Textziffer 2, 2.2 a
  8. Mannek in Gürsching/Stenger, BewG, § 183 Rz. 14 ff.
  9. Mannek in Gürsching/Stenger, BewG, § 183 Rz. 39 ff.; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 183 Rz. 7
  10. Mannek in Gürsching/Stenger, BewG, § 183 Rz. 47

 
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