Besichtigung der vermieteten Wohnung durch den Vermieter

13. Juni 2016 | Zivilrecht
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Ein Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass an der Mietwohnung ein drohender Schaden eintreten kann. Generell darf der Vermieter alle 5 Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen.

Mit dieser Begründung hat das Amtsericht München in dem hier vorliegenden Fall einen Mieter dazu verpflichtet, die Besichtigung seiner Wohnung durch den Vermieter zu ermöglichen. Die Klägerin aus Gauting vermietet seit 2006 ihre Einzimmerwohnung in der Tölzer Straße in München an den beklagten Mieter. Dort wurden im Jahr 2012 letztmals in Bad und Diele Reparaturarbeiten durch die Vermieterin durchgeführt. Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung der Vermieterin mit, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an. Eine genaue Beschreibung des Geruchs war nicht möglich. Da die Vermieterin in Sorge war, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung Ursache des üblen Geruchs sind, wollte sie die Wohnung besichtigen. Der Mieter bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten und bot keinen Besichtigungstermin an. Dagegen hat die Vermieterin Klage erhoben.

In seiner Urteilsbegründung führt das Amtsgericht München aus, dass ein Besichtigungsrecht des Vermieters besteht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, zum Beispiel wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliegt. Weil die Geruchsbelästigung jetzt nicht mehr vorliegt, entfällt der Anspruch der Klägerin nicht. Der Geruch dauerte längere Zeit an, nämlich mehr als 2 Wochen. Eine solche Dauer lasse eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz befürchten.

Die Vermieterin könne aus einem weiteren Grund die Besichtigung der Wohnung verlangen: Seit der letzten Wohnungsbesichtigung sind mehr als fünf Jahre vergangen. Das Gericht führt aus, dass ein Vermieter nicht auf Dauer von seinem Eigentum und insbesondere der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden könne. Denn Wohnraummietverhältnisse seien nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch auf Dauer angelegt. In der Praxis komme es nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern.

Ein Vermieter kann laut Amtsgericht alle 5 Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dieser Zeitraum von 5 Jahren ist nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßem und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum wird der Mieter, da die Besichtigung auch vorher anzukündigen und schonend (vorzunehmen) ist, auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt.

Das Besichtigungsrecht sei auch nicht entfallen, weil die Vermieterin im Rahmen der Reparaturen im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt habe. Denn nach dem unwiderlegten Vortrag der Vermieterin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt.

Amtsgericht München, Urteil vom 10. Dezember 2015 – 461 C 19626/15

 
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