Eine Satzungsregelung, die unterschiedliche Steuermaßstäbe für vermietete Wohnungen einerseits (bei ihnen sind) und eigengenutzte Wohnungen andererseits (bei ihnen ist die im Besteuerungszeitraum für vergleichbare Objekte regelmäßig vereinbarte Jahresrohmiete maßgeblich) vorsieht, ist in der Regel willkürlich und daher unwirksam.

Dies entschied jetzt das Niedersächsiche Oberverwaltungsgericht in Lüneburg für eine Steuersatzung, in der im Rahmen der Bemessung der Zweitwohnungsteuer

• für vermietete Wohnungen der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 und eine Hochrechnung für den Besteuerungszeitraum und
• für eigengenutzte Wohnungen die im Besteuerungszeitraum für vergleichbare Objekte regelmäßig vereinbarte Jahresrohmiete

maßgeblich sein sollte.

Solche Differenzierungen stellten nach Ansicht des OVG Lüneburg keine in sich schlüssigen und aufeinander abgestimmte Maßstabsregelungen dar.

Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht gesteht der Gemeinde zunächst zu, dass eine Regelung in der Zweitwohnungsteuersatzung zulässig ist, wonach die Jahresrohmiete nicht nach der tatsächlich vom Steuerschuldner vereinbarten jährlichen Miete, sondern auf Grund einer pauschalierenden Regelung, der zufolge § 79 Abs. 1 BewG anzuwenden ist und die für den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ermittelten Jahresrohmieten auf der Grundlage von Preisindexen hochgerechnet werden in Bezug auf den Besteuerungszeitraum.

Diese Vorgehensweise wird in der Rechtsprechung, auch derjenigen des Bundesverfassungsgerichts, allgemein als zulässig angesehen¹. Im Satzungsmuster der kommunalen Spitzenverbände für eine Zweitwohnungsteuersatzung² wird die Hochrechnung der Jahresrohmiete anhand von Preisindexen daher unter § 4 zu Recht als „Variante“ für einen wirksamen Steuermaßstab anerkannt. Sie führt zwar zu einem begrenzten und daher noch hinnehmbaren Realitätsverlust, bringt aber den Vorteil mit sich, dass angesichts der Pauschalierung ein identisches Vorgehen bei vermieteten und eigengenutzten Wohnungen sichergestellt ist³.

Dieses Vorteils hat sich die Kommune, so das Oberverwaltungsgericht weiter, aber aus nicht nachvollziehbaren Gründen dadurch begeben, dass sie in ihrer Zweitwohnungsteuersatzung – abweichend von der für vermietete Wohnungen gewählten „Variante“ des Satzungsmusters – eine Sonderregelung für (u. a.) eigengenutzte Zweitwohnungen vorgesehen hat. Dabei hat sie auf den Gesetzeswortlaut des § 79 Abs. 2 BewG zurückgegriffen, den das Satzungsmuster nicht als „Variante“, sondern für den Regelfall vorsieht. Damit wird für eigengenutzte Wohnungen – anders als für vermietete Wohnungen nach § 4 Abs. 2 ZwStS – nicht ein pauschalierender Maßstab auf Grund einer Indexierung gewählt, sondern auf die Jahresrohmiete abgestellt, die „regelmäßig gezahlt wird“. Es kommt bei eigengenutzten Zweitwohnungen also auf die für vergleichbare Wohnungen üblicherweise tatsächlich vereinbarten Mieten an. Die Vorschrift verweist an keiner Stelle auf die für vermietete Wohnungen vorgesehene Ermittlungsart, sondern schließt sie ausdrücklich aus.

Die Wahl derart unterschiedlicher Maßstäbe für vermietete Wohnungen einerseits und eigengenutzten Wohnungen andererseits ist durch sachliche Gründe nicht gerechtfertigt und daher willkürlich, zumal sich die pauschalierende Ermittlung anhand einer Hochrechnung von der Natur der Sache her gerade bei eigengenutzten Wohnungen angeboten hätte.

Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschlussvom 16. März 2010 – 9 LA 100/09

1. vgl. die Nachweise bei Birk, in: Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: September 2009, § 3 Rn. 224 ff.↩
2. vgl. Rosenzweig/Freese, NKAG, Stand: Dezember 2009, Anhang II Nr. 14↩
3. vgl. Birk, a. a. O., § 3 Rn. 223↩