Grundstücksbewertung bei Eigentumswohnungen

10. Juni 2016 | Erbschaftsteuer
Geschätzte Lesezeit: 3 Minuten

Wie Eigentumswohnungen werden Ein- und Zweifamilienhäuser in der Großstadt in der Regel im Vergleichswertverfahren bewertet.

Dass nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG Eigentumswohnungen “grundsätzlich” im Vergleichswertverfahren zu bewerten sind, ist in einer Großstadt wie Hamburg die Regel.

Bei der streitigen Bewertung von Eigentumswohnungen mit dem Grundbesitzwert gem. § 151 Abs. 1 Nr. 1, §§ 157, 176, 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist bei vorhandenen Garagen-Stellplätzen vorab zu klären, ob letztere selbständige wirtschaftliche Einheiten im Sinne des § 2 BewG bilden oder jeweils Teil der wirtschaftlichen Einheit einer Eigentumswohnung sind1.

Wenngleich beim Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren gem. § 183 Abs. 3 BewG besondere individuelle privatrechtliche Belastungen nicht zu berücksichtigen sind2 ist im Grundbesitzwert-Bescheid bei einer Belastung z. B. durch einen Nießbrauch3 gegebenenfalls klarzustellen, dass eine Wertminderung durch letzteren nicht berücksichtigt worden ist und über den Abzug im ErbSt-Folgebescheid gem. § 10 Abs. 5 bis 6 ErbStG zu befinden ist4 oder im Fall des Nießbrauchsvorbehalts gem. § 25 ErbStG5.

Bei einem Grundbesitzwert-Bescheid nach § 151 Abs. 1 Nr. 1, § 157 BewG sind gem. § 121 AO das angewandte Bewertungsverfahren und die Berechnungsgrundlagen mitzuteilen. Im Fall des Vergleichsfaktorverfahrens gem. § 183 Abs. 2 BewG sind, soweit nicht bereits geschehen, neben den objektbezogenen Ausgangsgrößen die vom Gutachterausschuss gem. § 193 Abs. 5 BauGB zur Verfügung gestellten Vergleichsfaktoren und deren Fundstellen anzugeben (z. B. Immobilienmarktbericht mit Jahresangabe und Seitenzahl).

Die Regelung in § 182 Abs. 2 BewG, dass Eigentumswohnungen “grundsätzlich” im Vergleichswertverfahren und bei Fehlen eines Vergleichswerts im Sachwertverfahren zu bewerten sind, bietet auch ausnahmsweise keine Grundlage für eine Bewertung im Ertragswertverfahren.

Ertragsrelevante Verhältnisse

  • können in die Vergleichspreise i. S. d. § 183 Abs. 1 BewG oder in die Vergleichsfaktoren i. S. d. § 183 Abs. 2 BewG einfließen oder
  • in einem Verkehrswertgutachten gem. § 198 BewG i. V. m. § 199 Abs. 1 BauGB, §§ 8, 17 ff. ImmoWertVO, Nr. 10 Satz 2 VergleichswertRL berücksichtigt werden oder
  • allenfalls im Rahmen von Plausibilitätserwägungen (vg. Nr. 10 Satz 2 VergleichswertRL) berücksichtigt werden für die Auswahl zwischen dem Vergleichsfaktorverfahren (§183 Abs. 2 BewG, indirekte Methode) und dem Vergleichspreisverfahren (§ 183 Abs. 1 BewG, direkte Methode; vgl. Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, BewG, 3. Auflage, § 183 Rz. 2).
Dass nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG Eigentumswohnungen “grundsätzlich” im Vergleichswertverfahren zu bewerten sind, ist die Regel in Hamburg als Großstadt6.

Ausnahmen, in denen gem. § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG das Sachwertverfahren anzuwenden wäre, sind bisher nicht ersichtlich.

Falls sich bei gerichtlicher Überprüfung herausstellen sollte, dass ein Grundbesitzwert aufgrund unzutreffend umgesetzter oder unzureichend angeforderter Vorgaben des Gutachterausschusses fehlerhaft ist, kommt es deswegen nicht sogleich zur Aufhebung des Grundbesitzwert-Bescheids oder zur Bewertung im Sachwertverfahren, sondern kann das Finanzgericht (u. U. durch den Berichterstatter) vor einer abschließenden Entscheidung dem Finanzamt in dessen Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss zunächst Gelegenheit zur methodengerechten Bewertung geben; z. B. in einer angemessenen Frist7.

Bei der gerichtlichen Überprüfung des Bewertungsverfahrens, hier des Vergleichswertverfahrens, kann u. a. kontrolliert werden, ob das Finanzamt die Vorgaben des Gutachterausschusses richtig angewandt hat oder ob ausreichende Mitteilungen des Gutachterausschusses vorliegen8.

Dabei trägt das Finanzamt die Feststellungslast9.

Im Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 1 und Abs. 2 BewG stellt sich u. U. die Frage, inwieweit die Grundstücksmerkmale zu beachten waren oder beachtet wurden (vgl. § 6 ImmowertVO; Knobel in Viskorf/Knobel/Schuck, ErbStG, BewG, § 183 BewG Rz. 7; VergleichswertRL) oder unberücksichtigt bleiben können10.

Im Vergleichspreisverfahren gem. § 183 Abs. 1 BewG stellen sich weiter u. U. die Fragen, ob hinreichend Kauf- oder Vergleichspreise vorlagen11 oder ob die Vergleichspreise aus Kaufpreisen richtig abgeleitet wurden9.

Im Vergleichsfaktorverfahren stellen sich weiter u. U. die Fragen,

  • ob ausreichend Vergleichsfaktoren (auch Anpassungsfaktoren genannt) vorliegen oder richtig angewandt wurden12 oder
  • inwieweit die zugrunde liegende Datenmenge ausreicht oder wie die Angaben des Gutachterausschusses zu dieser Frage zu verstehen sind13.
Finanzgericht Hamburg, Beschluss vom 18. Januar 2016 – 3 K 176/15
  1. vgl. Grundbuch, Teilungserklärung und deren Durchführung; BGH, Beschluss vom 26.06.2014 – V ZB 7/14, MDR 2014, 1048; Urteile VG Augsburg vom 09.04.2008 Au 6 K 07.583, juris; vom 16.01.2008 Au 6 K 07.870, juris; vom 24.10.2007 Au 6 K 06.1402, juris; Hessisches Finanzgericht vom 14.02.2006 12 K 4807/01, EFG 2006, 1656; BFH vom 22.09.2005 – IX R 26/04, BFHE 211, 245, BStBl II 2006, 169; vom 03.08.2004 – X R 40/03, BFHE 207, 213, BStBl II 2005, 35; ferner Finanzgericht München, Urteil vom 11.12.2009 – I K 2187/07, EFG 2010, 1778; FG Hamburg, Urteil vom 20.04.2011, 3 K 98/10 nachgehend BFH, Beschluss vom 22.06.2012 – II B 45/11
  2. vgl. u. U. § 198 BewG; FG Nürnberg, Urteil vom 26.06.2014 4 K 1413/12
  3. vgl. Finanzgericht Nürnberg , Beschluss vom 23.07.2013 4 – V 545/13, EFG 2013, 1789; BFH, Urteil vom 11.11.2009 – II R 54/08, BFH/NV 2010 896
  4. vgl. BFH vom 11.06.2008 – II R 71/05, BFHE 222, 57, BStBl II 2009, 132; FG Baden-Württemberg vom 22.01.2003 13 K 63/99, EFG 2003, 1717, nachgehend BFH, Beschluss gem. § 126 a FGO vom 29.03.2006, – II R 13/03, juris; Mannek in Gürsching/Stenger, BewG § 183 Rz 51 ff.; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG § 183 Rz 14
  5. vgl. Finanzgericht Hamburg, Zwischenurteile vom 05.03.2009 3 K 311 /08, DStRE 2010, 20; 3 K 210/08, EFG 2010, 23; Urteil vom 10.10.2001 – III 71/01, EFG 2002, 285, DStRE 2002, 638
  6. vgl. Knobel in Viskorf/Knobel/Schuck, ErbStG/BewG, § 183 BewG Rz. 5
  7. vgl. Finanzgericht Hamburg, Zwischenurteil vom 28.08.2014 3 K 134/13, juris Rz. 41 f zu B – V 3 a-j m. w. N.
  8. vgl. Finanzgericht Hamburg, Zwischenurteil vom 28.08.2014 3 K 134/13
  9. Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 183 Rz. 2, 6
  10. zu Etagenlage, Ausrichtung, Ausstattung vgl. OFD Nordrhein-Westfalen, Arbeitshilfe vom 24.04.2014 Textziffer 2, 2.2 a
  11. Mannek in Gürsching/Stenger, BewG, § 183 Rz. 14 ff.
  12. Mannek in Gürsching/Stenger, BewG, § 183 Rz. 39 ff.; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 183 Rz. 7
  13. Mannek in Gürsching/Stenger, BewG, § 183 Rz. 47

 
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