Bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagungsverfügung – und die Veräußerung der Eigentumswohnung

25. Mai 2016 | Verwaltungsrecht
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Der Rechtsstreit über eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagungsverfügung erledigt sich nicht durch die Veräußerung des Wohneigentums, § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Gemäß § 43 Abs. 2 VwVfG M-V bleibt ein Verwaltungsakt wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist. Der im Laufe des Beschwerdeverfahrens eingetretene Eigentumsübergang an der von der Verfügung betroffenen Wohnung führte nicht zur Erledigung des Verwaltungsaktes. Der Wegfall des Adressaten lässt Erledigung nur eintreten, wenn der Verwaltungsakt keine Wirkungen für den Rechtsnachfolger hat, also höchstpersönlich ist1. Vorliegend ordnet § 58 Abs. 2 LBauO M-V jedoch an, dass bauaufsichtliche Maßnahmen auch für und gegen Rechtsnachfolger gelten.

Auch der Umstand, dass die neuen Wohnungseigentümer eidesstattlich versichert haben, die Eigentumswohnung ausschließlich selbst zu nutzen und nicht als Ferienwohnung vermieten zu wollen, solange der bisherige Bebauungsplan Gültigkeit habe, ließ keine Erledigung der Nutzungsuntersagungsverfügung eintreten. Untersagungsverfügungen zählen nicht zu den Verwaltungsakten, die sich typischerweise kurzfristig erledigen. Vielmehr sind sie als Verwaltungsakte mit Dauerwirkung gerade auf langfristige Geltung angelegt. Dass sie sich regelmäßig fortlaufend für den bereits zurückliegenden Zeitraum erledigen, lässt ihre gegenwärtige, sich täglich neu aktualisierende Wirksamkeit unberührt2. Eine Nutzungsuntersagungsverfügung beinhaltet nicht nur das Gebot, die beanstandete Nutzung einzustellen, sondern auch das Verbot, auf Dauer dieselbe oder eine vergleichbare Nutzung dort wieder aufzunehmen. Eine solche Verfügung ist erst dann erledigt, wenn die beschwerende Regelung weggefallen ist. Ob dieser Wegfall eingetreten ist, ist vom Regelungsgehalt des Verwaltungsakts und nicht vom Interesse des Adressaten her zu beurteilen3. Ein Wirksamkeitsverlust eines Verwaltungsaktes durch Erledigung auf andere Weise ist dabei nur in eng begrenzten Ausnahmefällen anzunehmen, die den übrigen in § 43 Abs. 2 VwVfG M-V genannten Varianten, die an ein formalisiertes Handeln der Behörde oder an einen eindeutig bestimmbaren Tatbestand anknüpfen, im Sinne von Rechtsklarheit vergleichbar sind4. Nach diesen Maßstäben ist die Regelungswirkung der in der Hauptsache angefochtenen Untersagungsverfügung nicht entfallen. Sie verbietet auch den Rechtsnachfolgern der Veräußerin die Wiederaufnahme der Nutzung der Wohnung zu Ferienwohnzwecken. Das Regelungsobjekt der Verfügung ist durch die von den jetzigen Eigentümern bekundete Nutzungsabsicht nicht entfallen. Die Wohnung eignet sich in unveränderter Weise zur Nutzung als Ferienwohnung. Es liegt auch kein Fall der endgültigen Nutzungsaufgabe vor. Zum einen ist die Ferienwohnnutzung nicht dauerhaft beendet, sondern nur vorübergehend aufgegeben. Die Wohnungseigentümer sind kraft ihrer Verfügungsbefugnis über die Wohnung jederzeit in der Lage, die untersagte Nutzung erneut aufzunehmen5. Zum anderen haben die Erwerber der Wohnung auch selbst nicht erklärt, die untersagte Nutzung endgültig aufgegeben zu haben, sondern diese Absicht auf den Zeitraum der Gültigkeit des bestehenden Bebauungsplans begrenzt.

Soweit die Veräußerin oder die Erwerber der Wohnung der Auffassung sein sollten, die Sach- und Rechtslage habe sich dadurch geändert, dass die nunmehrigen Eigentümer in eigener Person keinen Anlass zum Erlass der Untersagungsverfügung gegeben haben, trifft das zu, zumal die Bauaufsichtsbehörde in ihrem Anhörungsschreiben zu erkennen gegeben hat, dass sie bauaufsichtlich nur gegen diejenigen Eigentümer von zu Ferienwohnzwecken genutzten Wohnungen vorgehen wird, die ihr nicht freiwillig die Einstellung der Nutzung anzeigen6. Allerdings führt dieser Umstand nicht dazu, dass die Nutzungsuntersagung von sich aus wirkungslos wird, sondern die Betroffenen gegebenenfalls einen Anspruch auf Abänderung der Entscheidung nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG M-V geltend machen können7.

Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg -Vorpommern, Beschluss vom 2. Februar 2016 – 3 M 77/14

  1. vgl. Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Auflage, § 43, Rn. 210
  2. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.2013 – 8 C 38/12 – 22
  3. vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.12.1995 – 11 A 2734/93 – 13, 15
  4. vgl. BVerwG, Urteil vom 09.05.2012 – 6 C 3/11 –19
  5. vgl. zu einem Fall der endgültigen Nutzungsaufgabe VG München, Urteil vom 23.06.2009 – M 1 K 09.418 – 23
  6. vgl. zu den Voraussetzungen für ein präventives Verbot OVG Mecklenburg-Vorpommern Beschluss vom 07.12.2006 – 3 L 192/06 – 7
  7. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Auflage, § 43, Rn. 42a

 
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