Der Streit um die Entlastung des Verwalters – und die Beschwer des Wohnungseigentümers

19. Mai 2016 | Zivilrecht
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Bei der Bemessung der Beschwer eines Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten hat, tritt der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, regelmäßig zu dem Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen diesen hinzu1.

Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen den Ansatz einer Kostenposition in der Jahresabrechnung, bestimmt sich seine Beschwer grundsätzlich nach dem Nennwert, mit dem diese Position in seiner Einzelabrechnung angesetzt ist2.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass sich das Interesse an der Entlastung oder Nichtentlastung des Verwalters nicht nur nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen bestimmt, wenn die Entlastung wegen solcher Ansprüche verweigert worden ist oder werden soll. Bei der Bemessung des Interesses auch zu berücksichtigen ist der weitere Zweck, den die Entlastung des Verwalters hat, nämlich die Grundlage für die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen3. Dessen Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehlen, regelmäßig mit 1.000 € anzusetzen4.

Dabei ist dieser Zweck eines Entlastungsbeschlusses für die Bemessung der Beschwer auch dann von Bedeutung, wenn die Entlastung des Verwalters aus Gründen versagt werden soll, die in unmittelbarem Bezug zu einer Abrechnungsposition oder einer sonstigen Forderung gegen den Verwalter stehen. Die Entlastung des Verwalters beschränkt sich nicht auf die Billigung der bisherigen Amtsführung; sie wirkt zugleich in die Zukunft, indem die Wohnungseigentümer dem Verwalter ihr Vertrauen für dessen künftige Tätigkeit aussprechen5. Beide Zwecke stehen in einem untrennbaren Zusammenhang und bestimmen grundsätzlich gemeinsam die Beschwer des Wohnungseigentümers, der einen Entlastungsbeschluss anficht. Der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, tritt deshalb regelmäßig – und so auch hier – zu dem Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen diesen hinzu.

Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn der anfechtende Wohnungseigentümer eine weitere gute Zusammenarbeit mit dem Verwalter ausdrücklich nicht in Zweifel zieht, die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses also allein wegen bestimmter Forderungen gegen den Verwalter verweigert wissen will. Für einen solchen Ausnahmefall ist hier nichts ersichtlich. Aus dem von der Rechtsbeschwerde in Bezug genommenen Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 10.09.2013 ergibt sich – im Gegenteil , dass er den Beschluss zu TOP 4b gerade deshalb angefochten hat, weil er meint, der Verwalter habe infolge unwahrer Behauptungen im Zusammenhang mit der angeblichen Eilbedürftigkeit der Aufzugsreparatur die Vertrauensgrundlage zerstört.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17. März 2016 – V ZB 166/13

  1. Bestätigung von BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/10, NJW-RR 2011, 1026
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.2015 – V ZB 198/14, NJW-RR 2015, 1492 Rn. 11
  3. BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/10, NJW-RR 2011, 1026 Rn. 10
  4. BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/10, aaO, Rn. 12
  5. BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03, BGHZ 156, 19, 26 f.

 
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