Mietminderung – und der Streitwert der Feststellungsklage

22. Juli 2016 | Zivilrecht
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Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen1.

Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, ist gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Dies entsprach bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts (Kostenrechtsmodernisierungsgesetz – KostRMoG) vom 05.05.20042 der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs3 und gilt entgegen einer teilweise vertretenen Ansicht auch nach der Erstreckung des § 41 Abs. 5 GKG auf Ansprüche des Mieters wegen der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen4.

In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, in direkter oder analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG in der Fassung des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes auf den einfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung beschränkt wird. Ein Teil der Rechtsprechung und Literatur befürworten insbesondere mit Blick auf den sozialen Zweck des § 41 Abs. 5 GKG, der sicherstellen soll, dass ein Mieter nicht durch zu hohe Gerichtsgebühren von einer gerichtlichen Prüfung abgehalten wird, eine direkte5 oder jedenfalls analoge Anwendung dieser Vorschrift6.

Andere Stimmen in Rechtsprechung und Literatur lehnen demgegenüber eine Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG auf den Fall der auf Feststellung einer Mietminderung gerichteten Klage ab, da keine planwidrige Regelungslücke vorliege7. Der Gesetzgeber habe mit der Erweiterung der gebührenrechtlichen Sonderregelung des § 41 Abs. 5 GKG auf Ansprüche auf Instandsetzung lediglich eine spezielle in der Rechtsprechung umstrittene Konstellation regeln wollen8. Zudem sei eine Klage auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen nicht mit einer Feststellungsklage wegen einer Minderung hinreichend vergleichbar, denn die Feststellungsklage sei das Spiegelbild zur Klage des Vermieters auf Zahlung.

Der Bundesgerichtshof entscheidet die Frage dahingehend, dass bei einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, § 41 Abs. 5 GKG weder direkt noch analog anzuwenden ist, so dass der Gebührenstreitwert nach den allgemeinen Vorschriften (§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO) mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung anzusetzen ist9.

Eine direkte Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG10 ist schon deshalb abzulehnen, weil eine solche mit dem Wortlaut der Vorschrift nicht vereinbar wäre, denn dieser erfasst “Ansprüche des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen” (§ 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG), nicht aber die Feststellung einer Minderung.

Auch eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG scheidet aus, denn die Voraussetzungen einer Analogie liegen nicht vor.

Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen11. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem – dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden – Regelungsplan ergeben12, wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege der historischen und teleologischen Auslegung ergibt13 und aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann14.

Eine solche planwidrige Regelungslücke liegt hier nicht vor. Die Regelung des Gebührenstreitwerts bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen durch § 41 Abs. 5 GKG beruht ausweislich der Gesetzesbegründung auf “vergleichbaren sozialpolitischen Gründen”, wie sie § 16 Abs. 1, 2 und 5 GKG aF (§ 41 Abs. 1, 2 und 5 Alt. 1 GKG nF) zugrunde liegen15. Das Ziel der Begrenzung des Streitwerts durch die letztgenannten Vorschriften sieht die Gesetzesbegründung zu § 41 Abs. 5 GKG darin, dass ein Mieter nicht durch hohe Gerichtsgebühren davon abgehalten werden soll, das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses oder etwa die Berechtigung einer Räumung der bisher genutzten Wohnung gerichtlich prüfen zu lassen16. Ebenso sei der Wert bei gerichtlichen Auseinandersetzungen um eine Mieterhöhung gemäß § 16 Abs. 5 GKG aF (§ 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 GKG nF) begrenzt. Mit jener Vorschrift hatte der Gesetzgeber die Rechtsprechung übernommen17, welche die Begrenzung des Gebührenstreitwerts durch § 16 Abs. 1 GKG aF ihrem Rechtsgedanken nach auf Fälle der Mieterhöhung übertragen hatte18.

Aus diesen Erwägungen des Gesetzgebers geht nicht mit hinreichender Klarheit ein Regelungsplan dahingehend hervor, er habe den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete aus sozialpolitischen Gründen stets auf den streitigen Jahresbetrag beschränken wollen. Vielmehr betont die Gesetzesbegründung, mit § 41 Abs. 5 GKG solle der besonderen Situation der Instandsetzung und Modernisierung Rechnung getragen werden19. Dem entspricht, dass der Gesetzgeber keine allgemeine – insbesondere keine Zahlungsklagen betreffende – Begrenzung des Gebührenstreitwerts im Mietrecht geschaffen hat, um sozialpolitischen Belangen Rechnung zu tragen. Er hat sich vielmehr darauf beschränkt, die Regelungen zum (Wohnraum)Mietrecht im Gerichtskostengesetz jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern, nämlich durch Art. 2 Nr. 1 Buchst. a des Gesetzes über die Prozesskostenhilfe vom 13.06.198020 (Prozesskostenhilfegesetz) für die Fälle der Mieterhöhung sowie durch das Kostenrechtsmodernisierungsgesetz vom 05.05.2004 für Fälle der Instandhaltung sowie der Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen.

Hätte der Gesetzgeber darüber hinaus eine Ausweitung der gebührenrechtlichen Privilegierung auch auf Fälle der Minderung gewollt, hätte er zu deren Schaffung im Rahmen der Erweiterung des § 41 Abs. 5 GKG mit dem Kostenrechtsmodernisierungsgesetz Anlass gehabt. Denn es entsprach zu diesem Zeitpunkt verbreiteter Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, dass Klagen auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung nicht mit dem Jahresbetrag, sondern mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Mietminderung zu bewerten sind21.

Zwischen einer Klage des Mieters auf Instandsetzung und einer Klage auf Feststellung, die Miete sei gemindert, bestehen zudem Unterschiede von solchem Gewicht, dass sie einer planwidrigen Regelungslücke und damit einem Analogieschluss entgegenstehen. Bei einer Klage auf Feststellung, die Miete sei gemindert, streiten die Parteien – anders als bei der Geltendmachung von Ansprüchen auf Instandsetzung – ebenso über eine Zahlungsverpflichtung des Mieters wie bei einer den Minderungsbetrag betreffenden Zahlungsklage des Vermieters. Letztere ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach den allgemeinen Vorschriften (vgl. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG) zu bewerten22. Für die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit der er seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet, kann nichts Gegenteiliges gelten. Denn sie stellt in der Sache das Spiegelbild einer Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung künftigen Mietzinses dar23, so wie jede negative Feststellungsklage nach gefestigter Rechtsprechung das Gegenstück zur auf die gleiche Forderung gerichteten Zahlungsklage ist, weil ein ihr stattgebendes Urteil auch eine Leistungsklage ausschließt24. Daher besteht in Fällen der Minderung ebenso wenig wie bei anderen negativen Feststellungsklagen hinsichtlich der Miethöhe ein Grund, diese anders zu behandeln als eine Klage des Vermieters auf (künftige) Zahlung oder – unbeschadet eines Feststellungsabschlages – eine ihm wahlweise offenstehende25 Klage auf Feststellung der Höhe der geschuldeten Miete.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14. Juni 2016 – VIII ZR 43/15

  1. Fortführung von BGH, Beschlüsse vom 21.09.2005 – XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter – II 3; vom 20.04.2005 – XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938 unter – II 1 a
  2. BGBl. I S. 718
  3. BGH, Beschlüsse vom 21.09.2005 – XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter – II 3; vgl. BGH, Beschluss vom 17.03.2004 – XII ZR 162/00, NZM 2004, 423 unter [II] 1 d
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 20.04.2005 – XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938 unter – II 1 a
  5. OLG Hamburg, OLGR 2009, 707, 708
  6. KG, WuM 2014, 155; MDR 2012, 1085 f.; KGR 2009, 760, 761; Beschluss vom 26.08.2010 – 8 W 38/10 3 ff. [zur Gewerberaummiete]; OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.05.2013 – 2 U 3/13 46; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 – 3 U 169/08 29; OLG Düsseldorf, OLGR 2009, 645, 646 f.; Meyer, GKG/FamGKG, 15. Aufl., § 41 Rn. 33; Schneider/Herget/Noethen, Streitwertkommentar, 14. Aufl., Rn. 2373; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand Mai 2014, § 536 Rn. 114; BeckOK-MietR/Schüller, Stand Dezember 2015, § 536 BGB Rn.20; BeckOK-KostR/Schindler, Stand Februar 2016, § 41 GKG Rn. 43, 47; Woitkewitsch, ZMR 2005, 840
  7. OLG Frankfurt am Main, NZM 2015, 216, 217; OLG Karlsruhe, MDR 2014, 247, 248; LG Berlin, Beschluss vom 26.05.2014 – 65 T 109/14 2 ff.; WuM 2016, 43, 44 f.; Schneider/Herget/Kurpat, aaO Rn. 3806; NK-GK/Kurpat, 2014, § 41 GKG Rn. 50; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Aufl., § 536 Rn. 527; Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2015, § 536 Rn. 327; Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, 4. Aufl., § 536 Rn. 249; Bub/Treier/Fischer, Handbuch des Geschäfts- und Wohnraummietrechts, 4. Aufl., Kap. – IX Rn. 399; Gellwitzki, JurBüro, 2011, 9
  8. OLG Frankfurt am Main, aaO; OLG Karlsruhe, aaO
  9. vgl. BGH, Beschlüsse vom 21.09.2005 – XII ZR 256/03, aaO; vom 20.04.2005 – XII ZR 248/04, aaO
  10. OLG Hamburg, aaO
  11. st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380, 389 f.; vom 17.11.2009 – XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 23; vom 21.01.2010 – IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; jeweils mwN; vom 01.07.2014 – VI ZR 345/13, BGHZ 201, 380 Rn. 14; jeweils mwN
  12. BGH, Urteile vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02, aaO S. 390; vom 17.11.2009 – XI ZR 36/09, aaO; vom 21.01.2010 – IX ZR 65/09, aaO; Beschlüsse vom 27.11.2003 – V ZB 43/03, WM 2004, 1594 unter – III 3 b bb (2); vom 25.08.2015 – X ZB 5/14, GRUR 2015, 1253 Rn.19
  13. BGH, Urteil vom 14.12 2006 – IX ZR 92/05, BGHZ 170, 187 Rn. 15 mwN
  14. BGH, Urteil vom 13.04.2006 – IX ZR 22/05, BGHZ 167, 178, Rn. 18
  15. BT-Drs. 15/1971, S. 154 f.
  16. BT-Drs. 15/1971, S. 154
  17. vgl. etwa OLG Hamburg, ZMR 1977, 248 f.; LG Hannover, MDR 1981, 232, 233; LG Ansbach, WuM 1979, 129 f.; LG Dortmund, ZMR 1979, 176 ff.
  18. BT-Drs. 8/3694, S. 16, 18
  19. BT-Drs. 15/1971, S. 155
  20. BGBl. I S. 677
  21. KG, KGR 2004, 306, 307; LG Paderborn, WuM 2002, 55; LG Frankfurt am Main, NZM 2000, 760; LG Hamburg, WuM 1996, 287; Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, § 537 BGB aF Rn. 84; Herrlein/Kandelhard/Schneider, Mietrecht, 2001, § 537 BGB aF Rn. 49; Lützenkirchen, MDR 2003, 1279; vgl. LG Hamburg WuM 1989, 430; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 537 BGB Rn. 435; Anders/Gehle/Kunze, Streitwertlexikon, 4. Aufl.; Miete und Pacht Rn. 35; vgl. zur Beschwer BGH, Beschluss vom 17.05.2000 – XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142, 3143; aA OLG Schleswig, OLGR 2003, 260 [Jahresbetrag]
  22. vgl. bereits BGH, Beschluss vom 26.09.1958 – VIII ZR 121/57, NJW 1958, 1967; BGH, Urteil vom 13.12 1965, NJW 1966, 778 unter – II 2 c; BGH, Beschluss vom 20.04.2005 – XII ZR 248/04, aaO
  23. BGH, Beschluss vom 20.04.2005 – XII ZR 248/04, aaO
  24. siehe bereits BGH, Beschlüsse vom 07.06.1951 – III ZR 181/50, BGHZ 2, 276, 277 f.; vom 25.02.1997 – XI ZB 3/97, NJW 1997, 1787 unter – II 2 b
  25. vgl. BGH, Urteile vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 34; vom 21.01.2004 – VIII ZR 99/03, NZM 2004, 253 unter – II 1 a

 
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