Geschlossener Immobilienfonds – und die Aufklärung über die fehlende Fungibilität

11. März 2016 | Kapitalanlage- und Bankrecht
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Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist.

Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Bedingungen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von erheblicher Bedeutung ist1.

Diesen Anforderungen wurde der in dem hier vom Bundesgerichshof entschiedenen Fall zu beurteilende Prospekt gerecht. In dem Kapitel über die wichtigsten Fakten des Fonds wird die eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung hinreichend erklärt. Danach sollte die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds langfristig ausgerichtet sein, auch wenn ein Verkauf der Fondsbeteiligung prinzipiell jederzeit möglich sei. Der Handel mit Kommanditanteilen sei nicht institutionalisiert. Kaufinteresse von Zweiterwerbern bestehe insbesondere dann, wenn die Steigerung der Ausschüttungen (siehe Prognoserechnung) einsetze.

Damit wird der Anlageinteressent hinreichend über das Risiko der eingeschränkten Fungibilität aufgeklärt. Er kann erkennen, dass ein Verkauf der Beteiligung zwar generell möglich ist, erfolgreiche Verkaufsbemühungen aber – da ein institutionalisierter Handel nicht besteht – auf praktische Schwierigkeiten stoßen und wesentlich davon abhängen, wie sich die wirtschaftliche Lage des Fonds entwickelt. Dies schließt ersichtlich auch die Möglichkeit ein, dass die Beteiligung bei wirtschaftlich nachteiliger Entwicklung zu angemessenen Konditionen praktisch nicht veräußert werden kann, weil sich kein Käufer findet. Den Prospekthinweis, die Fondsbeteiligung sei jederzeit veräußerlich, muss der verständige Anleger dahin verstehen, dass lediglich rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräußerung nicht entgegenstehen. Der Hinweis stellt keine Einschätzung der wirtschaftlichen Veräußerbarkeit dar2. Die Formulierung, dass die G. AG bereit sei, bei einer Veräußerung von Anteilen vermittelnd mitzuwirken, für die Replazierung ein Zweitmarkt installiert worden sei und bisher alle Verkaufswünsche hätten befriedigt werden können, ist nicht geeignet, von der eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung abzulenken. Das Angebot der Unterstützung bei etwaigen Verkaufswünschen bestätigt vielmehr inzidenter, dass es keinen allgemein zugänglichen geregelten Zweitmarkt gibt3. Der Hinweis auf erfolgreiche Verkaufsbemühungen in der Vergangenheit besagt lediglich, dass die praktischen Schwierigkeiten einer Veräußerung nicht grundsätzlich entgegenstehen, beinhaltet indes nicht die Aussage, dass der Verkauf zu einem angemessenen Preis erfolgt ist.

Die Gegenrüge des Anlegers, der Anlageberater habe die praktischen Schwierigkeiten bei der Veräußerung von Fondsanteilen pflichtwidrig verharmlost, indem er in den Beratungsgesprächen auf einen funktionierenden Zweitmarkt für vorangegangene Fonds hingewiesen habe, bleibt ohne Erfolg. Dem Anleger ist zwar zuzugeben, dass es einem Berater untersagt ist, die in einem – rechtzeitig überreichten – Prospekt enthaltenen korrekten Risikohinweise abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidungsbildung des Anlageinteressenten mindert4. Die von dem Zeugen bei seiner Vernehmung durch das Landgericht bekundeten Erklärungen im Rahmen der Beratungsgespräche stellten jedoch keine unzulässige Verharmlosung des Fungibilitätsrisikos dar. Die Angaben bezogen sich nicht auf den streitgegenständlichen Fonds und enthielten schon deshalb keine Relativierung der Prospekthinweise. Sie erschöpften sich darin, dass in der Vergangenheit bei anderen Fonds eine Veräußerung der Fondsanteile grundsätzlich möglich gewesen sei. Dies war letztlich nur eine Wiederholung des Prospektinhalts dar. Darüber hinaus ist dem Bundesgerichtshof aus einer großen Zahl von vergleichbaren Fällen bekannt, dass ein Weiterverkauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds – wenn auch vielfach nur unter erheblichen Schwierigkeiten – grundsätzlich möglich ist5. Die deutlichen Einschränkungen der Veräußerungsmöglichkeit werden in dem Prospekttext – wie dargestellt – zureichend aufgezeigt. Die Prospekthinweise wurden durch die Angaben des Anlageberaters zur Situation bei früheren Fonds nicht entwertet oder in ihrer Bedeutung für die Anlageentscheidung herabgemindert.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Februar 2016 – III ZR 14/15

  1. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteile vom 20.06.2013 – III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7; vom 24.04.2014 – III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14; vom 11.12 2014 – III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18; und vom 17.09.2015 – III ZR 385/14, NJW-RR 2015, 1522 Rn. 15; jeweils mwN
  2. vgl. BGH, Urteile vom 20.06.2013 aaO Rn. 13; und vom 17.09.2015 aaO Rn. 24
  3. BGH, Urteil vom 11.12 2014 aaO Rn. 21
  4. st. Rechtsprechung des BGH, vgl. nur BGH, Urteile vom 14.04.2011 – III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 7; und vom 24.04.2014 aaO Rn. 23; jeweils mwN
  5. BGH, Urteile vom 11.12 2014 aaO Rn. 21; und vom 17.09.2015 aaO Rn.20

 
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