Mietvertrag für eine Mobilfunkmastfläche – über 30 Jahre

29. März 2016 | Wirtschaftsrecht
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Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung einer 30jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann1.

Die Regelung in den von der Mobilfunknetzbetreiberin gestellten2 allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Vertragslaufzeit von 30 Jahren (§ 4 Abs. 1 des Mietvertrags) hält einer Nachprüfung anhand der §§ 310 Abs. 1, 307 Abs. 1 und 2 BGB stand. Sie stellt keine unangemessene Benachteiligung der Mobilfunknetzbetreiberin dar.

Eine Laufzeit von 30 Jahren weicht bei Mietverträgen nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, wie § 544 BGB zeigt3. Danach kann ein Mietvertrag auch für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen werden, dann aber nach Ablauf von 30 Jahren von jeder Vertragspartei mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Die Mobilfunknetzbetreiberin hat ein berechtigtes Interesse an einer langen Laufzeit. Dies gilt schon mit Blick darauf, dass der Betrieb eines Mobilfunknetzes ohne langfristige Verträge nur schwer möglich erscheint. Denn Funkmasten deren Errichtung fraglos mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden ist können nicht beliebig aufgestellt werden. Vielmehr bedarf es hierfür neben der gegebenenfalls langwierigen Standortsuche auch mitunter zeitraubender Genehmigungsverfahren, wie der vorliegende Sachverhalt sehr anschaulich zeigt. Auf die Frage, in welchem Zeitraum sich die mit der Aufstellung verbundenen Kosten amortisieren, kommt es insoweit anders als die Revision meint nicht an. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang angestellte Erwägung, dass das Interesse der Grundstückseigentümerin, über die vertragsgegenständliche Freifläche zu disponieren, gering wiegt.

Eine unangemessene Benachteiligung der Grundstückseigentümerin folgt auch nicht daraus, dass § 4 Abs. 2 des Mietvertrags der Mobilfunknetzbetreiberin ein ordentliches Kündigungsrecht nach Ablauf von 20 Jahren einräumt und § 4 Abs. 3 des Mietvertrags der Mieterin bestimmte Sonderkündigungsrechte gewährt. Unterschiedliche Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sind dem Mietrecht ebenso wenig fremd wie nach der jeweiligen Vertragspartei differenzierende Kündigungsmöglichkeiten. Die am Gerechtigkeitsgedanken ausgerichteten wesentlichen Grundsätze des gesetzlichen Mietrechts fordern gerade nicht eine unterschiedslos gleich lange Bindung beider Vertragspartner an das Mietverhältnis4. Vorliegend hat die Grundstückseigentümerin für den Regelfall mit der 20jährigen Bindung der Mobilfunknetzbetreiberin ebenfalls eine langfristige Planungssicherheit. Nachdem die Mobilfunknetzbetreiberin den Aufbau vorzunehmen hat und das Risiko für den wirtschaftlichen Erfolg trägt, während die Grundstückseigentümerin sich keinen vergleichbaren Gefahren gegenüber sieht, ist die vorliegende Differenzierung bei den Kündigungsmöglichkeiten gerechtfertigt.

Schließlich ist die Laufzeitregelung auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Mietzahlungspflicht der Mobilfunknetzbetreiberin nach § 3 Abs. 1 des Mietvertrags erst mit dem Beginn des Aufbaus einsetzt, rechtlich bedenkenfrei. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dies könne möglicherweise dazu führen, dass die Grundstückseigentümerin 30 Jahre lang keine Miete erhalte, das Grundstück aber zur Verfügung stellen müsse. Sofern die Mobilfunknetzbetreiberin den Aufbaubeginn schuldhaft hinauszögert, steht der Grundstückseigentümerin zum einen nach allgemeinen Grundsätzen die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grunde die zudem in § 4 Abs. 4 des Mietvertrags geregelt ist offen. Zum anderen kann sie dann gegebenenfalls gemäß § 280 Abs. 1 BGB oder auch nach dem Rechtsgedanken des § 162 Abs. 1 BGB5 Zahlung in Höhe der Miete verlangen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Februar 2016 – XII ZR 5/15

  1. Fortführung des BGH, Urteils vom 30.05.2001 XII ZR 273/98 NJW 2001, 3480
  2. vgl. hierzu BGH Urteil vom 04.03.1997 – X ZR 141/95 NJW 1997, 2043, 2044
  3. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.1993 XII ZR 74/91 NJW 1993, 1133, 1134; aA offenbar Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 544 Rn. 1
  4. BGH, Urteil vom 30.05.2001 XII ZR 273/98 NJW 2001, 3480, 3482
  5. vgl. hierzu etwa BGHZ 88, 240, 248 = WM 1983, 1315, 1317; Staudinger/Bork BGB [2015] § 162 Rn. 15 f. mwN

 
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