Das für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht – und die Zwangsversteigerung

8. Juni 2016 | Zivilrecht
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Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in dem Zwangsversteigerungsverfahren zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt.

Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung – auch die Eintragung einer Löschung1 , wenn der von der Eintragung Betroffene sie bewilligt. Betroffen von einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann2. Danach muss die Beteiligte zu 2 als im Grundbuch eingetragene Vorkaufsberechtigte die Löschung des Rechts bewilligen. Sie hat jedoch keine Löschungsbewilligung erteilt.

Liegt eine Bewilligung nicht vor, ist eine berichtigende Eintragung im Grundbuch möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist3. Es sind alle Möglichkeiten, bis auf ganz entfernte, auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen können. Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit ist nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen4.

Nach diesen Maßstäben ist der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22, § 29 Abs. 1 GBO hier nicht geführt. Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in einem Zwangsversteigerungsverfahren zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt.

Allerdings beschränkt sich das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht (§ 1097 BGB) auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört. Es erlischt daher, wenn das belastete Grundstück auf andere Weise als durch Verkauf in das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht, da dann ein Verkauf durch den Eigentümer im Sinne des § 1097 BGB nicht mehr gegeben sein kann5. Nach diesen Grundsätzen erlischt das Vorkaufsrecht z.B. bei einer Veräußerung des Grundstücks mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht (§ 470, § 1098 Abs. 1 BGB; OLG Stuttgart, DNotZ 1998, 305, 307; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2000, 94; OLG Düsseldorf, FGPrax 2013, 57, 58) oder bei einem Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 471, § 1098 Abs. 1 BGB; vgl. OLG Zweibrücken, FGPrax 2011, 177).

Ein Eigentumsübergang, der notwendigerweise zum Erlöschen des Vorkaufsrechts führt, ist hier aber nicht gegeben.

Verpflichtet aus dem Vorkaufsrecht, das gelöscht werden soll, ist die Ersteigerin. Sie ist infolge des Zuschlags Eigentümerin des Grundstücks und damit auch des belasteten Miteigentumsanteils, so dass ein Verkauf durch den Eigentümer, dem der Miteigentumsanteil zur Zeit der Bestellung des Vorkaufsrechts gehörte, noch möglich ist.

Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Erwerber in der Teilungsversteigerung das Eigentum mit dem Zuschlag als rechtsgestaltenden Hoheitsakt originär erwirbt (§ 90 Abs. 1, § 180 Abs. 1 ZVG). Ein Erlöschen des Vorkaufsrechts folgt hieraus nicht. Denn ein Erwerb in der Teilungsversteigerung steht einem freihändigen Kauf gleich6. Die Beteiligte zu 1 ist somit in Bezug auf das Vorkaufsrecht so zu behandeln, als ob sie den belasteten Miteigentumsanteil gekauft hätte. Ein freihändiger Kauf durch die Beteilige zu 1 hätte den Vorkaufsfall aber nur dann ausgelöst, wenn sie als Dritte im Sinne des § 463 BGB zu behandeln wäre. Ist die Beteiligte zu 1 hingegen nicht Dritte, ist der Kauf nicht als Vorkaufsfall zu bewerten mit der Folge, dass das gemäß § 1097 BGB nur für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht nicht erlischt. Der Begriff des Dritten ist aus den materiellrechtlichen Umständen zu ermitteln7. Das ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts, sondern dem Prozessgericht vorbehalten.

Nichts anderes folgt aus den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 23.04.19548; und vom 28.04.19679.

In der ersten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof zunächst ausgeführt, dass kein Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt, wenn ein ideeller Bruchteil eines gemeinschaftlichen Gegenstands an einen der übrigen Gemeinschafter verkauft wird10. Demgemäß löst die Teilungsversteigerung eines im Bruchteilseigentum stehenden, mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks den Vorkaufsfall nicht aus, wenn der Zuschlag einem Miteigentümer erteilt wird. Auch das nur für einen Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht erlischt in diesem Fall nicht11.

Soweit nur ein einzelner Bruchteil dem Vorkaufsrecht unterliegt (§ 1095 BGB), hat der Bundesgerichtshof zwar angenommen, dass die Eigentümer der anderen, nicht belasteten Bruchteile im Verhältnis zum Eigentümer des belasteten Bruchteils als “Dritte” anzusehen sind12. Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Teilungsversteigerung eines im Miteigentum stehenden Grundstücks den Vorkaufsfall stets auslöst, wenn ein Vorkaufsrecht im Sinne des § 1095 BGB besteht und ein Miteigentümer den Zuschlag erhält. Denn bei der dargestellten Abgrenzung zwischen Mitberechtigten der Gemeinschaft und Dritten im Sinne des § 463 BGB handelt es sich nur um eine Faustregel13. Gerade bei wechselseitig eingeräumten Vorkaufsrechten, wie sie hier gegeben sind, kann sich aus dem Schutzzweck des Vorkaufsrechts etwas anderes ergeben14. Das ist durch Auslegung zu ermitteln. Diese kann nicht von dem Grundbuchamt und damit auch nicht von dem (Rechts)Beschwerdegericht vorgenommen werden.

Auch aus der Entscheidung vom 28.04.1967 lässt sich nicht entnehmen, dass das Vorkaufsrecht der – nunmehr ehemaligen – Miteigentümerin erloschen ist. Darin hat der Bundesgerichtshof für ein auf einen Miteigentumsanteil beschränktes dingliches Vorkaufsrecht angenommen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann, wenn bei der Teilungsversteigerung ein Miteigentümer, dessen eigener bisheriger Anteil nicht dem Vorkaufsrecht unterliegt, das gesamte Grundstück ersteigert. Dies hat er damit begründet, dass andernfalls die Aufhebung der Gemeinschaft unmöglich wäre und praktisch für alle Zeiten ausgeschlossen bliebe15.

Folge dessen ist jedoch nicht das Erlöschen des Vorkaufsrechts; vielmehr bleibt es in solchen Fällen bei dem Grundsatz des § 471 BGB, wonach das Vorkaufsrecht bei einem Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung nicht ausgeübt werden kann16. Nach diesen Grundsätzen hätte die Teilungsversteigerung den Vorkaufsfall nicht ausgelöst; folglich kann auch das Vorkaufsrecht der ehemaligen Miteigentümerin bestehen geblieben sein.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. Januar 2016 – V ZB 43/15

  1. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 3
  2. siehe nur BGH, Beschluss vom 15.07.2010 – V ZB 107/10, NJW-RR 2011, 19 Rn. 10 mwN
  3. BayOblG, Rpfleger 1982, 468; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 369; Bauer/v. Oefele/Kohler, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 171; Hügel/Holzer, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 59
  4. BGH, Beschluss vom 19.12 2013 – V ZB 209/12, NJW 2014, 1593 Rn. 13
  5. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1432a; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 22 Rn. 18; Haegele, Rpfleger 1957, 330; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 1097 Rn. 5; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1097 Rn. 14
  6. zu §§ 504, 512 BGB a.F.: BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 136; Urteil vom 28.04.1967 – V ZR 163/65, BGHZ 48, 1, 4; vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 180 Rn. 139; MünchKomm-BGB/Westermann, 7. Aufl., § 471 Rn. 4; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/Schermaier, BGB ?2013?, § 471 Rn. 6
  7. vgl. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 141
  8. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/52, BGHZ 13, 133
  9. BGH, Urteil vom 28.04.1967 – V ZR 163/65, BGHZ 48, 1
  10. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 139
  11. vgl. Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 7
  12. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/52, aaO, S. 140 zu 5.
  13. so zutreffend Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 7; siehe auch BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 141 zu 5. aE
  14. vgl. Staudinger/Schermaier, aaO; jurisPK-BGB/Alpmann, 7. Aufl., § 1095 Rn. 9; vgl. auch Gutachten DNotI-Report 2000, 21, 22
  15. BGHZ 48, 1, 5; zustimmend Bauer/v. Oefele/Kohler, GBO, 3. Aufl., AT – III Rn. 145; BGB-RGRK/Rothe, 12. Aufl., § 1095 Rn. 4; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 180 Rn. 140; MünchKomm-BGB/Westermann, 7. Aufl., § 463 Rn. 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 8; aA Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, 1975, 162 ff.
  16. BGH, Urteil vom 28.04.1967 – V ZR 163/65, BGHZ 48, 1, 5 für § 512 BGB aF

 
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