Annahmefristen bei Grundstückskaufverträgen

8. Juli 2010 | Kapitalanlage- und Bankrecht
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Bei vielen Bauherrenmodellen hat es sich eingebürgt, dass das Vertragsangebot durch den Käufer und die Annahme durch den Verkäufer des Grundstücks (oder der Eigentumswohnung) getrennt beurkundet wird, wobei sich der Verkäufer meist eine lange, mehrere Monate umfassende Annahmefrist vorbehält, damit er die (seine Herstellungspflicht begründende) Annahme erst zu erklären braucht, wenn in dem Gesamtprojekt der Verkauf aller Einheiten gesichert ist. Diese Praxis hat der Bundesgerichtshof jetzt zumindest insoweit beendet, als dass die Annahmefrist für den Verkäufer maximal vier Wochen betragen darf:

Bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraumes von vier Wochen erwartet werden (§ 147 Abs. 2 BGB).

Zwar kann die Verwendung unwirksamer Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einer Haftung nach den Grundsätzen eines Verschuldens bei Vertragsschluss führen; von dem Schutzzweck der Regelung des § 308 Nr. 1 BGB erfasst sind jedoch nur solche Schäden, die gerade und lediglich durch die überlange Bindung des Vertragspartners verursacht worden sind.

Die Qualifizierung eines Verhaltens als schlüssige Annahmeerklärung setzt grundsätzlich das Bewusstsein voraus, dass für das Zustandekommen des Vertrages zumindest möglicherweise noch eine Erklärung erforderlich ist.

Nach Ablauf dieser vierwöchigen Frist kommt es nicht mehr zu einer wirksamen Annahme des vom Kunden unterbreiteten Vertragsangebots, auch wenn der Initiator die Annahme noch innerhalb der (längeren) vertraglichen Frist erklärt hat. Die Klausel über die (längere) Bindungsfrist ist jedoch, so der Bundesgerichtshof, nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Gemessen an den dann nach § 306 Abs. 2 BGB eingreifenden Vorgaben des § 147 Abs. 2 BGB ist die Annahme zu spät erklärt worden. Der Antrag war zu diesem Zeitpunkt bereits erloschen (§ 146 BGB).

Der Inhaltskontrolle nach § 308 Nr. 1 BGB unterliegen nicht nur Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Vertragspartei der anderen stellt (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern bei Verträgen zwischen Unternehmern (§ 14 BGB) und Verbrauchern (§ 13 BGB) auch zur einmaligen Verwendung bestimmte Klauseln, soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

So liegt es in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall: Der Inhalt des von der Käuferin abgegebenen Angebots gilt nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als von der Verkäuferin als Unternehmerin gestellt. Dabei erfasst § 308 Nr. 1 BGB auch sog. Vertragsabschlussklauseln, die – wie hier die Bindungsfrist – nicht den Inhalt des Vertrages, sondern eine Modalität des Vertragsschlusses betreffen1.

Unter Berücksichtigung der für den Vertragsgegenstand typischen Umstände ergibt die Abwägung der Interessen der Verhandlungspartner2 vorliegend, dass die in dem Angebot enthaltene Bindungsfrist von vier Monaten und drei Wochen den Käufer unangemessen lang in seiner Dispositionsfreiheit beeinträchtigt und daher nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Geht eine Bindungsfrist – wie hier – wesentlich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimmten Zeitraum hinaus – dieser ist bei dem finanzierten Kauf einer Eigentumswohnung regelmäßig mit vier Wochen zu bemessen –, stellt dies nur dann keine unangemessene Beeinträchtigung dar, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen muss3.

Auf dieser Grundlage kann die in dem Angebot enthaltene Bindung von – im entschiedenen Fall – vier Monaten und drei Wochen keinen Bestand haben. Es sollte ein typischer Kaufvertrag über eine bereits fertig gestellte Wohnung geschlossen werden. Dass der Käufer Sonderwünsche geltend gemacht hätte, deren Abklärung einen erheblichen zeitlichen Aufwand erfordert hätte, ist in dem konkreten, vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nicht ersichtlich. Zwar war die Verkäuferin dem Käufer auch bei der Finanzierung behilflich. Dieser Umstand und die damit einhergehende Bonitätsprüfung – so sie überhaupt erst nach der Abgabe des Angebots vorgenommen worden sein sollte – vermag jedoch ebenfalls nicht die hier in Rede stehende Bindungsfrist zu rechtfertigen. Das gilt zumindest grundsätzlich auch für die erforderliche Abklärung der eigenen Erfüllungsfähigkeit des Verkäufers etwa unter dem Blickwinkel einer bei Zustandekommen des Vertrages notwendig werdenden Pfandfreistellung. Denn solche Umstände wiegen die über das Maß des § 147 Abs. 2 BGB hinausgehende Einschränkung der Dispositionsfreiheit des Käufers in der Regel nicht auf. Solange dieser gebunden ist, kann er von günstigeren Angeboten regelmäßig keinen Gebrauch machen, während der Verkäufer in jeder Hinsicht frei bleibt.

Die durch die Unwirksamkeit der Bindungsfrist entstandene Lücke kann nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden, weil die Bindungsklausel als Vertragsabschlussklausel nicht Gegenstand eines Vertrages war. Eine sinnentsprechende Anwendung dieser Grundsätze scheitert schon daran, dass deren lückenschließende Heranziehung nur in Betracht kommt, wenn das nach § 306 Abs. 2 BGB zugrunde zu legende Gesetzesrecht das Vertragsgefüge völlig einseitig zu Gunsten des Kunden verschöbe4. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Mit der Regelung des § 147 Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber den Interessenkonflikt auch für Konstellationen der vorliegenden Art angemessen austariert.

Nach der genannten Vorschrift kann ein Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Annahmeerklärung unter regelmäßigen Umständen erwartet werden darf. Die nach objektiven Maßstäben zu bestimmende Annahmefrist5 setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie der Zeit der Übermittlung der Antwort an den Antragenden6. Sie beginnt daher schon mit der Abgabe der Erklärung und nicht erst mit deren Zugang bei dem Empfänger7. Gemessen daran ist die Annahme des Angebots zu spät erklärt worden.

Auch bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, deren Abschluss regelmäßig eine Bonitätsprüfung vorausgeht, kann der Eingang der Annahmeerklärung jedenfalls innerhalb eines Zeitraumes von vier Wochen erwartet werden8. Etwas anders gilt nur bei Vorliegen absehbarer Verzögerungen9, die auch ein verständiger Offerent vor dem Hintergrund des mit der Bindungsfrist einhergehenden „nicht ganz ungefährlichen Schwebezustandes“10 in Rechnung stellt.

Selbst wenn man zugrunde legt, dass die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt waren, zur Durchführung des Kaufvertrages eine Freistellung des Objektes von Grundpfandrechten erfolgen musste und der Kläger bei der Abgabe des Angebots beide Umstände in Rechnung stellte, rechtfertigt dies keine Verlängerung des regelmäßigen Annahmezeitraumes. Denn innerhalb dieses Zeitraumes musste die Beklagte nicht ihre Erfüllungsfähigkeit herstellen, sondern sich nur darüber klar werden, ob sie gewillt und in der Lage sein würde, den Kaufvertrag entsprechend den darin vereinbarten Modalitäten zu erfüllen. Dafür, dass diese Abklärung vorliegend mit besonderen und auch für den Kläger absehbaren Schwierigkeiten verbunden und deshalb nicht zeitnah möglich war, ist nichts ersichtlich. Die Frage, ob eine längere Bindungsfrist bei Bauträgerverträgen anzuerkennen ist11, erscheint zweifelhaft, stellt sich hier jedoch nicht.

Denn die von dem Zeitpunkt der Abgabe des Angebots laufende und aus der Warte eines verständigen Offerenten zu beurteilende12 Bindungsfrist von vier Wochen ist, so der Bundesgerichtshof, bei einer Annahme nach – im konkreten Fall – vier Monaten, nicht eingehalten worden. Das Angebot wurde notariell beurkundet. Wie sich aus dem angebotenen Kaufvertrages ergibt, war die Übersendung Sache des Notars. Damit hatte der Käufer mit der Erklärung des Angebots vor dem Notar alles aus seiner Sicht Erforderliche getan. Da Notare zu einer zügigen Abwicklung ihrer Amtsgeschäfte gehalten sind13, konnte und durfte der Kläger davon ausgehen, dass das befristete Angebot alsbald übersandt werden würde. Vor diesem Hintergrund war die erst vier Monate später erklärte Annahme verspätet. Da es nach § 147 Abs. 2 BGB nur auf die Zeit ankommt, unter der der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf, gälte dies selbst dann, wenn das Angebot den Adressaten – wofür hier indessen nichts ersichtlich ist – ungewöhnlich spät erreicht haben sollte14.

Soweit vertreten wird, ein Angebot erlösche nicht nach Ablauf der Bindungsfrist, sondern sei lediglich frei widerruflich und könne auch nach Ablauf der Annahmefrist noch angenommen werden15, steht diese Auffassung in klarem Widerspruch zu der Regelung des § 146 BGB. In Übereinstimmung mit der Entstehungsgeschichte16 und dem unzweideutigen Wortlaut der Vorschrift erlischt ein nicht rechtzeitig nach den §§ 147 bis 149 BGB angenommenes Angebot. Vor diesem Hintergrund hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass das Erlöschen des Antrages nicht nur die Bindung des Antragenden nach § 145 BGB beseitigt, sondern dazu führt, dass der Antrag nicht mehr angenommen werden kann; dieser ist nicht mehr existent17.

Eine Annahme der nach § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot geltenden verspäteten Annahmeerklärung durch Schweigen18 kommt bei besonders bedeutsamen Rechtsgeschäften, wozu beurkundungsbedürftige Grundstücksgeschäfte gehören, schon nicht in Betracht19.

Auch kann nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nach den Umständen des Falles auch nicht die Zahlung des Kaufpreises als schlüssige Annahmeerklärung gewertet werden. Die Wertung der Kaufpreiszahlung als Vertragsannahme scheitert daran, dass die Parteien damals davon ausgegangen sind, der Vertrag sei bereits wirksam geschlossen worden.

Die Qualifizierung eines Verhaltens als schlüssige Annahmeerklärung setzt das Bewusstsein voraus, dass für das Zustandekommen des Vertrages zumindest möglicherweise noch eine Erklärung erforderlich ist20. Der Erklärende muss zumindest Zweifel an dem Zustandekommen des Vertrages haben21. Soweit einem tatsächlichen Verhalten auch ohne ein solches Erklärungsbewusstsein oder ohne einen Rechtsbindungswillen die Wirkungen einer Willenserklärung beigelegt werden22, geschieht dies zum Schutze des redlichen Rechtsverkehrs und setzt einen Zurechnungsgrund voraus. Ein solcher liegt nur vor, wenn ein sich in missverständlicher Weise Verhaltender bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass die in seinem Verhalten liegende Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat23. Danach scheidet eine Würdigung der Zahlung als eine auf den Abschluss des Kaufvertrages gerichtete Willenserklärung aus. Beide Parteien gingen bei Zahlung des Kaufpreises von einem Vertragsschluss und damit davon aus, dass der Kläger mit der Zahlung lediglich den vermeintlich zustande gekommen Vertrag erfüllen wollte.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Juni 2010 – V ZR 85/09

  1. vgl. nur Staudinger/Coester-Waltjen, BGB [2006], § 308 Nr. 1 Rdn. 6; H. Schmidt in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 10. Auflage 2006, § 308 Rdn. 2; zum AGBGB vgl. auch BGH, Urteil vom 23.03.1988 – VIII ZR 175/87, NJW 1988, 1908, 1909 m.w.N.
  2. dazu etwa BGH, Urteil vom 06.03.1986 – III ZR 234/84, NJW 1986, 1807, 1808; Staudinger/Coester-Waltjen, aaO, Rdn. 10; Dammann in Wolf/L./P., AGB-Recht, 5. Aufl., § 308 Nr. 1 Rdn. 10 ff.
  3. BGH, Urteil vom 06.03.1986 – III ZR 234/84, aaO
  4. vgl. BGHZ 137, 153, 157; Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/09, Rdn. 23; jeweils m.w.N.
  5. dazu BGH, Urteil vom 14.04.1999 – VIII ZR 370/97, NJW 1999, 2179, 2180; Erman/Armbrüster, BGB, 12. Aufl., § 147 Rdn. 18
  6. BGH, Urteil vom 02.11.1995 – X ZR 135/93, NJW 1996, 919, 921; Staudinger/Bork, BGB [2003], § 147 Rdn. 10 ff.; Erman/Armbrüster, aaO, m.w.N.
  7. Staudinger/Bork, a.a.O., Rdn. 10; Dammann in Wolf/L./P., AGB-Recht, 5. Aufl. 2009, § 308 Nr. 1 Rdn. 17
  8. vgl. auch v. Westphalen in Löwe/v. Westphalen/Trinkner, AGBG, 2. Aufl. 1983, § 10 Nr. 1 Rdn. 13; Basty, Der Bauträgervertrag, 6. Aufl., Rdn. 171; großzügiger: OLG Dresden BauR 2005, 559, 560; Bamberger/Roth/Becker, BGB, 2. Aufl. 2007, § 308 Nr. 1 Rdn. 9; strenger: Cremer/Wagner NotBZ 2004, 331, 333
  9. vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2007 – XII ZR 13/06, NJW 2008, 1148, 1149; MünchKomm-BGB/Kramer, 5. Aufl., § 147 BGB Rdn. 7 m.w.N.
  10. Motive, Bd. 1 S. 170
  11. bejahend etwa OLG Nürnberg AGBE I § 10 Nr. 5; LG Frankfurt AGBE II § 10 Nr. 19; Staudinger/Coester-Waltjen, BGB [2006], § 308 Nr. 1 Rdn. 11; Blank, Bauträgervertrag, Rdn. 1160; Cremer/Wagner NotBZ 2004, 331, 333; Walchshöfer WM 1986, 1041, 1044; verneinend: v. Westphalen in Löwe/v. Westphalen/Trinkner, AGBG, 2. Aufl., 1983, § 10 Nr. 1 Rdn. 13; Basty, Der Bauträgervertrag, 6. Aufl., Rdn. 172
  12. vgl. Motive, Bd. 1 S. 170; MünchKomm-BGB/Kramer, aaO, § 147 Rdn. 6
  13. Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl., § 19 Rdn. 48; vgl. auch BGH, Urteil vom 07.11.1978 – VI ZR 171/77, DNotZ 1979, 311, 312 f.
  14. vgl. nur MünchKomm-BGB/Kramer, aaO; Staudinger/Bork [2003], § 147 BGB Rdn. 11
  15. so Cremer/Wagner NotBZ 2004, 331, 335
  16. vgl. Motive Bd. 1, S. 168
  17. BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 – XII ZR 227/92, NJW-RR 1994, 1163, 1164; ebenso etwa Erman/Armbrüster, aaO, § 146 Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Kramer, 5. Aufl., § 146 Rdn. 3; vgl. auch Thode, ZNotP 2005, 162, 165 mit weiteren Argumenten
  18. dazu etwa BGH, Urteil vom 06.01.1951 – II ZR 46/50, NJW 1951, 313; Urteil vom 06.03.1986 – III ZR 234/84, NJW 1986, 1807, 1809
  19. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.1994 – XII ZR 227/92, NJW-RR 1994, 1163, 1185 m.w.N.
  20. vgl. BGH, Urteil vom 29.11.1994 – XI ZR 175/93, NJW 1995, 953 m.w.N.; ferner BGHZ 110, 220, 222; 138, 339, 348
  21. vgl. BGHZ 138, 339, 348; ferner BGH, Urteil vom 26.03.2003 – IV ZR 222/02, NJW 2003, 1594, 1595; Urteil vom 22.10.2003 – IV ZR 398/02, NJW 2004, 59, 61; Urteil vom 14.06.2004 – II ZR 393/02, ZIP 2004, 1394, 1397
  22. vgl. BGHZ 91, 324, 329 f.; 109, 171, 177
  23. BGH, Urteil vom 29.11.1994 – XI ZR 175/93, aaO, m.w.N.

 
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