Ohne Küche ist auch kein Mietmangel

14. April 2016 | Zivilrecht
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Wegen des Diebstahls einer vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche des Vermieters steht dem Mieter kein Anspruch auf Mietminderung zu.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war die Mietwohnung ursprünglich bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet. Nach einer im Jahr 1997 gleichzeitig mit dem Mietvertrag geschlossenen Zusatzvereinbarung hatte die Mieterin eine Gesamtmiete in Höhe von 964,72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag in Höhe von 34,64 DM (17,71 €) auf die Einbauküche entfiel. Im Jahr 2010 bat die Mieterin, die Einbauküche durch eine eigene Kücheneinrichtung ersetzen zu dürfen. Die Vermieterin erklärte sich damit einverstanden, machte dies aber von bestimmten Bedingungen abhängig, die die Mieterin akzeptierte. Die Parteien vereinbarten unter anderem, dass die Mieterin die bisher eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen der Vermieterin den ursprünglichen bauseitigen Zustand wieder herzustellen habe. Die Mieterin zahlte nach dem Einbau der eigenen Küche zunächst die bisherige Miete einschließlich des für die Küche ausgewiesenen Zuschlags weiter. Am 9. Februar 2014 wurde die von ihr in einem Kellerraum gelagerte Küche entwendet. Ihre Versicherung zahlte deswegen einen Entschädigungsbetrag von 2.790 €, der der Vermieterin zufloss. Die Mieterin meint, die in der Zusatzvereinbarung für die Nutzung der Einbauküche der Vermieterin vorgesehene anteilige Miete nicht mehr entrichten zu müssen, da diese Küche ihr infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Pankow/Weißensee hat die auf Feststellung einer Mietminderung um monatlich 15,59 € seit dem 1. März 2014 gerichtete Klage abgewiesen1, das Landgericht Berlin hat ihr dagegen auf die Berufung der Mieterin stattgegeben2. Auf die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision der Vermieterin hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee wiederhergestellt:

Der Verlust der im Keller eingelagerten Einbauküche führt nicht zur Minderung der Miete. Denn mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede, dass die Mieterin die vorhandene Küche gegen eine Küche eigener Wahl austauschen durfte, die ausgebaute Küche aber – vorrangig im Interesse der Vermieterin für den Fall eines Wiedereinbaus nach Beendigung des Mietverhältnisses – aufzubewahren hatte, haben die Parteien den Mietvertrag unter Beibehaltung der vereinbarten Gesamtmiete dahin abgeändert, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls solange nicht auf eine Einbauküche erstreckte, als die Vermieterin die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte. Durch das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten und von der Mieterin derzeit nicht benötigten Kücheneinrichtung ist also keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, so dass ein zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) führender Mangel der Mietsache nicht vorliegt.

Die Vermieterin verhält sich auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB), indem sie einerseits die von der Versicherung der Mieterin gezahlte Versicherungssumme in Höhe von 2.790 € für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen, und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Denn der geleistete Entschädigungsbetrag war allein als geldwerter Ausgleich für den der Vermieterin als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die Mieterin für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat. Die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinbarung vom 22. März 2010. Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass die Mieterin während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche kein in dieser Vereinbarung anerkanntes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Vermieterin mehr hatte.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. April 2016 – – VIII ZR 198/15

  1. AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 15.10.2014 – 2 C 231/14
  2. LG Berlin, Urteil vom 04.08.2015 – 63 S 378/14

 
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