Das ersteigerte Erbbaurecht – und die schuldrechtlichen Bestimmungen zum Erbbauzins

15. März 2016 | Zivilrecht
Geschätzte Lesezeit: 5 Minuten

Hat ein Grundstückseigentümer der Belastung des Erbbaurechts mit einem gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt, kann er gegenüber dem Ersteher des Erbbaurechts kein Heimfallrecht mit der Begründung ausüben, dieser sei nicht bereit, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbauberechtigten hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten1.

Dass die Ersteherin des Erbbaurechts auf die Aufforderung der Grundstückseigentümerin hin nicht die sich auf den Erbbauzins beziehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten übernommen hat, begründet keinen Heimfallanspruch nach § 12 Nr. 4 ErbbV.

Ein solcher Anspruch scheitert allerdings nicht schon daran, dass die Ersteherin das Erbbaurecht im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat. Die Regelung in § 12 Nr. 4 ErbbV ist nicht auf einen rechtsgeschäftlichen Erwerb des Erbbaurechts beschränkt.

Die vertraglich zum Heimfall des Rechts vereinbarten Regelungen sind Bestandteil des dinglichen, von der Eintragungsbewilligung gedeckten Inhalts des Erbbaurechts. Diese darf das Revisionsgericht selbst auslegen. Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind2.

Nach dem Wortlaut des § 12 Nr. 4 ErbbV entsteht ein Heimfallanspruch auch dann, wenn der Erwerber des Erbbaurechts nicht durch seinen Vorgänger im Recht die vertraglichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten gegenüber dem Grundstückseigentümer aus diesem Vertrag mit der Maßgabe auferlegt worden sind, dass der Grundstückseigentümer unmittelbar das Recht erwirbt, die Erfüllung der Verpflichtungen zu fordern. Mit diesem Wortlaut ist ohne weiteres ein Verständnis vereinbar, dass auch den Erwerb des Erbbaurechts im Rahmen der Zwangsversteigerung erfasst. Der Ersteher fällt unter den Begriff des Erwerbers; hinzukommt, dass die Regelung von dem „Vorgänger im Recht“ spricht und nicht etwa von dem Veräußerer. Auch kann die Formulierung „auferlegt worden ist“ erfolgsbezogen dahingehend verstanden werden, dass der Ersteher jedenfalls nicht an die schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbauberechtigten gebunden ist. Hinzu kommt, dass Sinn und Zweck der Regelung des § 12 Nr. 4 ErbbV kein tragfähiges Argument für ihre Beschränkung auf die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Erbbaurechts liefert. Die Regelung will die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen auf den Erwerber sicherstellen. Hierfür ist es grundsätzlich ohne Belang, ob der Erwerb des Erbbaurechts rechtsgeschäftlich oder durch einen Zuschlag erfolgt.

Jedoch kann der Grundstückseigentümer die Übernahme der sich auf den Erbbauzins beziehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten durch die Ersteherin des Erbbaurechts nicht verlangen, nachdem er der Bestellung einer gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundschuld an dem Erbbaurecht zugestimmt hat.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht allein deshalb versagen darf, weil die Erbbauzinsreallast infolge des Zuschlags erlischt. Dies gilt auch, soweit der Ersteher nicht zur Übernahme der sich auf den Erbbauzins beziehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten bereit ist. Es wäre mit dem Sinn der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Bestellung einer Grundschuld an dem Erbbaurecht nicht vereinbar, die Befriedigung des Grundschuldgläubigers aus dem Erbbaurecht von Voraussetzungen abhängig zu machen, die im Gesetz nicht vorgesehen sind. Die Wertlosigkeit bestehenbleibender schuldrechtlicher Ansprüche gegen den bisherigen Erbbauberechtigten und eine fehlende Deckung für einen Wertersatz nach §§ 92, 111 ZVG führen zu keiner anderen Beurteilung; auch dieses Risiko hat der Grundstückseigentümer mit seinem Rangrücktritt übernommen. Zu einer anderen Risikoverteilung bedürfte es eines Eingreifens des Gesetzgebers3.

Hier geht es zwar nicht um die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu dem Erwerb des Erbbaurechts; die Ersteherin des Erbbaurechts hat vielmehr das Erbbaurecht bereits durch den Zuschlag erworben. Deren fehlende Bereitschaft zur Übernahme der sich auf den Erbbauzins beziehenden schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbauberechtigten soll aber einen Heimfallanspruch begründen. Diese Fallgestaltung rechtfertigt jedoch keine andere Bewertung.

Zwar wird dem Ersteher des Erbbaurechts in diesen Fällen nach dem Erbbaurechtsvertrag meist eine Entschädigung zustehen. Diese wird aber regelmäßig nicht dem Verkehrswert des Erbbaurechts entsprechen, wie auch der vorliegende Fall zeigt. Die Entschädigung der Ersteherin würde sich auf den Verkehrswerts der vorhandenen baulichen Anlagen beschränken, wobei sich dieser Betrag auf 50% reduziert, wenn die Heimfallgründe auf ein Verschulden des Erbbauberechtigten zurückzuführen sind (§ 13 ErbbV). Das Bestehen eines Entschädigungsanspruchs ändert daher nichts daran, dass ein Heimfallanspruch auch in diesen Fällen dem Zweck der Einräumung eines gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrechts an dem Erbbaurecht zuwiderliefe.

Es bleibt daher hinsichtlich des Erbbauzinses auch hier bei der sich aus dem Rangrücktritt ergebenden Risikoverteilung. Ist ein Grundstück oder Erbbaurecht (§ 11 Abs. 1 ErbbauRG) mit mehreren Rechten belastet, so ist deren Rangverhältnis (§ 879 BGB) maßgebend für die Berücksichtigung in der Zwangsversteigerung. Nachrangige Rechte erlöschen gemäß § 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag; für die Erbbauzinsreallast gilt insoweit keine Ausnahme. Auf dieser gesetzlichen Regelung beruht die Bedeutung der Grundschuld als Kreditsicherungsmittel, und von dieser Rechtslage muss auch jeder Besteller einer Grundschuld ausgehen. Nichts anderes gilt für den Grundstückseigentümer, welcher der Belastung eines auf seinem Grundstück ruhenden Erbbaurechts mit einer Grundschuld zustimmt, die seiner Erbbauzinsreallast im Rang vorgeht. Diese Zustimmung wäre ohne Sinn, wenn die sich hieraus zwangsläufig ergebenden gesetzlichen Folgen vom Grundstückseigentümer nicht hingenommen werden müssten4.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 165/14

  1. Fortführung von BGH, Beschluss vom 26.02.1987 – V ZB 10/86, BGHZ 100, 107
  2. vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 11.07.2014 – V ZR 18/13, BGHZ 202, 77, Rn. 7 mwN
  3. BGH, Beschluss vom 26.02.1987 – V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 116
  4. BGH, Beschluss vom 26.02.1987 – V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 115

 
Weiterlesen auf der Rechtslupe

Weiterlesen auf der Rechtslupe:

Themenseiten zu diesem Artikel: , , ,
Weitere Beiträge aus diesem Rechtsgebiet: Zivilrecht

 

Hinterlassen Sie einen Kommentar zu diesem Artikel:

 
Zum Seitenanfang
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!