Notarielle Beurkundung von Kettenkaufverträgen mit “kick back”-Absicht

20. April 2016 | Beamtenrecht
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Nach § 14 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BNotO und § 17 Abs. 2 BeurkG ist ein Notar nicht Vertreter einer Partei, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO).

Er hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden (§ 14 Abs. 2 BNotO).

Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden. Zweifelt der Notar an der Wirksamkeit des Geschäfts und bestehen die Beteiligten auf der Beurkundung, so soll er die Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen der Beteiligten in der Niederschrift vermerken (§ 17 Abs. 2 BeurkG).

Im vorliegenden Fall erschien es dem Oberlandesgericht Stuttgart fraglich, ob der schuldhaft gehandelt hat, wenn er, ausgehend von seinem Kenntnisstand und nach Rückfrage bei der beteiligten Wohnungshändlerin bzw. deren Vertreter, an der Wirksamkeit der von ihm vorgenommenen Geschäfte bei deren Vornahme keine Zweifel – mehr – hatte. Objektiv handelt es sich bei den streitgegenständlichen Vorgängen nicht um klassische “Kettenkaufverträge”, gar mit “kick-back”-Absicht, da allein der Wohnungshändler, nicht aber sonstige Beteiligte an den inkriminierten Geschäften personenidentisch sind. Subjektiv könnte es dem Beklagten nicht zu widerlegen sein, dass er weder von einer Sittenwidrigkeit der beurkundeten Kaufverträge noch von einem Scheingeschäft zulasten der kreditierenden Bank ausgehen musste. Mangels Kenntnis des Marktwerts der Kaufgegenstände zum Zeitpunkt der Verkaufsvorgänge geht auch das Dienstgericht nicht von deren Sittenwidrigkeit aus. Da darüber hinaus im Falle des Kaufs einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung an Dritte, somit als Geldanlage, eine Kreditierung über den tatsächlichen Marktwert hinaus für Banken möglich ist und auch in den Jahren zwischen 2006 und 2012 üblich gewesen sein dürfte, wäre wohl auch insoweit ein unredlicher Zweck der Geschäfte, insbesondere der Grundschuldbestellung zu Gunsten der kreditierenden Banken bis zur Höhe des Kaufpreises, auch dann nicht zwingend anzunehmen, wenn der Preis über dem Marktwert lag. Wenn aber die vom Beklagten beurkundeten Geschäfte in jeder Hinsicht rechtlich zulässig erscheinen können und auch eine betrügerische Absicht im Hinblick auf die Kreditvergabe nicht naheliegt, dann erscheint fraglich, ob – und gegebenenfalls in welcher Weise – der Beklagte allein deshalb, weil zwischen zwei Verkaufsvorgängen desselben Gegenstandes Eigentumswohnung signifikante Preisunterschiede bestanden, weitere Zweifel an der Redlichkeit der Geschäfte hätte entwickeln und Nachforschungen zum Zustandekommen des Preises hätte anstellen müssen. Hegt ein Notar aber keine Zweifel an der Wirksamkeit eines Geschäfts, dann entfallen auch die Pflichten aus § 17 Abs. 2 BeurkG, denn diese Norm regelt nur die Rechtsfolgen etwaiger Zweifel1.

Ob bei somit – möglicherweise – fehlendem Verstoß gegen § 17 Abs. 2 BeurkG gleichwohl ein Verstoß gegen § 14 Abs. 2 BNotO bzw. § 4 BeurkG anzunehmen wäre, weil mit den hier streitgegenständlichen Kauf- und Kreditierungsvorgängen “erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt” wurden, deretwegen der Beklagte diese Vorgänge nicht hätte beurkunden dürfen, erscheint ohne weitere Sachverhaltsaufklärung, insbesondere ohne die Beiziehung weiterer Akten, nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellbar. Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass ein Notar seine Mitwirkung bereits bei Handlungen versagen muss, bei denen erkennbar der Verdacht besteht, dass unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden2, so steht selbst eine solche Erkennbarkeit nicht fest, zumal das staatsanwaltschaftliche Ermittlungsverfahren gegen die Wohnungseigentumshändler nach § 170 Abs. 2 StPO eingestellt und eine tatsächliche Sittenwidrigkeit eines oder mehrerer der streitgegenständlichen Vorgänge nicht dokumentiert wurde. Fehlt es aber einerseits an der klaren Erkennbarkeit der Verfolgung unerlaubter oder unredlicher Zwecke und lassen sich andererseits Verdachtsmomente nicht völlig ausräumen, liegt es nicht fern, das konkrete Verhalten im Einzelfall der pflichtgemäßen Beurteilung des betroffenen Notars zu überlassen3. Ein Fall, in dem der Notar die in Rede stehenden Geschäfte angesichts ihrer Komplexität in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht nicht überblicken könnte und sich daher hätte weitere Aufklärung verschaffen und im Zweifelsfall seine Amtstätigkeit hätte verweigern müssen4, dürfte hingegen nicht vorgelegen haben.

Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 1. Februar 2016 – DGH 1/15

  1. Armbrüster, in: Armbrüster/Preuß/Renner, Notar-Kommentar, Beurkundungsgesetz und Dienstordnung für Notarinnen und Notare, 7. Aufl.2015, § 17 BeurkG Rn. 154
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 23.11.2015 – NotSt(Brfg) 4/15, MDR 2016, 123 f. und Juris Rn. 17
  3. so Preuß, in: Armbrüster/Preuß/Renner, a.a.O., § 4 BeurkG Rn. 17
  4. vgl. Preuß ebd. unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 20.11.2000 – NotSt (Brfg) 4/00, NJW-RR 2001, 1354-1357 und Juris, Rn. 6

 
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