Das ausgeübte Vorkaufsrecht des Mieters – und die Miteigentümer

24. Mai 2016 | Zivilrecht
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Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.

Das Mietverhältnis des Mitmieters an der von ihm erworbenen Dachgeschosswohnung ist im Umfang des bei der Ausübung seines Vorkaufsrechts erlangten Wohnungseigentums durch Konfusion erloschen. Denn ein Schuldverhältnis setzt nach allgemeiner Auffassung voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind. Genauso wie ein Schuldverhältnis zwischen denselben Personen nicht entstehen kann, erlischt es in der Regel wieder, wenn sich Forderung und Schuld nachträglich in einer Person vereinen1. Dementsprechend kann ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt2, und ein Mietverhältnis erlischt, wenn der Mieter nachträglich das Eigentum mit dem daraus fließenden Gebrauchsrecht an der Mietsache erwirbt3.

Mit der Einräumung des Vorkaufsrechts im Umwandlungsfall (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, den Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen durch Verschaffung der Möglichkeit zu schützen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist4. Dem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts erwirbt, sollte daher nach den Absichten des Gesetzgebers eine Rechtsposition verschafft werden, wie sie bestanden hätte, wenn ihm die Wohnung unmittelbar vom Vermieter zu marktüblichen, also weder besseren noch schlechteren Bedingungen angeboten worden wäre5.

Verbunden ist diese durch den Eigentumserwerb neu begründete Rechtsposition allerdings mit der Auflösung des bis dahin bestehenden Mietverhältnisses und der Unterstellung der künftigen Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten unter die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Dementsprechend kann sich der Wohnungserwerber, soweit keine abweichenden Nutzungs- und Gebrauchsabreden getroffen sind, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind6.

Dieser für den jeweiligen Eigentümer ersichtlich abschließend gedachte Ausschluss von der Nutzung (hier: des Gartens) bindet auch den Mieter/Erwerber, denselben Bedingungen, wie sie zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer vereinbart worden sind. Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich deshalb grundsätzlich nur dadurch, dass an die Stelle des Erstkäufers der Vorkaufsberechtigte tritt, der vertragliche Regelungsgehalt, wie er sich aus der Kaufvertragsurkunde erschließt, im Übrigen aber unverändert bleibt7. Auf diese Weise wird unmittelbar über die Festlegung des Vertragsinhalts gewährleistet, dass den Vorkaufsberechtigten nach dem Inhalt seines Kaufvertrages keine anderen Bedingungen treffen als diejenigen, die für den Erstkäufer aufgrund seines Kaufvertrages mit dem durch die Vorkaufsverpflichtung gebundenen Verkäufer gegolten hätten8.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/14

  1. BGH, Urteile vom 01.06.1967 – II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; vom 04.07.1991 – III ZR 101/90, BGHZ 115, 116, 121 f.; vom 14.06.1995 – IV ZR 212/94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/04 15; jeweils mwN
  2. BGH, Urteil vom 04.07.1991 – III ZR 101/90, aaO; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/04, aaO
  3. BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; ebenso schon RGZ 49, 285, 286
  4. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14, WM 2015, 687 Rn. 37 mwN
  5. vgl. BGH, Urteil vom 17.12 2008 – VIII ZR 13/08, WM 2009, 1000 Rn. 18
  6. so zutreffend KG, NZM 2003, 561, 563
  7. BGH, Urteile vom 14.12 1995 – III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 320; vom 14.07.1995 – V ZR 31/94, WM 1995, 1996 unter – II 2; jeweils mwN; vom 28.11.1962 – VIII ZR 236/61, WM 1963, 31
  8. BGH, Urteil vom 14.07.1995 – V ZR 31/94, aaO

 
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