Ein An­spruch auf eine nur ein ein­zel­nes Buch­grund­stück be­tref­fen­de sa­nie­rungs­recht­li­che Ab­schluss­er­klä­rung be­steht nicht, wenn die­ses Grund­stück eines von meh­re­ren Grund­stü­cken ist, die im Hin­blick auf die Ziele und Zwe­cke der Sa­nie­rung und die er­for­der­li­chen Sa­nie­rungs­maß­nah­men als Ein­heit an­zu­se­hen sind.

Nach § 163 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB hat die Gemeinde auf den Antrag des Eigentümers die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen zu erklären, wenn entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung das Grundstück bebaut ist oder in sonstiger Weise genutzt wird oder das Gebäude modernisiert oder instandgesetzt ist. Vorliegend kommt nur Nr. 1 in Betracht. Die Regelung ergänzt die Pflicht der Gemeinde, die Sanierungssatzung nach § 162 BauGB unter den dort genannten Voraussetzungen teilweise (Abs. 1 Satz 2) oder ganz aufzuheben. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass die im Allgemeinen eine längere Zeit in Anspruch nehmende Sanierung für einzelne Grundstücke bereits zu einem früheren Zeitpunkt erfolgreich abgeschlossen sein kann. Mit der Erklärung nach § 163 Abs. 1 BauGB entfallen die Beschränkungen nach §§ 144, 145 BauGB. Zugleich ist nach Abschluss der Sanierung der Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB zu entrichten.

Bei der Beurteilung der Frage, ob „das Grundstück“ nach § 163 Abs. 1 BauGB entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut ist (oder in sonstiger Weise genutzt wird), ist den Zielsetzungen und Regelungen des Rechts der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen Rechnung zu tragen. Ein Anspruch auf eine nur ein einzelnes Buchgrundstück betreffende Abschlusserklärung besteht nicht, wenn dieses Grundstück eines von mehreren Grundstücken ist, die im Hinblick auf die Ziele und Zwecke der Sanierung und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen als Einheit anzusehen sind. Bei dieser Beurteilung wird maßgeblich auf den Bauantrag, die Baugenehmigung und die hierzu erteilte sanierungsrechtliche Genehmigung abzustellen sein, die sich vorliegend alle auf dasselbe Baugrundstück beziehen, das überdies bis zu einer späteren Veräußerung im Eigentum derselben Person stand.

Weder § 163 BauGB noch andere Vorschriften des Baugesetzbuchs enthalten eine gesetzliche Definition des Grundstücks. § 200 Abs. 1 BauGB bestimmt lediglich, dass die für Grundstücke geltenden Vorschriften entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden sind. Daher ist durch Auslegung zu ermitteln, welcher Grundstücksbegriff im jeweiligen Sachzusammenhang zum Tragen kommt¹. In der Regel ist unter dem Begriff des Grundstücks das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne zu verstehen². Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung wird regelmäßig auf das Baugrundstück abzustellen sein. Dem liegt die Vorstellung zugrunde, dass auch bei baurechtlich maßgeblichen Sachverhalten das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne in den meisten Fällen tatsächlich identisch ist mit dem Baugrundstück oder aber aus rechtlichen Gründen mit dem Baugrundstück gleichzusetzen ist. Die Rechtsprechung geht jedoch davon aus, dass das Baugrundstück und das Buchgrundstück keineswegs ausnahmslos gleichzusetzen sind. Ausnahmen sind nicht nur vertretbar, sondern sogar geboten, wenn bei Verwendung des grundbuchrechtlichen Begriffs die Gefahr entstünde, dass der Sinn einer bestimmten bau- und bodenrechtlichen Regelung handgreiflich verfehlt würde³.

Im Anwendungsbereich von § 163 BauGB würde der Sinn der Regelung handgreiflich verfehlt, wenn nicht berücksichtigt würde, dass die Sanierung im Einzelfall ein über das Buchgrundstück hinausgehendes Ziel verfolgt. Denn städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Sie dienen der Behebung der in dem Gebiet vorhandenen Missstände⁴ und zielen somit im Regelfall auf eine Veränderung der bestehenden Situation auf einer Reihe von Grundstücken. Diese Veränderung soll mit Ordnungsmaßnahmen, darunter der Bodenordnung (§ 147 BauGB) und Baumaßnahmen (§ 148 BauGB) erreicht werden. Die angestrebten Ziele lassen sich häufig nur mit Maßnahmen herbeiführen, die die (vorhandenen) Grundstücksgrenzen überschreiten. Das versteht sich bei Maßnahmen der Bodenordnung von selbst. Dementsprechend kann nicht auf alte Buchgrundstücksgrenzen abgestellt werden, wenn es gerade Ziel der Sanierung ist, eine neue Bodenordnung herbeizuführen und auf den neu zugeschnittenen Grundstücken eine entsprechende Bebauung zu ermöglichen. Aber auch bei Baumaßnahmen, insbesondere bei komplexen Vorhaben, lassen sich die Ziele und Zwecke der Sanierung in vielen Fällen nur unter Inanspruchnahme mehrerer Buchgrundstücke verwirklichen. Daraus folgt, dass zur Bestimmung des Grundstücksbegriffs i.S.d. § 163 Abs. 1 BauGB auf den funktionellen Zusammenhang von Vorhaben und Grundstück mit Blick auf die Ziele und Zwecke der Sanierung abzustellen ist. Der funktionelle Zusammenhang kann durch eine grundstücksübergreifende Bebauung auf benachbarten Grundstücken hergestellt werden. Anhaltspunkte für einen funktionellen Zusammenhang der Grundstücke können sich aber auch aus der Darstellung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auf dem vom Bauherrn benannten Baugrundstück ergeben. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist dabei unerheblich, ob die Landesbauordnung den Begriff „Grundstück“ als Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn versteht. Der Rechtsbegriff des (Bau-)Grundstücks, soweit er im Baugesetzbuch verwendet wird, ist bundesrechtlich festgelegt; das landesrechtliche Begriffsverständnis kann einen bundesrechtlichen Begriff nicht modifizieren.

Auf dieser Grundlage urteilte das Bundesverwaltungsgericht in dem hier bei ihm rechtshängigen Fall, dass die Erklärung, die Sanierung sei hinsichtlich der im Antrag aufgeführten Flurstücke abgeschlossen, nicht erteilt werden kann. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts ist die Tiefgarage nebst Einfahrt untrennbar mit dem im Bauantrag dargestellten Gesamtvorhaben verbunden. Ohne die Inanspruchnahme dieser Flächen hätte das Vorhaben so nicht verwirklicht werden können. Die der Zufahrt und damit der Anlieferung dienenden baulichen Anlagen stehen danach in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Warenhaus und sind für dessen Nutzung funktionell erforderlich. Der funktionelle Zusammenhang wird dadurch bestätigt, dass alle Flurstücke Gegenstand eines einheitlichen Baugenehmigungsverfahrens waren; sie können auch im Hinblick auf die Ziele und Zwecke der Sanierung nur zusammen gewürdigt werden. Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben hätte ohne Inanspruchnahme der im Bauantrag ebenfalls genannten weiteren Flurstücke, auf denen sich die Tiefgaragenzufahrt sowie die Tiefgarage befinden, nicht verwirklicht werden können. Auch diese Flurstücke sind damit Teil des gesamten Grundstücks.

Mit diesem Ergebnis wird nach Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts auch nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG verstoßen, wonach der Gesetzgeber Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen hat. Dem Gesetzgeber steht es frei, im Rahmen der gesetzlichen Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums vorzusehen, dass deren weitere Konkretisierung durch die Träger der Bauleitplanung oder andere Hoheitsträger erfolgt oder dass im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften die Mitwirkung der Betroffenen vorgesehen wird. Hierzu regelt der Gesetzgeber im Sanierungsrecht ausdrücklich, dass die Betroffenen zur Mitwirkung und zur Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen angeregt werden sollen (§ 137 BauGB) und dass im Grundsatz die Durchführung von Baumaßnahmen den Eigentümern überlassen bleibt (§ 148 BauGB). Verfassungsrechtliche Bedenken hiergegen bestehen nicht.

Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 21. Dezember 2011 – 4 C 13.10

1. BVerwG, Urteil vom 14.02.1991 – 4 C 51.87, BVerwGE 88, 24, 29↩
2. BVerwG, Urteile vom 26.06.1970 – 4 C 73.68, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 28, vom 14.12.1973 – 4 C 48.72, BVerwGE 44, 250 und vom 14.02.1991 a.a.O.; Beschluss vom 30.11.2000 – 4 BN 57.00, Buchholz 406.12 § 19 BauNVO Nr. 5↩
3. BVerwG, Urteile vom 14.02.1991 a.a.O.; und vom 19.09.2002 – 4 C 13.01, Buchholz 406.11 § 31 BauGB Nr. 40 S. 13 ↩
4. vgl. BVerwG, Urteil vom 24.05.2006 – 4 C 9.04, BVerwGE 126, 104 Rn. 21↩