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Staffelmiete mit zunächst betragsmäßiger, später prozentualer Steigerung

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2. April 2012 | Zivilrecht
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Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam.

Der Bundesgerichtshof hat für eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht1.

Für den vorliegenden Fall gilt nichts anderes. Zwar findet auf die Vereinbarung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557a BGB Anwendung. Sie ist deshalb, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum – anders als für die Anfangsjahre – nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB.

Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt auch im vorliegenden Fall nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil auch hier offensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, in denen sie den Anforderungen des § 557a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam.

Dabei kann offenbleiben, ob die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, die erhöhte Miete – ebenso wie für die ersten zehn Jahre – auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag angegeben oder die Staffelmietvereinbarung auf die ersten zehn Jahre beschränkt hätten, für die sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. In beiden Fällen bleibt die Vereinbarung für diesen Anfangszeitraum unberührt.

Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % einig waren, spricht auch nichts dafür, dass sie für die ersten zehn Jahre, in denen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Steigerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben. Das Vorbringen der Revision, bei Kenntnis der Parteien von dem gesetzlichen Erfordernis, die Steigerungsbeträge auszuweisen, hätte sich angeboten, vollkommen andere Zeitabstände oder Staffelsprünge vorzusehen, findet in dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellten Sachverhalt keine Stütze.

Ebenso wenig ist anzunehmen, dass die Parteien auf eine Staffelmietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten. Denn die Staffelmietvereinbarung bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hinsichtlich der Miethöhe und ist für den Mieter auch insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen sind. Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, dass die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, von der Staffelmietvereinbarung nicht insgesamt Abstand genommen, sondern an der Staffelmietvereinbarung jedenfalls für die ersten zehn Jahre mit ihrem insoweit zulässigen Inhalt festgehalten hätten2.

Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Halle3 vertretenen Auffassung, eine Staffelmietvereinbarung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden4, vermag der Bundesgerichtshof deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den gesetzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steigerung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen.

Aus dem BGH-Urteil vom 25. Januar 20065 ist keine andere Beurteilung herzuleiten. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Urteil entschieden, dass ein in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren überschreitet, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt und nicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt6. Diese Rechtsprechung ist hier schon deshalb nicht einschlägig, weil sie die Unwirksamkeit des zu Lasten des Mieters gehenden Kündigungsverzichts betrifft, nicht die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher. Davon abgesehen unterliegt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt7.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11

  1. BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117 Rn. 11, zu einer individualvertraglichen Vereinbarung; BGH, Beschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08, WuM 2009, 587, zu einer formularvertraglichen Staffelmiete
  2. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08, aaO Rn. 13
  3. LG Halle ZMR 2004, 821
  4. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 557a BGB Rn. 37; wohl auch MünchKomm-BGB/Artz, 6. Aufl., § 557a Rn. 18
  5. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059
  6. BGH, aaO Rn.20
  7. BGH, Beschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08, aaO

 
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