Mietminderung – und die Substantiierungspflicht des Mieters

16. September 2016 | Zivilrecht
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Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen.

Dabei ist unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung aus Indizien beruht1.

Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen2.

Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen2.

Den beschriebenen Anforderungen wurden in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Mängelrügen der Mieterin hinsichtlich der Heizungsanlage und der Belüftung gerecht. Das Berufungsgericht hätte dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Mieterin zur mangelhaften Lüftungsanlage nachgehen müssen.

Die Mieterin haben bereits mit der Klageerwiderung das Fehlen eines erforderlichen Belüftungssystems gerügt und im Einzelnen ausgeführt, es fehle an einer funktionierenden warmen Zuluft, da die Vermieterin die vorhandene Zuluftöffnung mit einer Styroporplatte verschlossen habe. Dadurch sei in den Räumlichkeiten nur Abluft, aber keine Zuluft vorhanden gewesen, wodurch auch ein Unterdruck zwischen Küche und Restaurant entstanden sei. Sie haben ihre Rüge dahingehend ergänzt, dass die Abluftmenge in der Küche so hoch gewesen sei, dass im gesamten Betrieb Unterdruck geherrscht habe. Nur mit erhöhtem Kraftaufwand sei es möglich gewesen, die Zugangstüren zu öffnen. Die Pendeltür zwischen der Küche und dem Gastraum habe nicht verschlossen werden können, da dann extreme Zugerscheinungen aufgetreten seien. Hierzu haben die Mieterin ein (Partei)Gutachten des Dipl.-Ing. K. vorgelegt, das zu dem Ergebnis kommt, die Lüftung des gesamten Restaurants und der Nebenräume sei mangelhaft bzw. falsch dimensioniert oder eingestellt. In der Personaltoilette diene die Abluftanlage auch bei eingeschaltetem Lüfter als Zuluft. Im Gastraum sei die Lüftungsanlage mit Folie und Klebeband verschlossen. Am Dachaustritt sei die Abluftanlage der Küche mit Folie abgedeckt, ein Wanddurchbruch sei mit Abdichtungsmaterial verschlossen. Die Lüftungsanlage sei in keiner Weise auf die Bedürfnisse des Hauses eingestellt. Zum Beweis haben die Mieterin sich auf das Zeugnis des Dipl.-Ing. K. berufen. Nachfolgend haben die Mieterin noch ergänzend vorgetragen, dass die Lüftungsanlage nicht funktionstüchtig war, weil der erforderliche Zuluftmotor gefehlt habe, und sich insoweit auf einen weiteren Zeugen berufen.

Weitere Einzelheiten sind von den Mieterin nicht zu fordern. Werden wie hier Räume zur Nutzung als Gastronomiebetrieb vermietet, kann nach den vertraglichen Vereinbarungen eine unzureichende Belüftung einen Mangel darstellen. Hierzu wird das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.

Sollte das Berufungsgericht der Auffassung sein, die Frage der unzureichenden Belüftung könne nur durch (gerichtliches) Sachverständigengutachten geklärt werden, und der bislang von den Mieterin insoweit angetretene Zeugenbeweis sei nicht ausreichend, müssten die Mieterin darauf nach § 139 ZPO hingewiesen werden.

Ebenso hätte das Berufungsgericht auch über die von den Mieterin behauptete mangelnde Beheizbarkeit der Gaststättenräume die angebotenen Beweise erheben müssen.

Die Darlegung der Mieterin ist nicht deswegen unschlüssig, weil sie unvereinbar mit dem Inhalt des Schreibens vom 13.02.2012 ist. Die Mieterin können nicht an ihrer vorgerichtlichen Sachdarstellung festgehalten werden. Widersprüche im Parteivortrag sind zwar grundsätzlich ein (nicht unwesentlicher) Gesichtspunkt im Rahmen der Beweiswürdigung. Jedoch können sie nicht dazu führen, dass Beweise überhaupt nicht erhoben werden. Dies käme einer vorweggenommenen Beweiswürdigung gleich, die das rechtliche Gehör der übergangenen Partei verletzt3. Erst recht können Widersprüche zwischen dem Parteivortrag im gerichtlichen Verfahren und vorgerichtlichen (schriftlichen) Äußerungen einer Partei nicht dazu führen, dass der im gerichtlichen Verfahren vorgetragene Sachverhalt nicht im Wege der Beweisaufnahme aufgeklärt wird.

Auch die Widersprüche zwischen den verschiedenen Darstellungen, die die Mieterin während des Prozesses abgegeben haben, sind nicht derart gravierend, dass deswegen von einem nicht nachvollziehbaren oder unsubstantiierten Vortrag, der der Beweisaufnahme nicht zugänglich ist, ausgegangen werden könnte. Zwar finden sich in den verschiedenen Schriftsätzen der Mieterin unterschiedliche Beschreibungen der Beheizungsmöglichkeiten (maximal 18°C bzw. nicht funktionstüchtig; in der Berufungsbegründung auch einmalig maximal 16°C). Ein konkreter Sachmangel in Form einer nicht ausreichend funktionierenden Heizungsanlage ist jedoch schon dann vorgetragen, wenn der Mieter angibt, in welchem Zeitraum adäquate Raumtemperaturen nicht erreicht wurden. Dies haben die Mieterin getan, indem sie konsistent und immer wieder vortrugen, es seien in den Gasträumen in den Monaten Oktober 2011 bis Mai 2012 keine Temperaturen von über 18°C erreichbar gewesen. Ob dies dann im Einzelfall 18°C oder 16°C waren, ist eine Quantifizierung der Gebrauchsbeeinträchtigung, die der Mieter nicht vortragen muss4. Dementsprechend können diesbezüglich unterschiedliche Angaben der Mieterin nicht dazu führen, dass der relevante Sachvortrag nämlich dass die Temperaturen jedenfalls nicht über 18°C lagen und so für den Restaurantbetrieb nicht ausreichend waren nicht berücksichtigt wird. Ebenso wenig sind die Mieterin verpflichtet, die Ursachen der niedrigen Temperaturen genauer zu benennen. Die Mieterin haben angegeben, es seien mit der vorhandenen Heizungs- und Lüftungsanlage keine höheren Temperaturen erreichbar gewesen. Dies allein ist ausreichend, um bei erfolgreichem Nachweis von einem Sachmangel auszugehen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 27. Juli 2016 – XII ZR 59/14

  1. BGH Beschluss vom 21.10.2014 – VIII ZR 34/14 MDR 2015, 234 Rn.20 mwN
  2. BGH, Beschluss vom 01.08.2012 XII ZR 87/11 Grundeigentum 2012, 1635 Rn. 10; BGH Beschluss vom 28.02.2012 – VIII ZR 124/11 WuM 2012, 311 Rn. 6 f. mwN
  3. BGH, Beschluss vom 01.06.2005 XII ZR 275/02 NJW 2005, 2710, 2712
  4. vgl. BGH Beschluss vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/11 NJW 2012, 382 Rn.20

 
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