Das von einem Mitmieter ausgeübte Vorkaufsrecht – oder: der (Mit-)Mieter als Vermieter

24. Mai 2016 | Zivilrecht
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Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.

Das Mietverhältnis des Mitmieters an der von ihm erworbenen Dachgeschosswohnung ist im Umfang des bei der Ausübung seines Vorkaufsrechts erlangten Wohnungseigentums durch Konfusion erloschen. Denn ein Schuldverhältnis setzt nach allgemeiner Auffassung voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind. Genauso wie ein Schuldverhältnis zwischen denselben Personen nicht entstehen kann, erlischt es in der Regel wieder, wenn sich Forderung und Schuld nachträglich in einer Person vereinen1. Dementsprechend kann ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt2, und ein Mietverhältnis erlischt, wenn der Mieter nachträglich das Eigentum mit dem daraus fließenden Gebrauchsrecht an der Mietsache erwirbt3.

Das hinsichtlich des einen Mitmieters durch Konfusion eingetretene Erlöschen des Mietverhältnisses an der Dachgeschosswohnung hat auch das Mietverhältnis der anderen Mitmieterin im gleichen Umfang beendet.

§ 566 Abs. 1 BGB, wonach bei Veräußerung eines dem Mieter überlassenen Wohnraums von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat4.

Hinsichtlich der Rechtsstellung des bisherigen Vermieters – hier der W. – folgt daraus, dass der bisherige Vermieter mit dem Verlust seiner aus der Eigentümerstellung resultierenden Möglichkeit zur weiteren Gewährung eines Mietgebrauchs auch nicht mehr in einem Mietverhältnis zum Mieter steht; die Modalitäten einer künftigen Gebrauchsgewährung bestimmen sich vielmehr allein nach dem mit dem Eigentumswechsel zum Tragen kommenden (neuen) Nutzungsrechtsverhältnis mit dem Erwerber. Das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 mit der W. ist also vorbehaltlich einer im Streitfall nicht relevanten Haftung nach § 566 Abs. 2 BGB in der Weise beendet worden, dass allein der Beklagte zu 2 als Erwerber der Wohnung für die nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig werdenden Verpflichtungen aus dem nunmehr nur noch mit ihm bestehenden Nutzungsrechtsverhältnis einzustehen hatte5.

Zu der einen Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB prägenden Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den (ungestörten) Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren6, gehört nach dessen Satz 2 die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Eine Gebrauchsüberlassung wiederum ist mehr als die Gestattung oder Duldung eines (Mit)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit)Gebrauch7. Sie erfordert, wenn – wie hier bei der Raummiete – der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, die vom Vermieter vorzunehmende Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann8.

An diesem für die Existenz eines Mietverhältnisses unerlässlichen Überlassen, das über die Zurverfügungstellung einer Wohnung zur Mitbenutzung das Recht des Mieters zur ausschließlichen ungehinderten Benutzung der ganzen Wohnung oder zumindest eines abgegrenzten Teils davon voraussetzt9, fehlt es – und zwar ungeachtet der Zahlung des von der bisherigen Mitmieterin als “Miete” bezeichneten Entgelts an den nunmehrigen Eigentümer und bisherigen Mitmieter – im Verhältnis der (bisherigen) Mitmieter untereinander. Insoweit regelt sich die Benutzung der Dachgeschosswohnung vielmehr ausschließlich nach Maßgabe des zwischen ihnen bereits zuvor bestehenden Rechtsverhältnisses, gleich ob dieses etwa durch Familienrecht oder Gesellschaftsrecht geprägt ist10. Ein die Identität des ursprünglichen Mietverhältnisses kennzeichnendes Überlassen der Mieträume an die Beklagten durch einen außerhalb dieser Rechtsbeziehung stehenden Dritten ist dagegen mit dem Erwerb der Wohnung durch den einen Mitmieter entfallen, so dass ein dem ursprünglichen Mietverhältnis gleichartiges Rechtsverhältnis zwischen den Beklagten nicht mehr neu entstehen konnte11.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/14

  1. BGH, Urteile vom 01.06.1967 – II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; vom 04.07.1991 – III ZR 101/90, BGHZ 115, 116, 121 f.; vom 14.06.1995 – IV ZR 212/94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/04 15; jeweils mwN
  2. BGH, Urteil vom 04.07.1991 – III ZR 101/90, aaO; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/04, aaO
  3. BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; ebenso schon RGZ 49, 285, 286
  4. BGH, Urteile vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 02.02.2006 – IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14; vom 03.05.2000 – XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346 unter 2; jeweils mwN
  5. vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07, aaO
  6. vgl. BGH, Urteil vom 12.12 2012 – XII ZR 6/12, NZM 2013, 191 Rn. 17
  7. BGH, Urteile vom 08.05.2015 – V ZR 62/14, NZM 2015, 592 Rn. 18; vom 18.11.1955 – V ZR 162/54, BGHZ 19, 85, 93; BFHE 139, 408, 410; jeweils mwN
  8. vgl. BGH, Urteile vom 17.07.2002 – XII ZR 86/01, NJW 2002, 3322 unter 2 b bb; vom 01.02.1989 – VIII ZR 126/88, NJW-RR 1989, 589 unter – II 1 a; vom 22.10.1975 – VIII ZR 122/74, BGHZ 65, 137, 139 f.; BFHE 132, 124, 128
  9. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 540 BGB Rn. 3; Jauernig/Teichmann, BGB, 16. Aufl., § 535 Rn. 11
  10. vgl. LSG Halle, Urteil vom 13.11.2014 – L 5 AS 585/13 33; Schmidt-Futterer/Blank, aaO
  11. vgl. BGH, Urteil vom 04.07.1991 – III ZR 101/90, aaO; BFH, Urteil vom 07.06.2006 – IX R 14/04, aaO

 
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