Der wucherische Grundstückskauf

16. März 2016 | Zivilrecht
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Bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, sind die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen1.

Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu2. Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Voraussetzung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder unterschreitung von 90 % erfüllt3.

Bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, sind nach ständiger Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die – wie hier – in dem Kaufpreis enthaltenen und daher nicht zusätzlich von dem Käufer zu zahlenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen4.

Anlass, von der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats, die auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung Zustimmung erfahren hat5 abzuweichen, besteht nicht. Vielmehr schließt sich der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ihr an, weil sie richtig ist.

Bei der Frage, ob zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes Missverhältnis besteht, das die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung iSd § 138 Abs. 1 BGB begründet, ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt. Wenn der Verkäufer zusätzliche Leistungen übernimmt, muss dies auch im Rahmen des Wertevergleichs von Leistung und Gegenleistung berücksichtigt werden. Liegt beispielsweise der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis mehr als 90 % über dem Verkehrswert der Immobilie, verpflichtet sich der Verkäufer aber, anderweitige Verbindlichkeiten des Käufers zu tilgen, reduziert sich – wirtschaftlich gesehen – der Aufwand des Käufers entsprechend. Ist dies in einem Umfang der Fall, dass die 90-Prozentgrenze unterschritten wird, ist es nicht mehr gerechtfertigt, von einer verwerflichen Gesinnung des Verkäufers auszugehen.

Nicht anders ist es, wenn der Verkäufer die Erwerbsnebenkosten – hierzu gehört auch die Grunderwerbssteuer6 – trägt. Fehlt es an einer Vereinbarung der Kaufvertragsparteien, sind diese Kosten gemäß § 448 Abs. 2 BGB im Innenverhältnis von dem Käufer zu tragen. Entsprechend dieser gesetzlichen Regelung ist es auch in der Praxis üblich, in notariellen Grundstückskaufverträgen eine – deklaratorische – Klausel des Inhalts aufzunehmen, dass der Käufer die mit dem Vertrag und dessen Ausführung verbundenen Kosten und Abgaben (Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten) allein trägt7. Verpflichtet sich abweichend von dieser üblichen Kostentragungsregel der Verkäufer zur Zahlung der Erwerbsnebenkosten, reduziert sich der Aufwand des Käufers entsprechend. Deshalb sind bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen8.

Ob der Kaufpreis tatsächlich in Höhe der Erwerbsnebenkosten geringer ausgefallen wäre, wenn der Käufer diese Kosten getragen hätte, ist rechtlich unerheblich. Auch wenn sich dies nicht feststellen lässt, führt die Kostenübernahme durch den Verkäufer zu einer Änderung des Werteverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung.

Besteht – wie hier bei einer Verkehrswertüberschreitung von 79, 18 % – zwar kein besonders grobes, aber jedenfalls ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, kommt die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB zwar in Betracht, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit einem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen9.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Januar 2016 – V ZR 278/14

  1. Anschluss an BGH, Urteil vom 18.04.2000 – XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352, 2353; Urteil vom 26.02.2008 – XI ZR 74/06, NJW 2008, 1585 Rn. 38; Urteil vom 10.12 2013 – XI ZR 508/12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 24
  2. BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 5
  3. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 8
  4. vgl. BGH, Urteil vom 18.04.2000 – XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352, 2353; Urteil vom 26.02.2008 – XI ZR 74/06, NJW 2008, 1585 Rn. 38; Urteil vom 10.12 2013 – XI ZR 508/12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 24
  5. OLG Brandenburg, Urteil vom 09.05.2012 – 4 U 92/10 51; iE ebenso OLG Hamm, Urteil vom 22.03.2007 – 22 U 183/04 51
  6. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 21
  7. vgl. Beck´sches Notar-Handbuch/Krauß, 6. Aufl., A I.IX. 01., S. 119 f.; Würzburger Notarhandbuch/Hertel, 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2, 4. Rn. 484 ff.
  8. vgl. zu den Auswirkungen auf die Berechnung der Grunderwerbssteuer in diesem Fall BFH, ZNotP 2013, 436 Rn. 16
  9. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 10; BGH, Urteil vom 10.12 2013 – XI ZR 508/12, NJW-RR 2014, 653 Rn. 16

 
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