Mieterhöhungsverlangen – und das Sachverständigengutachten

24. März 2016 | Zivilrecht
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Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können.

Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen1. Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

Insoweit ist zu beachten, dass die (hohen) Anforderungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbegehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten.

Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt2. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können3. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen4.

Den vorbeschriebenen Anforderungen wird in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall das beigefügte Gutachten gerecht, denn es enthält die insoweit erforderlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungsgericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Insoweit verweist der Bundesgerichtshof darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen5. Diesen Anforderungen wird das streitige Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht.

Dass das am 14.10.2013 erstellte Typengutachten keinen ausdrücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt.

Ohne Erfolg blieb vor dem Bundesgerichtshof auch die Rüge, dass die Sachverständige nicht nur versäumt habe, die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich diese Schlussfolgerung nicht aus dem Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten – unter anderem – ausführt, es sei auch die im oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Vermieterin bei einer Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn daneben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbaugesellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem in ihrem Gutachten explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieterhöhungsverlangens führte.

Das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin ist nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Musterwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Vergleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermöglichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Februar 2016 – VIII ZR 69/15

  1. Bestätigung der BGH, Urteile vom 12.12 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10
  2. BGH, Urteile vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11.03.2009 – VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17
  3. BGH, Urteile vom 12.12 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, aaO
  4. BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, aaO
  5. BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. BGH, Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14

 
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