Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem eigenen Zwangsversteigerungsverfahren, das im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG betrieben wird, im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten¹. Ein solcher Beitritt setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i. V. m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG voraus, dass die zu vollstreckende Forderung eine Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts des Versteigerungsobjekts überschreitet. Das Ãœberschreiten dieser Mindesthöhe ist in § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG als Zwangsversteigerungsvoraussetzung ausgestaltet und deshalb von dem Gläubiger in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen².

Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine dieser Form genügende Urkunde über den Einheitswert noch nicht vorgelegt hat, darf das Vollstreckungsgericht, wie der Bundesgerichtshof jetzt ausdrücklich geurteilt hat, den Beitritt u.U. dennoch nicht zurückweisen.

Die Gläubigerin hat wie jede Wohnungseigentümergemeinschaft nach geltendem Recht keine Möglichkeit, ohne Mitwirkung des Schuldners eine Bekanntgabe des Einheitswertbescheids für die zu versteigernde Eigentumswohnung an sich zu erreichen. Eine solche Bekanntgabe setzt mangels Einwilligung des Schuldners ein zwingendes öffentliches Interesse voraus, das bislang von der Finanzrechtsprechung verneint wird³. Das bedeutet aber nicht, dass der erforderliche Nachweis in absehbarer Zeit nicht erbracht werden könnte und der Beitritt mangels Nachweises der Mindesthöhe der Forderung ohne weiteres zurückzuweisen wäre. Der Nachweis ist vielmehr entweder durch eine Mitteilung des Finanzamts auf ein Ersuchen des Vollstreckungsgerichts nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG oder durch die Feststellung des Verkehrswerts nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG möglich.

Zu einem dieser beiden Nachweise wird es im Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens in jedem Fall kommen. Die Durchsetzung der ihr von dem Gesetzgeber zugedachten Rechte im Versteigerungsverfahren hängt entscheidend von der Verfahrensweise des Vollstreckungsgerichts ab. Daran muss das Vollstreckungsgericht die Handhabung der Verfahrensvorschriften ausrichten. Danach ist die Entscheidung über den Beitritt (zum eigenen oder fremden Verfahren) im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zurückzustellen, bis entweder das Finanzamt den Einheitswert mitgeteilt oder das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt hat⁴. Ãœber den Beitritt durfte deshalb noch nicht entschieden werden.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14. Mai 2009 – V ZB 178/08

1. BGH, Beschluss vom 17.04.2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956, 1957↩
2. BGH, Beschluss vom 17.04.2008, V ZB 13/08, aaO↩
3. FG Düsseldorf ZWE 2009, 81, 83↩
4. BGH, Beschluss vom 07.05.2009, V ZB 142/08, zur Veröff. bestimmt↩