Die unvollständige Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

12. April 2016 | Zivilrecht
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Die Jahresgesamtabrechnung muss Angaben über Kontostände am Anfang und am Ende der Abrechnungsperiode enthalten. Seit Geltung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG kann der Anfechtende nicht mehr auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden; ein Beschluss über eine unvollständige nicht schlüssige Abrechnung ist insgesamt für ungültig zu erklären.

Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft zur Jahresabrechnung ist in einem solchen Fall für unwirksam zu erklären, weil diese Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Die Jahresabrechnung ist nämlich als “eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr” aufzustellen. Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich hieraus und ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat”1. Danach ist die Jahresabrechnung die “an sich ganz einfache Rechnung: Anfangsbestand der Konten zu Beginn des Jahres (…) plus Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Laufe des Jahres minus erfolgter Ausgaben im Abrechnungsjahr = Kontostand am Ende des Jahres. …”2.

Als zentraler Gesichtspunkt ist danach erforderlich, dass die Jahresabrechnung neben der geordneten Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben auch die Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums enthalten muss; ist dies nicht der Fall, fehlen wesentliche Bestandteile. Eine Schlüssigkeitsprüfung im Sinne eines Vergleichs des Saldos zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben und den Kontenständen zum Jahresanfang und -ende ist dann letztlich nicht möglich bzw. nachvollziehbar, so dass es in diesem Falle nicht sachgerecht erscheint, den Wohnungseigentümer lediglich auf einen nicht fristgebundenen Ergänzungsanspruch zu verweisen. Vielmehr ist der gleichwohl genehmigende Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären; anderenfalls wäre die Funktion der Jahresabrechnung, die Kontrolle des Verwalters zu gewährleisten, nicht gewährleistet3. Bereits aus diesem Grunde ist hier die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2011 nicht nachprüfbar und daher insgesamt für ungültig zu erklären.

Die gegenteilige Rechtsprechung des Bayerischen Oberlandesgerichts ist nicht mehr aktuell. Sie betraf die alte Rechtslage vor der WEG-Reform, wonach beim Fehlen wesentlicher Bestandteile einer Jahresabrechnung der diesbezügliche Genehmigungsbeschluss nicht für ungültig erklärt wurde, sondern die Eigentümer darauf verwiesen wurden; vom Verwalter eine Ergänzung zu verlangen, wenn z.B. – wie hier – die erforderlichen Kontoangaben fehlten. Diese Sichtweise war für das frühere FGG-Verfahren sachgerecht, denn dort wurde von Amts wegen geprüft, ob die Abrechnung wenigstens in den übrigen Teilen zutreffend war. War dies der Fall, gab es keinen Grund, die Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären, vielmehr reichte es aus, die Unvollständigkeit und die damit verbundene Unschlüssigkeit der Abrechnung durch einen Ergänzungsanspruch zu beheben. Die Situation im ZPO-Verfahren stellt sich jedoch als wesentlich anders gelagert dar, weil hier nur überprüft wird, was innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gerügt wird. Ist die Abrechnung aber unvollständig und damit unschlüssig, können die Kläger nicht mehr auf zumutbare Weise feststellen, welche Fehler die Abrechnung auch sonst noch aufweist4.

Ein weiterer wesentlicher Mangel bestand im hier entschiedenen Fall darin, dass die Abrechnung hinsichtlich des Rücklagenkontos nicht nachvollziehbar ist. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen. Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur dann möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage, wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben5.

Bei dieser Sachlage kam es im hier entschiedenen Fall nicht mehr darauf an, dass weitere Einwände, die der anfechtende Wohnungseigentümer in der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft erhoben hat, letztlich nicht durchgreifen. Das betrifft zum Beispiel auch die Frage, ob periodengerecht abgerechnet worden ist. Denn weil die Jahresgesamtabrechnung keine handelsrechtliche Bilanz darstellt, geht das Landgericht Rostock mit der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur davon aus, dass der Verwalter lediglich alle tatsächlichen im abzurechnenden Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben einzustellen hat, unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können (Zufluss- und Abflussprinzip). Rechnungsabgrenzungen sind daher grundsätzlich nicht vorzunehmen6.

Wenn ein Verwalter seine wesentliche Pflicht, der Wohnungseigentümergemeinschaft eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen, nicht ordnungsgemäß erbringt, kann er auch nicht entlastet werden. Aus diesem Grunde war auch der Beschluss der Eigentümergemeinschaft betreffend die Entlastung des Verwalters für unwirksam zu erklären.

Landgericht Rostock, Urteil vom 10. Juli 2015 – 1 S 160/14

  1. vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 63
  2. vgl. LG Hamburg ZMR 2011, 163
  3. vgl. LG München I, ZMR 2012, 480 ff m.w.N.
  4. vgl. LG München I a.a.O.
  5. vgl. BGH NJW 2010, 20127ff
  6. vgl. Bärmann/Becker, WEG, 12. Auflage, § 28 Rn. 115 m.w.N. aus der Rechtsprechung

 
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