Satellitenschüssel am Gemeinschaftseigentum

20. Mai 2016 | Zivilrecht
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Umfasst ein Beschluss sowohl das Entfernen der SAT-Schüssel durch die Gemeinschaft wie auch weiter das Verbot, SAT-Schüsseln am Gemeinschaftseigentum anzubringen, so ist nur der erste Teil mangels Beschlusskompetenz nichtig; der zweite Teil stellt eine nicht in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifende Gebrauchsregelung dar, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Die vereinbarte Verwalterzustimmung bei baulichen Veränderungen ist ein Zusatzerfordernis; die Voraussetzungen nach § 22 WEG werden insoweit nicht gelockert.

Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht nichtig, soweit er die Anbringung von SAT-Anlagen am Gemeinschaftseigentum untersagt. Die Wohnungseigentümer konnten wirksam mehrheitlich im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz gemäß § 15 Abs. 2 WEG über das Verbot der Installation von Parabolantennen auf Gemeinschaftseigentum beschließen.

Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 15 Abs. 2 WEG den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums nur insoweit regeln, als die Grenzen der Ordnungsmäßigkeit nicht überschritten sind und eine durch Vereinbarung getroffene Gebrauchsregelung nicht entgegensteht. Liegt eine solche Vereinbarung vor, so fehlt es den Wohnungseigentümern – mangels entsprechenden Vorbehalts – an der Kompetenz, durch vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluss eine abweichende Regelung zu treffen. Ein “vereinbarungsändernder Beschluss” kann nur einstimmig gefasst werden. Andernfalls ist er gemäß §§ 10 Abs. 2, 23 Abs. 2 WEG nichtig, es sei denn, es gibt eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung. Die aus diesem Grund gegebene absolute Beschlussunzuständigkeit macht den Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können die Wohnungseigentümer darüber hinaus auch nicht per Mehrheitsbeschluss beschließen, den wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum einzuschränken, da ihnen ein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums verwehrt ist2.

Nach den vorgenannten Grundsätzen ist die Beschlusskompetenz weder aufgrund entgegenstehender Vereinbarungen in der Teilungserklärung noch aufgrund eines Eingriffs in den Kernbereich eines grundrechtlich geschützten Rechts zu verneinen. Die Wohnungseigentümer haben mehrheitlich wirksam über die in dem Beschluss gefasste Regelung beschließen können.

Die bestehende Beschlusskompetenz gemäß § 15 Abs. 2 WEG ist im vorliegend vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall nicht durch eine in der Teilungserklärung entgegenstehende Vereinbarung eingeschränkt. Dem Beschluss steht keine Vereinbarung aus der Teilungserklärung entgegen.

Die Teilungserklärung hat die Befugnis, über bauliche Veränderungen zu befinden, nicht auf den Verwalter übertragen. Die in § 5 Ziff. 2 der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach bauliche Veränderungen an und in der Wohnung der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedürfen, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum berührt wird, lässt die Erfordernisse des § 22 Abs. 1 WEG unberührt3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat hierdurch nicht die Verwalterzustimmung als alleiniges Erfordernis für bauliche Veränderungen bestimmt. Die Zustimmung stellt nur ein zusätzliches Erfordernis dar.

Die in § 5 Ziff. 1 S. 2 der Teilungserklärung in Verbindung mit Ziff. 11 der Hausordnung getroffene Regelung, wonach das Anbringen weiterer Antennen zu unterlassen sei, da eine Gemeinschaftsantenne vorhanden sei , stellt ebensowenig eine Vereinbarung dar, die durch den von den Wohnungseigentümern angegriffenen Beschluss eingeschränkt wird. Zu Recht führen die Wohnungseigentümer an, dass zum Entstehungsdatum der Hausordnung noch keine SAT-Antennen, sondern lediglich terrestrische Antennen existierten. Dass die Wohnungseigentümer hiermit bereits für die Zukunft festlegen wollten, auch über künftige – bis dato unbekannte – Antennen, nur durch Vereinbarung entscheiden zu wollen, vermag nicht zu überzeugen. Ein solcher Vorbehalt ist weder dem Wortlaut zu entnehmen noch lebensnah.

Der Beschluss ist auch nicht deswegen nichtig, weil die Beschlusskompetenz gemäß § 15 Abs. 2 WEG wegen eines Eingriffs in den Kernbereich eines Individualgrundrechts eines Wohnungseigentümers eingeschränkt wäre. Der mit der Berufung weiter angefochtene Beschlussteil greift nicht in die im vorliegenden Fall allein in Betracht kommende grundrechtlich geschützte Informationsfreiheit (Art. 5 Abs. 1 GG) oder das Grundrecht auf freie Berufsausübung (Art. 12 GG) der Wohnungseigentümer ein.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22.01.20044 entschieden, dass sich ein Wohnungseigentümer auch dazu verpflichten kann, die Anbringung einer Parabolantenne zu unterlassen, da er nicht gezwungen ist, von dem Informationsrecht als Freiheitsrecht Gebrauch zu machen. Die Möglichkeit einer solchen privatautonomen Regelung werde ihrerseits durch Art. 2 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich gewährleistet5. Ein Beschluss, der das Anbringen von Parabolantennen generell verbietet, greift in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein, weil er den wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum einschränkt6. Der Eingriff in den Kernbereich des Informationsrechts führt unter Umständen zur Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses. Allerdings richtet sich der Eingriff mit dem Recht auf Informationsfreiheit gegen ein Individualrecht, das zwar nicht entziehbar ist, auf dessen Ausübung aber verzichtet werden kann. Angesichts dieser nicht schlechthin unentziehbaren, wohl aber mehrheitsfesten Position hat die fehlende Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers zunächst lediglich die schwebende Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge7. Beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Befugnis zur Installation von Parabolantennen, dann kann sich ein Interessent vor dem Erwerb des Wohnungseigentums hierüber informieren. Erwirbt er gleichwohl das Wohnungseigentum, dann muss dies als Verzicht auf die Ausübung des Grundrechts auf Informationsfreiheit verstanden werden8.

Die Wohnungseigentümer haben vorliegend bereits nicht hinreichend substantiiert dargetan, durch die Untersagung der Anbringung von SAT-Anlagen am Gemeinschaftseigentum im Kernbereich eines ihrer grundrechtlich geschützten Freiheitsrechte verletzt zu sein. Weiter bleibt zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft unstreitig über eine Gemeinschaftsantenne verfügt, so dass eine mediale Grundversorgung gewährleistet wird. Es entspricht der Rechtsprechung der Landgericht, dass es kein Grundrecht auf eine “optimale” mediale Versorgung gibt, d.h. keinen Anspruch auf den Empfang ganz bestimmter von einzelnen Wohnungseigentümern gewünschter Sender9. Welche genauen Programme ohne die Satellitenantenne den Wohnungseigentümern überhaupt unzugänglich wären, ist auch in der Berufungsbegründung nicht dargetan. Im Übrigen enthält der Beschluss entgegen der Ansicht der Wohnungseigentümer kein ausnahmsloses Verbot von Parabolantennen, die den Gebrauch des Wohnungseigentums in erheblichem Umfang einschränkte, da er sich nur auf das Gemeinschaftseigentum bezieht.

Der Mehrheitsbeschluss verstößt, soweit er das Anbringen von SAT-Anlagen am Gemeinschaftseigentum untersagt, zudem nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Eine Regelung ist ordnungsgemäß, wenn sie im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt, d.h. ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben der Wohnungseigentümer fördert und der Wahrung des Hausfriedens dient. Das Gericht kann den Beschluss nur auf Ermessensfehler überprüfen10. Ein Beschluss ist nur insoweit ordnungsgemäß, als er den nach § 14 Nr. 1 WEG zulässigen Gebrauch konkretisiert und nicht verbietet oder erweitert11. Die Gerichte müssen bei Auslegung und Konkretisierung einer Generalklausel, wie sie § 14 Nr. 1 WEG zum Inhalt hat, auch die betroffenen Grundrechte der Wohnungseigentümer berücksichtigen, um deren wertsetzendem Gehalt auf der Rechtsanwendungsebene Geltung zu verschaffen. Die Frage, ob der mit der Installation einer Parabolantenne verbundene Nachteil das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß übersteigt, ist mithin auf Grund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen zu beantworten12.

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Grundsätze überschreitet der Beschluss nicht die Grenzen des den Wohnungseigentümern nach § 14 Nr. 1 WEG erlaubten Gebrauchs. Der Beschluss beinhaltet kein generelles Verbot, sondern untersagt lediglich die Anbringung von SAT-Antennen am Gemeinschaftseigentum. Zu Recht geht das Amtsgericht davon aus, dass die vorliegende Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG von den Eigentümern innerhalb des im Rahmen ihres Selbstorganisationsrechts bestehenden Ermessensspielraums getroffen werden konnte. Dass die Wohnungseigentümer tatsächlich in einem ihrer grundrechtlich geschützten Individualrechte verletzt sind, ist weder hinreichend dargetan noch ersichtlich. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer konnte sich im Rahmen ihres Ermessens dafür aussprechen, die Anbringung von SAT-Anlagen am Gemeinschaftseigentum zu untersagen. Nicht entschieden werden muss, wie sich der Beschluss zu potentiellen Erwerbern, die durch diese Regelung in einem ihrer Individualrechte verletzt wären, verhält.

Das Gericht hat vorliegend ausnahmsweise eine Teilbarkeit des Beschlusses angenommen.

Zwar geht das Gesetz in § 139 BGB grundsätzlich davon aus, dass das ganze Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist, sofern nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Bei Wohnungseigentumsbeschlüssen liegt eine Unwirksamkeit bzw. Ungültigkeit des gesamten Beschlusses vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer nicht so beschlossen hätten13.

Das Verbot der Installation und die Beseitigung der vorhandenen Antenne (der nichtige Teil) kann aber in zwei unterschiedliche und selbstständige Regelungsbestandteile aufgeteilt werden. Es kann angenommen werden, dass die WEG den wirksamen Beschlussteil auch ohne die Beseitigungsanordnung mehrheitlich beschlossen hätten. Die Mehrheit hat sich für eine Untersagung von SAT-Antennen am Gemeinschaftseigentum ausgesprochen. Unabhängig von der Frage, ob der Vortrag der Wohnungseigentümer in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 13.07.2015 möglicherweise deswegen nicht zu berücksichtigen ist, weil er verspätet ist, kann der Vortrag ohnehin nicht überzeugen und zu einer gegenteiligen Entscheidung führen. Auf einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse sind objektiv-normativ “aus sich heraus” auszulegen, ohne dass es darauf ankommt, was sich die Wohnungseigentümer dabei subjektiv vorgestellt haben. Daher ist die “Vorgeschichte” unerheblich. Zudem handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag nach Schluss der mündlichen Verhandlung, der gemäß §§ 525, 296a ZPO nicht bei der Entscheidung zu berücksichtigen ist. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO) bestand nicht.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 5. August 2015 – 318 S 145/14

  1. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – V ZB 51/03, BGHZ 157, 322, Rn. 32, zitiert nach juris; Landgerichturteil vom 09.04.2014, 318 S 111/13, Rn. 16, zitiert nach juris
  2. BGH, Beschluss vom 22.01.2004, a.a.O., Rn. 34 f., zitiert nach juris
  3. Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 22, Rn. 162
  4. BGH, a.a.O., Rn. 24, m.w.N.
  5. vgl. BVerfG WuM 1981, 77
  6. Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 22, Rn. 124, m.w.N.
  7. BGH, a.a.O., Rn. 36, juris; Buck, Mehrheitsentscheidungen mit Vereinbarungsinhalt im Wohnungseigentumsrecht, 2001, S. 77; Becker, ZWE 2002, 341, 344 f.
  8. Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 22, Rn. 123, m.w.N.
  9. LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 111/13, Rn. 23, zitiert nach juris
  10. Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 15, Rn. 14
  11. Klein in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 15, Rn. 18
  12. BGH, a.a.O., Rn.20, juris; BVerfG NJW 1995, 1665, 1666 f.; 1996, 2858; grundlegend BVerfGE 90, 27, 31 ff. für das Mietrecht
  13. BGH, Urteil v. 11.05.2012 – V ZR 193/11, Rn. 15

 
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