Der Umlageschlüssel im Wohungseigentum – und seine Änderung

12. April 2016 | Zivilrecht
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Die Wohnungseigentümer dürfen nach § 16 Abs. 3 WEG nur einen neuen Verteilungsschlüssel wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist; außerdem bedarf es eines weiteren sachlichen Grundes1.

Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Regelung der Teilungserklärung, die den Kostenverteilungsschlüssel für eine abändernde Regelung durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung öffnet, grundsätzlich wirksam2. Gleichwohl muss jedoch dem berechtigten Interesse der durch die bisherige Regelung begünstigten Wohnungseigentümer angemessen Rechnung getragen werden. Eine Änderung durch Mehrheitsentscheidung ist deshalb nur zulässig, wenn sachliche Gründe vorliegen und einzelne Wohnungseigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. In Bezug auf den Kostenverteilungsschlüssel ist dies insbesondere dann der Fall, wenn sich die Verhältnisse gegenüber früher in wesentlichen Punkten geändert haben oder die ursprünglich vorgesehene Verteilung – bei den tatsächlichen Verhältnissen nicht angemessen – sich nicht bewährt hat3.

Diese engen Voraussetzungen lagen in dem hier entschiedenen Fall, in dem der Umlageschlüssel für die Müllentsorgungskosten geändert werden sollte, nicht vor: Der Gesichtspunkt der unterschiedlichen Nutzung von einzelnen Wohneinheiten war entweder bei der Begründung des Wohnungseigentums vorhersehbar und hat dem teilenden Eigentümer trotzdem keine Veranlassung gegeben, von dem pauschalierenden Verteilungsschlüssel entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächen abzugehen. Sollte sich dies später geändert haben, dürfte der Gesichtspunkt maßgeblich sein, dass der Umfang der Nutzung des Sondereigentums ausschließlich der privaten Entscheidung des einzelnen Wohnungseigentümers unterliegt und dementsprechend auch seinem persönlichen Risikobereich zuzurechnen ist. Derjenige Wohnungseigentümer, der sich entschließt, auf die Nutzung seines Sondereigentums weitestgehend zu verzichten, kann deshalb bei der Anwendung des Kostenverteilungsschlüssel keine besondere Rücksichtnahme auf seine persönlichen Interessen erwarten. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, einen solchen Miteigentümer besser zu stellen, und zu Lasten anderer Wohnungseigentümer, die auf den Fortbestand des beim Erwerb ihres Miteigentums bestehenden Kostenverteilungsschlüssels vertrauen können3 in die Regelung der Gemeinschaftsordnung einzugreifen.

Landgericht Rostock, Urteil vom 10. Juli 2015 – 1 S 160/14

  1. a.A. BGH, Urteil vom 16.09.2011, V ZR 3/11, ZMR 2012, 116
  2. vgl. BGHZ 95, 137 ff.
  3. vgl. BGH a.a.O.

 
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