Die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung kann nach einem gestern verkündeten Urteil des Bundesgerichtshofs eine Pflichtverletzung darstellen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Die Beklagten der jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Räumungsklage sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung “zu Wohnzwecken” erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die folgende Regelung:

“1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.”

Der beklagte Ehemann ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt allerdings kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das Amtsgericht Frankfurt/Main hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat sodann das Landgericht Frankfurt/Main die Klage abgewiesen. Die hiergegen von der Klägerin eingelegte Revision hatte jetzt vor dem Bundesgerichtshof Erfolg.

Denn, so der BGH in der Begründung seiner Entscheidung, der Vermieter einer Wohnung müsse geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Werden für die geschäftliche Tätigkeit jedoch Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem jetzt entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht. Da dieser Punkt allerdings noch der Aufklärung bedarf, hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Landgericht Frankfurt/Main zurückverwiesen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08