Immobilien-Maklerverträge im Fernabsatz

11. Juli 2016 | Zivilrecht
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Ein per eMail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag stellt ein Fernabsatzgeschäft im Sinne von § 312b BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung (= BGB aF) dar und kann daher vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden.

Der Bundesgerichtshof hatte hierzu nun zwei Fälle zu entscheiden: Im ersten Fall1 nahm eine Immobilienmaklerin einen Immobilienkäufer auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch. Die Immobilienmaklerin bewarb im April 2013 in einem Internetportal ein Hausgrundstück. Der spätere Käufer bekundete per eMail sein Interesse an dem Objekt. Die Immobilienmaklerin übersandte ihm darauf als PDF-Datei ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung enthielten weder die Internetanzeige noch das Exposé. Der spätere Grundstückskäufer bestätigte telefonisch den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin. Einige Wochen nach der Besichtigung erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 240.000 €. Die Maklerin verlangt von ihm die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 15.000 €. Der Grundstückskäufer hat den Maklervertrag im Laufe des Rechtsstreits widerrufen. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Itzehoe hat der Zahlungsklage stattgegeben2, das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Grundstückskäufers zurückgewiesen3.

Im zweiten Fall4 bewarb die Immobilienmaklerin im Jahr 2013 im Internet ein Grundstück. Auf die Anfrage des späteren Käufers übersandte sie ihm per eMail ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung fand sich in dem Exposé nicht. Der spätere Käufer bestätigte per eMail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. In der Folgezeit erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 650.000 €. Die Maklerin verlangte nunmehr von dem Käufer die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 23.205 €. Im Laufe des Rechtsstreits hat der Käufer den Maklervertrag widerrufen. Auch in diesem Fall hat das erstinstanzlich tätige Landgericht, das Landgericht Erfurt5, den Käufer zunächst antragsgemäß verurteilt, das Thüringer Oberlandesgericht in Jena hat dagegen die Klage auf die Berufung des Käufers abgewiesen6.

Der Bundesgerichtshof schloss sich nun der Ansicht des Thüringer Oberlandesgerichts an: Er hob im ersten Fall das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht und wies die Klage der Maklerin ab. Im zweiten Fall bestätigte er das klageabweisende Berufungsurteil des Thüringer Oberlandesgerichts und wies die Revision der Maklerin zurück:

Nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB aF steht einem Verbraucher bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB aF zu. Nach § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind Fernabsatzverträge Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Maklerverträge, die Gegenstand der beiden Revisionsverfahren sind, Fernabsatzverträge über die Erbringung von Dienstleistungen im Sinne von § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind, bei denen ein Widerrufsrecht besteht.

Die jeweiligen Käufer konnten die Maklerverträge noch im Prozess widerrufen, weil sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden waren. Nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 32 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB erlischt das Widerrufsrecht bei vor dem 13. Juni 2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Dienstleistungsverträgen bei fehlender Belehrung mit Ablauf des 27. Juni 2015. Der Widerruf ist in beiden Verfahren vor diesem Datum erklärt worden.

Das Widerrufsrecht der jeweiligen Käufer war zum Zeitpunkt der Widerrufserklärungen noch nicht gemäß § 312d Abs. 3 BGB aF erloschen. Das Erlöschen des Widerrufsrechts nach dieser Bestimmung setzt voraus, dass bei einer Dienstleistung der Vertrag von beiden Seiten auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers vollständig erfüllt worden ist, bevor der Verbraucher sein Widerrufsrecht ausgeübt hat. Diese Voraussetzungen lagen in beiden Fällen nicht vor, weil die jeweiligen Käufer die Provision vor der Ausübung des Widerrufsrechts nicht bezahlt hatten.

Den Maklern steht in beiden Fällen wegen der erbachten Maklerleistungen kein Anspruch auf Wertersatz zu. Nach § 312e Abs. 2 BGB aF hat der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen Wertersatz für die erbrachte Dienstleistung nach den Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt nur zu leisten, wenn er vor Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist und wenn er ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Unternehmer vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt. In beiden Fällen hatte es an einer entsprechenden Belehrung der Maklerkunden gefehlt.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15 und I ZR 68/15

  1. BGH – I ZR 30/15
  2. LG Itzehoe, Urteil vom 30.05.2014 – 6 O 379/13
  3. OLG Schleswig, Urteil vom 22.01.2015 – 16 U 89/14
  4. BGH – I ZR 68/15
  5. LG Erfurt, Urteil vom 25.02.2014 – 8 O 804/13
  6. ThürOLG, Urteil vom 04.03.2015 – 2 U 205/14

 
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