Bauordnungsverfügung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft – und die Klagebefugnis

25. Mai 2016 | Verwaltungsrecht
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Richtet sich eine Ordnungsverfügung an eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sind einzelne Mitglieder nicht klagebefugt. Sofern bei der Umsetzung der Ordnungsverfügung auch das Sondereigentum einzelner Mitglieder betroffen wird, wird durch dieses zivilrechtliche Hindernis die Rechtmäßigkeit der Anordnung nicht berührt, vielmehr muss vor Vollstreckung ggf. eine Duldungsverfügung erlassen werden.

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass der Adressat eines Verwaltungsakts zwar einerseits hinreichend bestimmt bezeichnet sein muss, dass aber andererseits ein Verwaltungsakt mit Blick auf die Bezeichnung des Inhaltsadressaten auslegungsfähig sein und die Auslegung etwaige Zweifel an der Bestimmtheit beseitigen kann. Es kommt nicht darauf an, wie ein außenstehender Dritter, sondern allein wie der Betroffene selbst nach den ihm bekannten Umständen den Verwaltungsakt unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verstehen musste. Dabei sind nach der Ermittlung des Wortlauts einer Erklärung in einem zweiten Schritt auch die außerhalb der Begleitumstände liegenden Umstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen. Selbst ein klarer Wortlaut einer Erklärung stellt keine Grenze für die Auslegung anhand der Gesamtumstände dar. Die Feststellung, dass eine Erklärung eindeutig ist, lässt sich erst durch eine alle Umstände berücksichtigende Auslegung treffen1.

Im hier vom Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern entschiedenen Fall richtet sich die angefochtene Ordnungsverfügung dem Wortlaut nach an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und damit an die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 WEG. Sie ist nicht an die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als Sondereigentümer adressiert.

Weder aus der Begründung noch aus den Verwaltungsvorgängen ist im vorliegenden Fall erkennbar, dass die Behörde die speziellen Verhältnisse hinsichtlich der Flächen außerhalb des Gebäudes in den Blick genommen hat. Eine Auslegung des Bescheids im Sinne der einzelnen Wohnungseigentümer käme nur dann in Betracht, wenn es irgendwelche Anhaltspunkte geben könnte, dass die Baubehörde in diese Richtung eine Regelung hat treffen wollen. Darauf, ob einzelne Wohnungseigentümer faktisch durch die angefochtene Ordnungsverfügung betroffen sind, kommt es hier nicht an. Maßgebend ist allein der objektive Inhalt des angefochtenen Bescheids.

Im Übrigen würden im vorliegenden Fall die behaupteten Rechtsverhältnisse an den Gartenflächen allenfalls der Vollziehung der angefochtenen Ordnungsverfügung entgegenstehen.

Es kann dahinstehen, ob die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall als Rechtsträger in Betracht kommen, wenn – wie sie vortragen – die in Anspruch zu nehmende Gartenfläche kraft Teilungserklärung und ggf. Eintragung im Grundbuch Sondereigentum darstellen2.

Zwar könnte die Inanspruchnahme dieser Flächen möglichweise einen Anspruch auf Unterlassen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen und der Umsetzung der streitbefangenen Anordnung entgegenstehen3. Dieses zivilrechtliche Hindernis würde aber die Rechtmäßigkeit der Anordnung nicht berühren, da dann der Antragsgegner vor Vollstreckung ggf. eine Duldungsverfügung erlassen müsste4. Kann eine bauordnungsrechtliche Verfügung (nur) von dem Adressaten angefochten werden, so kann eine prozessuale Beteiligung eines Nebenberechtigten nicht eine Ordnungsverfügung oder Duldungsverfügung gegen diese Nebenberechtigten ersetzen noch gegen sie zu einem dahin gehenden Vollstreckungstitel führen5.

Eine Duldungsverfügung würde ihre Rechtsgrundlage in § 58 Abs. 2 S. 2 LBauO M-V finden. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden in Wahrnehmung der Aufgabe, bei der Errichtung, Änderung, Nutzung, Instandhaltung und dem Abbruch von baulichen Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die auf Grund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, nach pflichtgemäßen Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Eine Duldungsanordnung ist erforderlich, wenn private oder andere Rechte der Vollstreckung einer (bau-)ordnungsrechtlichen Verfügung entgegenstehen. Durch eine solche Verfügung wird dem in Anspruch Genommenen die Pflicht auferlegt, die zwangsweise Durchsetzung des Gebotes hinzunehmen6.

Hieraus ergibt sich auch, dass ihnen effektiver Rechtschutz geboten wird. Sie können sich gegen die dann erforderliche Duldungsverfügung des Antragsgegners mit den entsprechenden Rechtsbehelfen wenden. Es bedarf nicht der Annahme, dass sie auch Adressat der Bauordnungsverfügung sind.

Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg -Vorpommern, Beschluss vom 2. März 2016 – 3 M 440/15

  1. BVerwG, Urteil vom 27.06.2012 – 9 C 7/11, BVerwGE 143, 222 = NVwZ 2012, 1413
  2. so AG Rostock, Beschluss vom 10.11.2015 – 55 c 66/15 WEG, wonach allerdings das Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch dokumentiert ist; vgl. auch BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 73/11, ZMR 2012, 883; KG Berlin, Urteil vom 09.07.2007 – 24 W 28/07
  3. vgl. AG Rostock, Beschluss vom 10.11.2015 – 55 c 66/15 WEG
  4. BVerwG, Urteil vom 28.04.1972 – 4 C 42.69, BVerwGE 40, 101
  5. vgl. BVerwG, Urteil vom 29.05.1991 – 4 CB 16/91
  6. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 18.09.2006 – 3 M 92/06 – NordÖR 2007, 171

 
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