Belastungsverbot – und die Mehrheitswille der Wohnungseigentümer

9. August 2016 | Zivilrecht
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Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer ein, schließt aber nicht den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. Die (ggf. ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.

Das Belastungsverbot schützt jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten1.

Eine Befugnis zur Auferlegung der Kosten ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 3 WEG; denn die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stellt keine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner, die von der Regelung nicht erfasst ist2.

Aus demselben Grund enthielt im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Regleung der Gemeinschaftsordnung, wonach der Schlüssel zur Kostenverteilung mit qualifizierter Mehrheit geändert werden kann, keine Regelung, die die nachträgliche Übertragung von Kostentragungspflichten zuließe. Eine – wie hier – in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte allgemeine Öffnungsklausel ändert ebenfalls nichts daran, dass ein gegen das Belastungsverbot verstoßender Beschluss über die Änderung der Gemeinschaftsordnung bei Zustimmungsverweigerung des betroffenen Wohnungseigentümers materiell unwirksam ist3.

Einem Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stünde das Belastungsverbot allerdings nicht entgegen.

Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer im Interesse der Minderheit ein. Die Wohnungseigentümer müssen auch dort, wo eine Öffnungsklausel (wie sie hier in der Gemeinschaftsordnung enthalten ist) eine Mehrheitsentscheidung zulässt und damit formell legitimiert, bestimmte inhaltliche Schranken, darunter das Belastungsverbot, beachten4. Als Beschränkung der materiellen Beschlusskompetenz schließt das Belastungsverbot den Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dagegen nicht aus. Denn hier wird die Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung in einem gesetzlich vorgegebenen Rahmen geändert. Dieser legitimiert die Änderung formell und materiell; durch ein gerichtliches Urteil wird die erforderliche Zustimmung des von der Änderung negativ betroffenen Wohnungseigentümers ersetzt. Dessen Schutz gewährleistet das Gesetz, indem es hohe Hürden für einen Änderungsanspruch aufstellt und eine umfassende Abwägung der Rechte und Interessen aller Wohnungseigentümer verlangt5. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt auf diese Weise sicher, dass dem Einzelnen mehrheitsfeste (verzichtbare) Rechte nur unter eng begrenzten Voraussetzungen entzogen werden können, und trägt damit auch die materielle Rechtfertigung für den Eingriff in sich.

Für die hier verlangte Anpassung der Gemeinschaftsordnung ist aber kein Raum, wenn bereits deren Auslegung das angestrebte Kostenziel ergibt. Die (ggf. ergänzende, vgl. BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 362) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG6.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 152/15

  1. eingehend zum Belastungsverbot BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.
  2. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11, NJW 2012, 2578 Rn. 13 ff.
  3. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.
  4. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 16
  5. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 30 f.
  6. vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 304; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 7. Aufl., Rn. 93, 100; LG Nürnberg-Fürth, NJOZ 2010, 2223, 2224; BT-Drs. 16/887, S.19

 
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