Mieterhöhung – und das Schriftformerfordernis

18. Januar 2016 | Zivilrecht
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Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt1. Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind2. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt3.

Der Eintritt der Erben des Vermieters in den Mietvertrag ist nicht schriftformschädlich. Denn er hat sich aufgrund der gemäß §§ 1922, 1967 BGB erfolgenden Universalsukzession kraft Gesetzes vollzogen und beruht nicht auf einer vertraglichen Abrede, für die allein § 550 BGB gilt4.

Die Frage, ob eine nachträgliche dauerhafte Änderung der Miete stets und unabhängig von ihrer Höhe wesentlich ist oder es der Überschreitung einer Erheblichkeitsgrenze bedarf, ist umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt. Die wohl überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur geht dahin, dass nur unerhebliche Mietänderungen nicht dem Formzwang des § 550 BGB unterfallen, wobei die (regelmäßig in Prozentwerten angegebene) Grenze der Erheblichkeit nicht einheitlich festgelegt wird5.

Demgegenüber wird auch vertreten, eine dauerhafte Änderung der Miethöhe sei immer vertragswesentlich und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren6.

Die zuletzt genannte Auffassung ist zutreffend. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann7 dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Punkt, der für den von § 550 BGB geschützten potenziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken. So kann sich etwa die Nichtzahlung selbst eines vergleichsweise geringfügigen Erhöhungsbetrags bei einem langfristigen Mietvertrag nicht nur aufsummieren und gegebenenfalls zu einem für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB ausreichenden Rückstand führen. Vielmehr kann der Verzug mit auch nur einem solchen Erhöhungsbetrag im Zusammenspiel mit anderweitigen Zahlungsrückständen des Mieters dazu führen, dass ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu bejahen ist. Mithin kann jede Mietänderung unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe „das Fass zum Überlaufen bringen“ und auch sonst kündigungsrelevant sein.

Außerdem ist es wie im Übrigen auch die Uneinheitlichkeit der von den Befürwortern einer Erheblichkeitsgrenze genannten Prozentwerte belegt angesichts der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen nicht möglich, eine feste Prozentgrenze (und noch viel weniger eine bestimmte Änderungssumme) festzulegen, bis zu der eine Mietänderung nicht wesentlich ist. Daher spricht auch das Gebot der Rechtssicherheit gegen die Annahme einer solchen Erheblichkeitsgrenze. Letztlich haben es die Parteien langfristiger Mietverhältnisse ohne weiteres in der Hand, bei der Vereinbarung von Mietänderungen (jedweder Höhe) der Formvorschrift des § 550 BGB zu genügen.

Dagegen ist für die Formbedürftigkeit nach § 550 Satz 1 BGB ohne Bedeutung, ob die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat. Dies folgt schon daraus, dass die Schriftform nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll8. Der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Vereinbarung keine Verpflichtungen für einen potenziellen Erwerber, sondern ausschließlich Verpflichtungen des Mieters zum Inhalt hat9. Im Übrigen nützt dem Erwerber eine ihm grundsätzlich günstige Vertragsänderung nichts, wenn er von ihr mangels Beurkundung keine Kenntnis erlangen kann.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. November 2015 – XII ZR 114/14

  1. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12, NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN
  2. BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14, NJW 2015, 2034 Rn. 15 mwN
  3. st. Rspr. des BGH; vgl. etwa BGH, Urteile vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12, NJW 2014, 52 Rn. 22 mwN; und vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12, NJW 2013, 1083 Rn. 22 mwN
  4. vgl. Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 29; jurisPK-BGB/Schur [Stand: 23.06.2015] § 550 Rn. 9; MünchKomm-BGB/Bieber 6. Aufl. § 550 Rn. 7
  5. vgl. etwa OLG Jena, NZM 2008, 572, 575 f.; OLG Naumburg, OLGR 2008, 225, 227 f.; OLG Hamm, OLGR 2006, 138, 140; BeckOK BGB/Herrmann [Stand: 1.05.2015] § 550 Rn.20; Erman/Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 550 Rn. 17; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schweitzer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 61; Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Rn. 2508; Leo NZM 2006, 452, 453; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 5. Aufl. Kap. 5 Rn. 104 f.; Staudinger/Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22.09.2015] § 550 Rn. 29 a; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. – I 131; Timme/Hülk, NJW 2007, 3313, 3316
  6. vgl. etwa Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 53; FA-MietRWEG/Schmid 5. Aufl. Kap. 3 Rn. 362; MünchKomm-BGB/Bieber 6. Aufl. § 550 Rn. 7; Schmidt-Futterer/Lammel Miete 12. Aufl. § 550 BGB Rn. 41 f.; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 550 Rn. 8; Späth ZMR 2010, 585, 589; wohl auch OLG Karlsruhe, NZM 2003, 513, 517
  7. vgl. hierzu BGH, Urteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861 f.
  8. st. Rspr. des BGH; vgl. etwa BGH, Urteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 16 f.
  9. BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07, NJW 2009, 2195 Rn. 30; Staudinger/Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22.09.2015] § 550 Rn. 28

 
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