Maklerprovision – und der unvollständige Nachweis

12. Juli 2016 | Zivilrecht
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Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht in dem “Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages”. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den möglichen Verkäufer nennen müssen1.

Dabei ist es regelmäßig notwendig, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, genannt werden2. Das Verschaffen einer reinen Ermittlungsmöglichkeit stellt keinen Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages dar3.

Allerdings ist die Namhaftmachung des Vertragspartners in bestimmten Ausnahmefällen entbehrlich. So kann ein ausreichender Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vorliegen, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat.

Die Namhaftmachung ist entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt.

Die unterbliebene Angabe des Eigentümers kann den Provisionsanspruch ferner dann nicht zu Fall bringen, wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf die Person des Eigentümers ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte.

Die gegenteilige Auffassung nimmt nicht genügend Bedacht darauf, dass mit der Preisgabe aller erforderlichen Daten des nachgewiesenen Objekts die wesentliche (geldwerte) Maklerleistung bereits erbracht war, und dass die Ermittlung des Eigentümers “am Makler vorbei” für einen zahlungsunwilligen Maklerkunden in dieser Lage ein Leichtes sein kann4.

Für einen vollständigen Nachweis ist es regelmäßig notwendig, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, benannt wird5. Ein Hinweis des Maklers auf eine andere Maklerin reicht für einen Nachweis nicht aus. Der Hinweis auf einen anderen Makler, der sodann erst den Kontakt zu der auf Verkäuferseite verhandlungsberechtigten Person herstellt, ist als indirekter Nachweis keine die Provisionspflicht auslösende Maklerleistung6.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Dezember 2015 – I ZR 172/14

  1. BGH, Urteil vom 22.10.1986 – IVa ZR 4/85, WM 1987, 23 mwN; Urteil vom 14.01.1987 – IVa ZR 206/85, NJW 1987, 1628, 1629; Urteil vom 25.02.1999 – III ZR 191/98, BGHZ 141, 40, 46
  2. BGH, Urteil vom 15.04.2010 – III ZR 153/09, NJW-RR 2010, 1385 Rn. 10
  3. vgl. BGH, NJW-RR 2010, 1385 Rn. 10
  4. BGH, Urteil vom 06.07.2006 – III ZR 379/04, NJW 2006, 3062 Rn. 13
  5. BGH, NJW-RR 2010, 1385 Rn. 10
  6. Palandt/Sprau, BGB, 74. Aufl., § 652 Rn. 25

 
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