Abtretung einer Gesamtgrundschuld – und ihre Eintragung

9. Februar 2016 | Zivilrecht
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Bei der Beurteilung der Bewilligungsberechtigung ist auch das Grundbuchamt an die Vermutung des § 891 BGB bis zum vollständigen Beweis des Gegenteils hat es also davon auszugehen, dass der im Grundbuch Eingetragene auch der wahre Berechtigte ist.

Daran ändert der zugunsten des Antragstellers eingetragene Amtswiderspruch nichts, weil damit lediglich der gutgläubige Erwerb des Rechts verhindert, nicht aber die Vermutung des § 891 BGB widerlegt wird.

Macht der Antragsteller geltend, der Buchberechtigte sei in Wahrheit nicht der Inhaber des Rechts, ist er im Hinblick auf § 39 Abs. 1 GBO gehalten, ggf. im Wege der Grundbuchberichtigung die Voreintragung bzw. hier die Wiedereintragung des nach seiner Auffassung wahren Berechtigten zu veranlassen.

Nach § 19 GBO setzt die Eintragung in das Grundbuch – abgesehen vom Fall der Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises nach § 22 GBO – voraus, dass derjenige die Eintragung bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Die Bewilligungsberechtigung und die Befugnis zu ihrer Ausübung als Ausfluss der materiell-rechtlichen Verfügungsbefugnis müssen grundsätzlich noch zum Zeitpunkt der Eintragung bestehen, soweit nicht § 878 BGB eingreift; es reicht dann aus, dass die Bewilligungsbefugnis zum Zeitpunkt des Eingangs des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt vorliegt. Das Grundbuchamt hat Bewilligungsberechtigung und -befugnis von Amts wegen zu prüfen1. Maßgebend ist hier nach den §§ 878, 873 Abs. 2 BGB der Zeitpunkt des Eingangs des Eintragungsantragsantrags beim Grundbuchamt, also der 10.09.2014. Auf den am 28.07.2014 eingegangenen ersten Eintragungsantrag kann nicht abgestellt werden, weil der Antragsteller diesen Antrag zurückgenommen hat und eine “Rücknahme der Rücknahme” nicht zulässig ist2. Ob die Rücknahme auf einer sachlich unzutreffenden Zwischenverfügung des Grundbuchamts beruht, ist hierfür ohne Belang. Die Eintragungsbewilligung zugunsten des Antragstellers erfolgte durch die G, die ursprüngliche Gläubigerin der Grundschuld. Am 10.09.2014 war indessen nicht mehr die G, sondern vielmehr I S als Gläubiger der Grundschuld eingetragen. Bei der Beurteilung der Bewilligungsberechtigung ist auch das Grundbuchamt an die Vermutung des § 891 BGB gebunden3; bis zum vollständigen Beweis des Gegenteils hat es also davon auszugehen, dass der im Grundbuch Eingetragene auch der wahre Berechtigte ist. Daran ändert der zugunsten des Antragstellers eingetragene Amtswiderspruch nichts, weil damit lediglich der gutgläubige Erwerb des Rechts verhindert, nicht aber die Vermutung des § 891 BGB widerlegt wird4. Macht der Antragsteller geltend, der Buchberechtigte sei in Wahrheit nicht der Inhaber des Rechts, ist er im Hinblick auf § 39 Abs. 1 GBO gehalten, ggf. im Wege der Grundbuchberichtigung die Voreintragung bzw. hier die Wiedereintragung des nach seiner Auffassung wahren Berechtigten, hier also der G zu veranlassen5. Einen entsprechenden Berichtigungsantrag hat der Antragsteller bislang nicht gestellt, so dass das Grundbuchamt zu Recht die Zustimmung des im Grundbuch eingetragen Berechtigten gefordert hat, weil damit die Verfügung der G als Nichtberechtigte rückwirkend geheilt würde, §§ 184, 185 BGB6.

Ein Berichtigungsantrag auf Wiedereintragung der G im Grundbuch erscheint nach Aktenlage aussichtslos, weil der Unrichtigkeitsnachweis mit den Mitteln des § 29 GBO nicht geführt ist und wohl auch nicht geführt werden kann. Allerdings dürfte das Grundbuch durch die Eintragung von Dr. L unrichtig geworden sein. Das folgt entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht schon daraus, dass zu seinen Gunsten zeitlich früher eine Abtretungserklärung und die Eintragungsbewilligung abgegeben wurden. Allein damit ist die Grundschuld nicht auf ihn übergegangen, weil das nach den §§ 1192, 1154 Abs. 3, 873 BGB erst durch die Eintragung im Grundbuch erfolgt. Ob die persönliche Forderung noch bestand7 ist ohne jeden Belang, weil die Grundschuld eine persönliche Forderung nicht voraussetzt und die Vorschriften über die Hypothek nur unter Berücksichtigung dessen entsprechend anwendbar sind, § 1192 Abs. 1 BGB. Es entspricht daher allgemeiner Auffassung, dass § 1153 BGB auf die Grundschuld nicht anwendbar ist8. Durch die in der Urkunde vom 21.07.2014 erklärte Abtretung war die G, auch wenn die Erklärung für sie bindend war, vor Eintragung des Erwerbers im Grundbuch nicht an weiteren Verfügungen über die Grundschuld gehindert9. Das Oberlandesgericht neigt aber der Auffassung des Antragstellers zu, dass die am 06.08.2012 dem für die G handelnden J S erteilten Vollmachten eine Befugnis zur Übertragung bereits eingetragener Grundpfandrechte nicht umfassten und der Eintragung von Dr. L deshalb eine wirksame Eintragungsbewilligung nicht zugrunde lag. Indessen hat Dr. L die Grundschuld weiter an I S abgetreten, der am 09.09.2014 im Grundbuch eingetragen wurde. Eine Grundbuchberichtigung kommt daher nur dann in Betracht, wenn auch durch diese Eintragung das Grundbuch unrichtig ist. Im Berichtigungsverfahren aufgrund Unrichtigkeitsnachweises nach § 22 GBO hat der Antragsteller ohne Rücksicht auf die Beweislastverteilung in einem Zivilprozess über den Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB mit den Mitteln des § 29 GBO den vollen Beweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs zu erbringen. Dazu gehört es auch, die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs auszuräumen10. Dass I S die Grundschuld nach § 892 Abs. 1 BGB gutgläubig erworben hat, ist nach dem Akteninhalt nicht widerlegt; es ist auch nicht ersichtlich, dass ein solcher Nachweis allein durch öffentliche Urkunden möglich wäre. Zum Zeitpunkt der Eintragung von I S war der Amtswiderspruch zugunsten des Antragstellers noch nicht im Grundbuch eingetragen. Soweit der Antragsteller meint, einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung zu haben, steht es ihm frei, diesen im Klageweg zu verfolgen.

Thüringer Oberlandesgericht, Beschluss vom 6. Juli 2015 – 3 W 290/15

  1. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 59 m.w.N.
  2. Demharter, a.a.O., § 31 Rn. 12 m.w.N.
  3. Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 59; Kössinger in Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 19 Rn. 136; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 891 Rn. 1 jeweils m.w.N.
  4. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 899 Rn. 5, § 891 Rn. 8 m.w.N.; Bamberger/Roth, BGB, 3. Aufl., § 899 Rn. 11
  5. Kössinger, a.a.O. Rn. 138
  6. Demharter, a.a.O., Rn. 72 m.w.N.
  7. vgl. den Schriftsatz des Notars vom 25.06.2015
  8. Bamberger/Roth, a.a.O., § 1192 Rn. 29, 138 m.w.N.
  9. OLG MünchenFGPrax 2014, 108 f. m.w.N.
  10. Demharter, a.a.O., § 22 Rn. 36, 37 m.w.N.

 
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