Eigentumswohnungen – und die Stellplatznachweise

21. Juni 2016 | Zivilrecht
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Die Erfüllung der öffentlichrechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlichrechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.

Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist1. Der ordnungsmäßigen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlichrechtlicher Anforderungen2.

Die Erfüllung der öffentlichrechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis (hier: bezüglich der zusätzlich geschaffenen Eigentumswohnung) betrifft die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Für die Bestimmung des ordnungsmäßigen Anfangszustandes des Gemeinschaftseigentums ist vorliegend nicht auf die erteilte Baugenehmigung und die ihr zugrundeliegenden Baupläne abzustellen. Maßgebend ist vielmehr der Inhalt der (späteren) Teilungserklärung. Mit dieser Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan wurde erstmals die verbindliche Zuordnung von Räumen oder Gebäudeteilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Den für die Erstherstellung maßgeblichen Bauplänen und der Baubeschreibung kann dagegen nur Bedeutung zukommen, wenn der Aufteilungsplan keine Aussage trifft3. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Teilungserklärung weist zwei Wohneinheiten aus, während die der zuvor erteilten Baugenehmigung zugrunde liegenden Pläne in diesem Bereich nur eine Wohneinheit vorgesehen haben. Dies begründet eine formelle Baurechtswidrigkeit.

Die Erfüllung der öffentlichrechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, weil der Bauträger bereits bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlichrechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.

Nach § 50 Abs. 1 Satz 1 LBO SH dürfen bauliche Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abgangsverkehr zu erwarten ist, nur errichtet werden, wenn Stellplätze oder Garagen in ausreichender Größe und in geeigneter Beschaffenheit hergestellt werden. Die Stellplätze und Garagen sind gemäß § 50 Abs. 5 Satz 1 HS 1 LBO SH grundsätzlich auf dem Baugrundstück herzustellen. Die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen ist daher auf die bauliche Anlage und das Baugrundstück bezogen. Dies rechtfertigt es, die Erfüllung der öffentlichrechtlichen Vorgaben der ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums zuzurechnen. Dass der fehlende Nachweis eines Stellplatzes hier einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden kann, lässt die Pflicht der Wohnungseigentümer, den Anforderungen an den Stellplatznachweis nachzukommen, unberührt.

Entscheidend ist, dass der Stellplatznachweis bereits durch den Bauträger vor dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen gewesen wäre4. Das Vorbringen der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Bauträger habe auf Veranlassung eines Käufers die Teilung der Wohnung in zwei Einheiten vorgenommen, ist unerheblich; denn es stand dem Bauträger bis zu dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft frei, das Grundstück abweichend von den Bauplänen aufzuteilen (§ 903 BGB)5.

Für den Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist es ohne Belang, dass ein einzelner Wohnungseigentümer – neben der Gesamtheit der Wohnungseigentümer – als öffentlichrechtlicher Zustandsstörer6 angesehen werden kann. Die öffentlichrechtliche Störerhaftung dient der Einhaltung von im allgemeinen Interesse bestehenden Rechtsvorschriften und gibt der zuständigen Behörde entsprechende Eingriffsmöglichkeiten. Hingegen hat sie keine Auswirkungen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands des Gemeinschaftseigentums.

a)) Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme, die Wohnungseigentümergemeinschaft schuldeten die Erfüllung des Stellplatznachweises unmittelbar und könnten daher durch Urteil entsprechend verpflichtet werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft lediglich die Pflicht, einen Beschluss zu fassen, um die Grundlage für ein Vorgehen des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu schaffen7. Kommen sie dieser Verpflichtung – wie hier – nicht nach, kann das Gericht im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG anordnen, dass die Anforderungen an den Stellplatznachweis zu erfüllen sind.

Ein Beschlussersetzungsantrag ist von der Wohnungseigentümerin gestellt worden.

Dem Wortlaut nach ist ihr Klageantrag zwar darauf gerichtet, die übrigen Wohnungseigentümer zu verpflichten, einen Stellplatznachweis für die beiden Wohnungen der Wohnungseigentümerin zu führen, hilfsweise einen Stellplatzablösevertrag zu schließen. Für die Auslegung von Anträgen ist aber nicht allein der Wortlaut maßgebend. Entscheidend ist vielmehr der erklärte Wille, wie er aus der Klagebegründung, den sonstigen Begleitumständen und nicht zuletzt der Interessenlage hervorgeht. Im Zweifel gilt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage entspricht8. Die Auslegung des klägerischen Antrags kann auch noch das Revisionsgericht vornehmen9.

Hiervon ausgehend ist das als Verpflichtungsantrag formulierte Klagebegehren im Sinne einer Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG zu verstehen. Das Rechtsschutzziel der Wohnungseigentümerin besteht – wie aus der Verbindung mit der Anfechtung des Negativbeschlusses und dem Klagevorbringen entnommen werden kann – darin, die in dem Beschlussantrag zu TOP 12 beschriebene Grundlage für ein Tätigwerden der Verwaltung zur Behebung der formellen Baurechtswidrigkeit ihrer Wohnungen zu schaffen. Mithin ist die Klage neben der Beschlussanfechtung auf eine Beschlussersetzung gerichtet. Dass der Klageantrag keinen konkreten Beschlussinhalt wiedergibt, ist unerheblich. Ausreichend für die Bestimmtheit des Klageantrages ist insoweit – anders als nach der allgemeinen Vorschrift des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO – die Angabe des Rechtsschutzziels, weil bei der Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG das grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen von dem Gericht ausgeübt wird10.

Gemäß § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht an Stelle der Wohnungseigentümer über eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nach billigem Ermessen entscheiden, wenn die Wohnungseigentümer diese nicht treffen, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. Diese Voraussetzungen liegen vor, da die Wohnungseigentümergemeinschaft die von der Wohnungseigentümerin beantragte Maßnahme zur Erfüllung der Vorgaben des § 50 LBO SH und der damit verbundenen Führung des Stellplatznachweises mehrheitlich abgelehnt haben11.

Wegen des mit der Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG verbundenen Eingriffs in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer dürfen Maßnahmen nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist12. Dem ist vorliegend dadurch Rechnung zu tragen, dass sich die gerichtliche Gestaltung auf die Anordnung beschränkt, dass den Anforderungen des § 50 LBO SH im Hinblick auf die Wohnung Nr. 339 der Wohnungseigentümerin nachzukommen ist. Entgegen der Ansicht der Revision ist ein Beschluss mit einem derartigen Inhalt auch hinreichend bestimmt. Die unterschiedlichen Handlungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümer zur Wahrung der Vorgaben des Bauordnungsrechts ergeben sich unmittelbar aus § 50 LBO SH. Auf welchem Weg dies erfolgt, bleibt den Wohnungseigentümern überlassen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Februar 2016 – V ZR 250/14

  1. BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14, NJW 2016, 473 Rn. 7, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ; Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13, NJW 2015, 2027 Rn.20
  2. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/02, BGHZ 152, 63, 74 f.
  3. vgl. Staudinger/Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 186a
  4. vgl. allgemein auch Staudinger/Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 186
  5. BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13, NJW 2015, 2027 Rn. 10
  6. vgl. dazu Elzer, ZMR 2015, 962
  7. vgl. OLG München, NJOZ 2010, 1872, 1873
  8. vgl. BGH, Urteil vom 12.12 2014 – V ZR 53/14, NZM 2015, 218 Rn. 9; BGH, Urteil vom 07.03.2013 – VII ZR 223/11, NJW 2013, 1744 Rn. 23
  9. vgl. BGH, Urteil vom 12.12 2014 – V ZR 53/14, aaO Rn. 8
  10. vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12, NJW 2013, 2271 Rn. 23 mwN
  11. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 21
  12. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12, NJW 2013, 2271 Rn. 31

 
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