Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft – und die qualifizierte Protokollierungsklausel

7. Januar 2016 | Zivilrecht
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Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet1.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall machte die Teilungserklärung die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und diese von der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig. Eine solche qualifizierte Protokollierungsklausel ist wegen des berechtigten Interesses der Wohnungseigentümer an einer effektiven Kontrolle und an der sicheren Feststellung der gefassten Beschlüsse wirksam2. Sie beruht auf dem Vier-Augen-Prinzip und bezweckt, dass das Protokoll – zusätzlich zu der Unterschrift des Verwalters – von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft wird und so Fehler eher auffallen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre. Das Protokoll muss deshalb von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln3.

Dass es hier schon an der Bestimmung zweier Eigentümer zur Unterzeichnung des Protokolls und in der Folge auch an der tatsächlichen Unterschriftsleistung von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern fehlt, führt nicht zur Ungültigkeit der in der Versammlung Beschlüsse. Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt von demjenigen, der dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.03.20123 zu Grunde lag. Während in dem damaligen Fall neben dem Verwalter eine ausreichende Anzahl von Personen in der Versammlung anwesend waren, die das Protokoll entsprechend den Anforderungen der Protokollierungsklausel hätten unterzeichnen können, hat an der hier maßgeblichen Versammlung ausschließlich die Mehrheitseigentümer und gleichzeitige Verwalterin teilgenommen. Dass in einer solchen Situation ihre alleinige Unterschrift den Anforderungen der Protokollierungsklausel genügte, ergibt sich aus einer ergänzenden Auslegung der Teilungserklärung.

An den hier in Rede stehenden Fall wurde bei Errichtung der Teilungserklärung offensichtlich nicht gedacht, so dass es sich um eine planwidrige Unvollständigkeit handelt. Die qualifizierte Protokollierungsklausel in der Teilungserklärung setzt unausgesprochen voraus, dass in der Eigentümerversammlung neben dem Verwalter mindestens zwei Wohnungseigentümer anwesend sind. Diese sollen durch ihre Unterschrift die inhaltliche Richtigkeit des Protokolls bestätigen. Eine solche Bestätigung kann aber nur dann erfolgen, wenn diese Personen in der Versammlung anwesend sind. Welche Rechtsfolge eintreten soll, wenn es an der Anwesenheit von mindestens zwei Wohnungseigentümern fehlt, ist in der Teilungserklärung nicht geregelt. Sie weist insoweit eine Regelungslücke auf.

Eine Regelungslücke in einer Teilungserklärung kann nach den Grundsätzen der ergänzenden (Vertrags)Auslegung geschlossen werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass – wie stets bei der Auslegung einer Grundbucheintragung – auf den Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung und der dort in Bezug genommenen Unterlagen dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind4. Die Ermittlung des im Rahmen der ergänzenden Auslegung entscheidenden hypothetischen Parteiwillens muss deshalb zu einem Ergebnis führen, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt. Dieses Erfordernis ist notwendig, aber auch ausreichend, um entsprechend dem Ziel des § 10 Abs. 2 WEG den Erwerber des Wohnungseigentums gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen und dem Bestimmtheitserfordernis Rechnung zu tragen5.

Bei der Ermittlung des hypothetischen Willens des teilenden Eigentümers ist darauf abzustellen, welche Regelung er bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte6. Die hierzu erforderliche Auslegung kann der Bundesgerichtshof als Revisionsgericht uneingeschränkt selbst vornehmen7. Sie führt zu dem Ergebnis, dass die alleinige Unterschrift eines Verwalters, der – wie hier – zugleich Mehrheitseigentümer ist, dem Protokollierungserfordernis genügt, wenn nur er in der Eigentümerversammlung anwesend ist. Die sonstigen Gültigkeitsvoraussetzungen eines Beschlusses, wozu auch die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung zählt, bleiben hiervon unberührt.

Wesentliche Anhaltspunkte für solch einen hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers ergeben sich aus der Teilungserklärung selbst. Gemäß den Bestimmungen der vorliegenden Teilungserklärung soll eine Eigentümerversammlung beschlussfähig sein, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten sind. Vereint ein Eigentümer – wie hier die Mehrheitseigentümerin und Verwalterin – allein die Mehrheit der Miteigentumsanteile auf sich, ist eine Eigentümerversammlung deshalb auch bei der Anwesenheit nur eines einzigen Eigentümers beschlussfähig. Würde aber auch für diesen Fall die Unterschriftsleistung von zwei von der Eigentümerversammlung zu bestimmenden Wohnungseigentümern verlangt, liefe dies im Ergebnis darauf hinaus, eine weitere, faktische Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit der Versammlung zu schaffen. Dies stünde mit der ausdrücklichen und als abschließend zu verstehenden Regelung zur Beschlussfähigkeit in § 14 Abs. 4 TE nicht im Einklang8.

Aus dem Zweck der Protokollierungsklausel folgt nichts anderes. Sie soll eine Gewähr dafür schaffen, dass das in dem Protokoll Niedergelegte dem tatsächlichen Ablauf der Versammlung entspricht. Bestätigen mehrere Personen unabhängig voneinander die Richtigkeit des Protokolls, wird die Richtigkeitsgewähr entsprechend erhöht. Dies ist der Hintergrund des bereits oben erwähnten Vier-Augen-Prinzips. Sind jedoch neben dem Verwalter nicht zusätzlich zwei weitere Wohnungseigentümer in einer Versammlung anwesend, wäre es sinnwidrig, neben der Unterschrift des Verwalters die Unterschrift von zwei Wohnungseigentümern zu verlangen. Mangels Anwesenheit in der Versammlung und eigener Anschauung könnten sie deren Ablauf nicht bestätigen. Aus ähnlichen Gründen wird auch im Rahmen des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bei alleiniger Teilnahme des – die anderen Eigentümer vertretenden – Verwalters an der Eigentümerversammlung dessen Unterschrift als ausreichend angesehen9.

Demgegenüber liegt eine Auslegung, die Abwesenheit der Eigentümer so zu behandeln wie eine fehlende Beschlussfähigkeit, so dass (erst) in einer zweiten Versammlung bei erneuter Abwesenheit der Eigentümer die alleinige Unterschrift des Verwalters genügen würde, nicht nahe. Zum einen würde auch bei dieser Lösung die Protokollierungsklausel zu einer weiteren Voraussetzung der Beschlussfähigkeit umqualifiziert, obwohl hierfür entsprechend den einschlägigen Bestimmungen der Teilungserklärung bereits die Anwesenheit eines Mehrheitseigentümers genügt. Darüber hinaus würde die auch nach dieser Auffassung im Ergebnis ohne Unterschrift von zwei Wohnungseigentümern mögliche Beschlussfassung nur verzögert und wäre mit dem zusätzlichen Aufwand einer neuen Eigentümerversammlung verbunden, ohne dass hierdurch die Richtigkeitsgewähr des Protokolls, die mit der Regelung in der Teilungsordnung bezweckt ist, erhöht würde.

Da die Unterschriftsleistung der Verwalterin und Mehrheitseigentümerin unter das Protokoll den in der Teilungserklärung normierten Protokollierungserfordernissen genügt, weil weitere Wohnungseigentümer nicht anwesend waren, stellt sich die Frage nicht, ob unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs bei nachweislich kollusivem Zusammenwirken der als Protokollunterzeichner in Betracht kommenden Wohnungseigentümer eine Berufung auf die fehlende Gegenzeichnung im Anfechtungsverfahren ausgeschlossen wäre.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 25. September 2015 – V ZR 203/14

  1. Abgrenzung und Fortführung von BGH, Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11, NJW 2012, 2512
  2. BGH, Beschluss vom 03.07.1997 – V ZB 2/97, BGHZ 136, 187, 190 f.; Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11, NJW 2012, 2512 Rn. 16
  3. BGH, Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11, NJW 2012, 2512 Rn. 21
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/13, NJW-RR 2015, 645 Rn. 8 mwn
  5. vgl. grundlegend BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 362 f.
  6. BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 365
  7. BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 361
  8. vgl. in diesem Sinne auch OLG Hamm, NJW-RR 2008, 1545, 1547 für den Fall, dass nur ein Vertreter der Wohnungseigentümer anwesend ist
  9. vgl. OLG Hamm, ZWE 2013, 215, 216; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 24 Rn. 22; Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 24 Rn. 142

 
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