Will der Ersteher des Grundstücks eine in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld ablösen, ist der Grundschuldgläubiger auf Grund des durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnisses mit dem persönlichen Schuldner zur Verwertung der Grundschuld in der Weise verpflichtet, dass dieser von der persönlichen Schuld vollständig befreit wird; weitergehende Pflichten zumindest im Hinblick auf zur Zeit der Ablösung nicht valutierte Grundschuldzinsen treffen den Grundschuldgläubiger nicht.

Dem persönlichen Schuldner steht daher kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB wegen einer unterbliebenen Geltendmachung der Grundschuldzinsen zu.

Die Grundschuldgläubigerin konnte die bei der Bestellung der Grundschulden vereinbarten dinglichen Zinsen (§ 1191 Abs. 2 BGB) beanspruchen, obwohl bereits das Grundschuldkapital zur Tilgung der gegenüber den persönlichen Schuldnern bestehenden Darlehensforderungen ausreichend war. Zwar steht dem Grundschuldgläubiger im Verhältnis zum Sicherungsgeber die Grundschuld nur in Höhe der durch diese gesicherten schuldrechtlichen Zahlungsverpflichtung zu. Das schließt jedoch die Geltendmachung des gesamten haftenden Betrags einschließlich der dinglichen Zinsen nicht aus, da die Grundschuld von der ihr zugrunde liegenden persönlichen Forderung unabhängig ist und daher von dem Gläubiger in dem bestellten Umfang verwertet werden kann¹.

Jedoch ist die Grundschuldgläubigerin nicht verpflichtet, die in der Zeit ab Zuschlagserteilung (§ 56 Satz 2 ZVG) bis zur Ablösung der Grundschulden angefallenen Zinsen von der Ersteherin zu verlangen. Eine derartige Verpflichtung kann dem den Grundschuldbestellungen jeweils zugrunde liegenden Sicherungsvertrag nicht entnommen werden.

Der Bundesgerichtshofs hat die Frage, ob der Gläubiger einer nicht (mehr) voll valutierten Grundschuld gleichwohl die zur Tilgung der gesicherten Schuld nicht benötigten Grundschuldzinsen zugunsten des Sicherungsgebers geltend machen muss, bislang offen gelassen². In Rechtsprechung und Schrifttum wird sie vorrangig unter dem Gesichtspunkt einer Pflicht zur vollständigen Anmeldung des Grundpfandrechts in der Zwangsversteigerung erörtert.

Einer Antwort bedarf es auch im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nicht. Denn auch hier wirft der persönliche Schuldner dem Grundschuldgläubiger keinen Pflichtverstoß im Zusammenhang mit der (Teilungs-)Versteigerung des Grundbesitzes vor. Der Anspruch wird vielmehr darauf gestützt, dass der Grundschuldgläubiger anlässlich der Ablösung der Grundpfandrechte entgegen dem Inhalt des Sicherungsvertrags von einer Geltendmachung der rückständigen Grundschuldzinsen gegenüber dem Ersteher abgesehen habe.

Gegen den Sicherungsvertrag hat der Grundschuldgläubiger nicht verstoßen. Zwar ist der Grundschuldgläubiger auf Grund des durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnisses gehalten, bei der Ausübung seiner sich aus der Grundschuld ergebenden Rechte zugleich die Interessen des Sicherungsgebers zu wahren³. Das gilt auch für die Ablösung eines gemäß § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG in der Zwangsversteigerung bestehen gebliebenen Grundpfandrechts durch den Ersteher, weil wegen der damit verbundenen Auswirkungen auf die zugrunde liegende Schuld die Belange des Sicherungsgebers ebenfalls berührt werden.

Dieser Pflicht kommt der Gläubiger aber dadurch nach, dass er für die Verwertung der Grundschuld in der Weise sorgt, dass der Sicherungsgeber von der persönlichen Schuld befreit wird. Er muss deshalb einen zur Tilgung seiner persönlichen Forderung ausreichenden Ablösungsbetrag verlangen und diesen, wenn er gezahlt wird, mit den gesicherten Forderungen verrechnen. Führt die Ablösung – wie hier – zu einer (vollständigen) Befriedigung des Gläubigers, kommt sie zugleich dem Sicherungsgeber zugute. Das von diesem im Rahmen des Sicherungsgeschäfts vorrangig verfolgte Ziel, nämlich die Befreiung von der gegenüber dem Gläubiger bestehenden schuldrechtlichen Zahlungsverpflichtung, ist erreicht. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Zahlung auf die Grundschuld oder die gesicherte Forderung erfolgt⁴.

Weitergehende Pflichten zumindest im Hinblick auf zur Zeit der Ablösung nicht valutierte Grundschuldzinsen ergeben sich aus der treuhänderischen Gebundenheit des Inhabers der Grundschuld nicht. Denn die Zinsen hätten den persönlichen Schuldnern auch dann nicht zugestanden, wenn diese vor der Teilungsversteigerung des Grundstücks die Grundschulden selbst abgelöst hätten. Dabei kann offen bleiben, ob sich die für diesen Fall in den Zweckbestimmungserklärungen vorgesehene Beschränkung des Rückgewähranspruchs auf die Löschung der Grundpfandrechte als wirksam erweist⁵. Denn selbst wenn dies zu verneinen wäre, hätte dem persönlichen Schuldner zwar ein Anspruch auf Ãœbertragung der Grundschuld zugestanden. Diese hätte aber nach der – gemäß § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuld anwendbaren⁶ – Vorschrift in § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB zu einem Erlöschen des dinglichen Zinsanspruchs geführt. Ein sachlicher Grund dafür, weshalb der Rückgewähranspruch durch den auf Grund der Teilungsversteigerung eingetretenen Eigentumsverlust eine Ausweitung erfahren soll, ist nicht gegeben.

Dem Interesse des Sicherungsgebers an einer Befreiung von seiner Verbindlichkeit gegenüber dem Gläubiger könnte die Geltendmachung eines zur Tilgung der Schuld nicht benötigten Zinsanspruchs sogar zuwiderlaufen. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass der die Ablösung betreibende Ersteher angesichts einer solchen Forderung – etwa weil die Grundschuldzinsen in seinem eigenen Finanzierungsplan nicht berücksichtigt sind – von der Ablösung Abstand nimmt. Das gilt insbesondere dann, wenn in der Zeit nach Zuschlagserteilung bereits ein erheblicher Zinsbetrag (hier nach der Berechnung der persönlichen Schuldner 220.673 €) aufgelaufen ist. Ein Scheitern der Ablösung wirkte sich indes unmittelbar nachteilig für den Sicherungsgeber aus, zumal bei einer (erneuten) Verwertung des Grundstücks in der Zwangsversteigerung ein auch die Grundschuldzinsen umfassender Ãœbererlös vielfach nicht zu erwarten sein wird.

Ohne Bedeutung bleibt, dass die Ersteherin das Grundschuldkapital innerhalb der von der Grundschuldgläubigerin gesetzten Frist vollständig gezahlt hat. Denn die Frage, ob sie zusätzlich die dinglichen Zinsen gezahlt hätte und deren Geltendmachung daher im Interesse des persönlichen Schuldners liegt, stellte sich nicht nach, sondern vor der Ablösung der Grundschulden. Zu diesem Zeitpunkt war das Zahlungsverhalten der Ersteherin jedoch noch nicht absehbar. Dass diese nach dem Ausgleich des zunächst mitgeteilten Ablösungsbetrags auf eine die Zinsen betreffende Nachforderung eingegangen wäre, wird vom persönlichen Schulder nicht behauptet.

Auch der Umstand, dass der Ersteher den Gläubiger bei einer Ablösung in der vollen Höhe der Grundschuld zu befriedigen hat (§ 266 BGB⁷), führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar unterfallen die Grundschuldzinsen als Bestandteil des dinglichen Rechts dem Teilleistungsverbot. Daraus kann der Sicherungsgeber aber schon deshalb nichts für sich herleiten, weil § 266 BGB ausschließlich das Rechtsverhältnis zwischen Gläubiger und Ersteher betrifft. Zudem hindert die Vorschrift den Gläubiger nicht daran, sich mit einer Zahlung nur des Grundschuldkapitals zufrieden zu geben. Denn sie betrifft nur Teilleistungen des Schuldners und steht der Annahme einer solchen Leistung durch den Gläubiger nicht entgegen⁸. Dass in der zwischen dem Grundschuldgläubiger und dem Ersteher bestehenden rechtlichen Beziehung besondere Umstände begründet sind, die den Grundschuldgläubiger nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise verpflichtet erscheinen ließen, eine auf das Grundschuldkapital beschränkte Leistung abzulehnen⁹, ist nicht ersichtlich.

Der Grundschuldgläubiger war schließlich deshalb nicht verpflichtet, die Grundschuldzinsen gegenüber dem Ersteher geltend zu machen, weil es insoweit an einem Zahlungsanspruch fehlt und der Zinsanspruch auch nicht auf eine andere, für den Grundschuldgläubiger zumutbare Weise durchgesetzt werden kann.

Die Grundschuld verleiht dem Inhaber nur das Recht, aus dem belasteten Grundstück Befriedigung zu suchen¹⁰. Ein Anspruch auf Ablösung der Grundschuld besteht für ihn nicht. Erst recht kann er den Ersteher nicht auf Zahlung eines bestimmten Ablösungsbetrags in Anspruch nehmen. Die Ãœbernahme einer dahingehenden Verpflichtung in dem Sicherungsvertrag wäre letztlich auf eine unmögliche Leistung (§ 275 Abs. 1 BGB) gerichtet.

Der Gläubiger könnte daher die nach der Zuschlagserteilung angefallenen dinglichen Zinsen allenfalls im Wege einer hierauf beschränkten Vollstreckung in das Grundstück geltend machen. Ein solches Vorgehen wäre für ihn indes nicht zumutbar. Denn seine Pflicht zur Wahrung der Interessen des Sicherungsgebers findet dort ihre Grenze, wo eigene schutzwürdige Belange entgegenstehen¹¹. Das schließt die Verpflichtung zur Durchführung eines Versteigerungsverfahrens, welches ausschließlich der Erzielung eines an den Sicherungsgeber auszukehrenden Ãœbererlöses diente, aus.

Nach alledem kommt es auf die Wirksamkeit der Bestimmung in der Sicherungsabrede, nach der der Grundschuldgläubiger die Grundschuld nicht in einem seine schuldrechtlichen Ansprüche übersteigenden Umfang geltend machen muss, nicht an¹²

Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Februar 2011 – V ZR 132/10

1. BGH, Urteil vom 27.02.1981 – V ZR 9/80, NJW 1981, 1505 f.; OLG Celle, WM 1985, 1112, 1114; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 1191 Rn. 32; Soergel/Konzen, BGB, 13. Aufl., § 1191 Rn. 59; MünchKomm-BGB/Eickmann, 5. Aufl., § 1191 Rn. 150 mwN; aA OLG München, ZIP 1980, 974, 975; Vollkommer, NJW 1980, 1052, 1053↩
2. BGH, Urteil vom 27.02.1981 – V ZR 9/80, NJW 1981, 1505, 1506↩
3. BGH, Urteile vom 07.05.1987 – IX ZR 198/85, NJW-RR 1987, 1291, 1292; und vom 08.12.1988 – III ZR 107/87, NJW 1989, 1732, 1733↩
4. vgl. zur Abgrenzung BGH, Urteile vom 28.05.1976 – V ZR 208/75, NJW 1976, 2132, 2133; und vom 16.06.1989 – V ZR 85/88, NJW-RR 1989, 1036, 1037 mwN↩
5. bejahend etwa Erman/F. Wenzel, aaO, § 1191 Rn. 63; Gaberdiel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 8. Aufl., Rn. 756 f.; aA MünchKomm-BGB/Eickmann, aaO; § 1191 Rn. 131; Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2009], Vorbem. §§ 1191 ff. Rn. 157; differenzierend Clemente, Recht der Sicherungsgrundschuld, 4. Aufl., Rn. 579↩
6. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.1965 – V ZR 83/63, WM 1965, 1197, 1198↩
7. vgl. BGH, Beschluss vom 28.09.1989 – V ZB 17/88, BGHZ 108, 372, 379; Urteil vom 11.05.2005 – IV ZR 279/04, NJW 2005, 2398↩
8. BGH, aaO↩
9. vgl. BGH, Urteil vom 11.11.1977 – V ZR 235/74, WM 1978, 192, 193↩
10. BGH, Urteil vom 14.07.1952 – IV ZR 28/52, BGHZ 7, 123, 126↩
11. vgl. BGH, Urteil vom 05.05.1999 – XI ZR 280/98, NJW 2000, 352, 353 mwN↩
12. vgl. dazu van Bevern, BKR 2010, 453, 456 f.↩