Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten¹.

Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat, wobei, da eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt, zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden können, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist (BGH, Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230; sowie vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624)). Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu². Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung kann nichts anderes gelten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 39/09

1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421↩
2. vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 10 m.w.N.).

   Hiernach ist ein Galeriegeschoss in die Wohnflächenberechnung einer Mietwohnung einzubeziehen, soweit auch das Galeriegeschoss als Wohnraum mitvermietet worden ist.

   In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit kam noch hinzu, dass der Mieter die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hatte und dass ihm von den Vermietern Grundrisspläne ausgehändigt worden waren, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet ist.

   Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einschließt, so kommt dem Umstand, dass die Räume des Galeriegeschosses nach den Bestimmungen der (im entschiedenen Fall: Hessischen) Landesbauordnung nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten, keine Bedeutung zu. Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind ((Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO↩