Störung des Hausfriedens – der Mieter muss raus!

1. Juni 2016 | Zivilrecht
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Beleidigungen, nächtlicher Lärm und Abfall auf der Terrasse der Nachbarn. Aber wann ist eine Störung des Hausfriedens so “nachhaltig”, dass sie eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigt? Dieser Frage musste jetzt das Landgericht Köln nachgehen.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist gerade bei Wohnraummietverhältnissen nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Eine dieser Voraussetzungen ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Nach dem Wortlaut des Gesetzes liegt ein solcher insbesondere dann vor, wenn ein Mieter den Hausfrieden “nachhaltig” stört. Was diesen Hausfrieden eigentlich ausmacht, sagt das Gesetz aber nicht. Die Rechtsprechung versteht hierunter ganz allgemein die gegenseitige Rücksichtnahme durch die Bewohner desselben Hauses. Die Störung eines solchen Verhältnisses ist dabei jedenfalls dann nachhaltig, wenn sie entweder besonders schwerwiegend oder besonders häufig vorkommt und deshalb eine stete Wiederholungsgefahr gegeben ist. So lagen die Dinge nach Auffassung des Landgerichts Köln im entschiedenen Fall:

Die Mieterin eines Mehrfamilienhauses lässt es innerhalb von 3 Tagen zu folgenden Vorfällen kommen: Sie beleidigt ihre Nachbarn, wirft Salatblätter auf deren Terrasse und verursacht nachts Lärm, indem sie ihren Rollkoffer durch das Treppenaus in den Keller rollen lässt. Der um seinen Hausfrieden besorgte Vermieter kündigt ihr daraufhin fristlos. Zu Recht, wie das Landgericht befand. Dass ein solches Verhalten den Hausfrieden stört, weil die Mieterin damit die gebotene Rücksichtnahme vermissen ließ, lag auf der Hand. Schwieriger zu beantworten war dagegen die Frage, wie nachhaltig diese Störungen waren. Für das Landgericht Köln war in diesem Zusammenhang entscheidend, dass es bereits in der Vergangenheit zu ähnlichen Vorfällen kam: So stellte das Landgericht nach der Beweisaufnahme fest, dass die Mieterin im Verlauf des vergangenen Jahres bereits diverse Gegenstände wie Knochen, Tonscherben, Erde, Salat, Federn und Grünabfälle auf die Terrasse des unter ihr wohnenden Mieters geworfen hatte. Zwar waren diese Fälle jeder für sich genommen als Kündigungsgrund schon wegen des Zeitablaufes verbraucht. Aber sie sprechen in ihrer Gesamtheit gerade für die Nachhaltigkeit der aktuellen Hausfriedensstörung, weil die vergangenen Fälle als “unbeirrte Fortsetzung des rücksichtlosen Verhaltens der Beklagten gegenüber ihren Mitmietern” erscheinen oder in aller Kürze: Das Maß war voll.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 30.07.2014 wirksam beendet worden, da ein wichtiger Grund im Sinne des §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegt. Ein solcher ist gegeben, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei ist unter Hausfrieden das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme durch die Nutzer von Wohnräumen und sonstigen Räumen in einem Gebäude zu verstehen1; jede Partei muss bei der Ausübung ihrer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte dafür Sorge tragen, dass die (anderen) Mieter nicht mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden2. Für die von § 569 Abs. 2 BGB vorausgesetzte Nachhaltigkeit der Störung genügen regelmäßig weder einmalige noch vereinzelte Vorfälle, wohl aber wiederholt auftretende Beeinträchtigungen3. Diese müssen zudem eine schwerwiegende Verletzung des gegenseitigen Rücksichtnahmegebotes darstellen4; hingegen können Störungen, die bloß dem Bagatellbereich zuzuordnen sind und nur zu Lästigkeiten führen, eine auf § 569 Abs. 2 BGB gestützte Kündigung nicht rechtfertigen5. Zuletzt muss die nachhaltige Störung des Hausfriedens bewirken, dass eine Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist, wofür das Empfinden eines verständigen objektiven Dritten maßgeblich ist. In die insoweit erforderliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls sind insbesondere Schwere und Auswirkungen der Störung sowie der Grad des Verschuldens einzustellen6.

Unter Zugrundelegung dieses Maßstabes sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2 BGB vorliegend erfüllt. Denn die Beklagte ließ am 23.07. oder 24.07.2014 aus ihrem Fenster Salat auf die Terrasse ihres Mitmieters X fallen; zudem zog sie in den frühen Morgenstunden des 25.07.2014 gegen 1:30 Uhr ihren Koffer durch das Treppenhaus in den Keller und verursachte dabei erheblichen Lärm; als sie vom Zeugen X, der von diesen Geräuschen geweckt worden war, in ruhigem Ton auf ihr Verhalten angesprochen wurde, schrie die Beklagte den Zeugen X an und nannte ihn einen “blöden Sack”.

Diese im Kündigungsschreiben vom 30.07.2014 aufgeführten Verhaltensweisen stellen sich als Fortsetzung eines bereits zuvor wiederholt aufgetretenen pflichtwidrigen – und mehrfach abgemahnten – Verhaltens der Beklagten dar: So kam es bereits ab dem Jahr 2013 vielfach zu nächtlichen Ruhestörungen in Form von Schlägen auf den Boden, Staubsaugen, Türenschlagen, Nutzen der Waschmaschine und lauter Musik aus ihrer Wohnung. Wiederholt verschmutzte die Beklagte auch die Terrasse des unter ihr wohnenden Zeugen X, indem sie Gegenstände wie Knochen, Tonscherben, Erde, Salat, Federn und Grünabfälle hinunterwarf. Exemplarisch dafür ist der7 Vorfall vom 07.03. oder 08.03.2014, bei dem die Beklagte Erde, Grünabfälle und Tonscherben auf die Terrasse hatte fallen lassen und sodann den Zeugen X, der sie bat, dies zu unterlassen, fragte, ob dieser “noch ganz richtig im Kopf” sei.

Die Überzeugung der Landgericht von den vorstehend geschilderten Vorfällen beruht insbesondere auf der glaubhaften Aussage des Zeugen X. Er hat ausführlich die ihn störenden Verhaltensweisen der Beklagten während der Mietzeit geschildert und dabei auch zahlreiche Details, u.a. hinsichtlich der verschiedenen auf seiner Terrasse aufgefundenen Gegenstände, genannt. Auch der Umstand, dass der Zeuge X zur Konkretisierung einzelner Daten eine von ihm an Hand früherer Schreiben an die Vermieterin erstellte Liste bemüht hat, mindert die Glaubhaftigkeit seiner Angaben nicht. Vielmehr ist der Umstand, dass sich der Zeuge nur unter Nutzung dieses Hilfsmittels an konkrete Daten erinnern konnte, vor dem Hintergrund nachvollziehbar, dass nach dem eingetretenen Zeitablauf ein Verblassen der Erinnerung zu erwarten ist. Der Belastbarkeit seiner Angaben steht ebenso wenig entgegen, dass er weitere von ihm geschilderte Vorfälle, insbesondere die nächtlichen Ruhestörungen, bezüglich des Datums nicht näher einordnen konnte. Vielmehr spricht es für die Glaubhaftigkeit seiner Angaben, dass er die insoweit bestehende Unsicherheit freimütig eingeräumt hat. Auf der gleichen Linie liegt der Umstand, dass der Zeuge selbst ausgeführt hat, die Beklagte nicht beim Werfen von Gegenständen auf seine Terrasse beobachtet, sondern dies nur aus sonstigen Umständen8 gefolgert zu haben; auch damit hat er gezeigt, dass er keine einseitige Belastungstendenz gegenüber der Beklagten aufweist. Im Übrigen ist auch kein Grund dafür ersichtlich, warum der Zeuge X, der sein Mietverhältnis mit der Klägerin ohnehin bereits beendet und das Miethaus verlassen hat, die Beklagte zu Unrecht belassen sollte.

Seine Aussage wird zudem bestätigt – und im Hinblick auf Beobachtungen der Beklagten beim Fallenlassen von Gegenständen ergänzt – durch die Angaben des Ehepaares O, die geschildert haben, die Beklagte beim Werfen von Gegenständen auf die Terrasse beobachtet zu haben. Auch die Aussagen dieser Zeugen waren glaubhaft. Insbesondere haben auch sie keine einseitige Belastungstendenz gezeigt, sondern jeweils erklärt, selbst – aufgrund der Lage ihrer Wohnung im Anbau – keine störenden Geräusche aus der Wohnung der Beklagten wahrgenommen zu haben. Der Zeuge O hat zudem im Rahmen seiner Aussage deutlich gemacht, nur die Umstände schildern zu wollen, bezüglich derer er sich vollkommen sicher war. So hat er angegeben, dass er die Beklagte zwar einmal beim Ausleeren einer Schüssel auf die Terrasse beobachtet habe, aber nicht mit Gewissheit, sondern nur mit 99-prozentiger Sicherheit sagen könne, dass es sich beim Schüssel-Inhalt um Salat gehandelt habe, und dies deswegen nicht bestätigen wolle.

Die Angaben des Zeugen X werden des Weiteren durch die Aussagen der Zeugen B gestützt, die übereinstimmend geschildert haben, in den letzten vier Jahren durch die Beklagte9 “sehr oft” in ihrer Nachtruhe gestört und mehrmals pro Monat geweckt worden zu sein.

Die Aussagen der Ehepaare O und B ergänzen sich stimmig und runden die bereits für sich glaubhafte Aussage des Zeugen X ab. Dabei ist der Umstand, dass den Zeugen O und B – nachvollziehbarerweise – die Angabe konkreter Daten nicht möglich war, letztlich unerheblich. Sie zeichnen insgesamt ein plastisches Bild von den Störungen, welche von der Beklagten in den letzten Jahren für die Hausgemeinschaft verursacht wurden und welche die Vorgeschichte für die – von dem Zeugen X konkret geschilderten – zur Kündigung führenden Vorfälle bilden.

Diesem Beweisergebnis steht auch nicht die Aussage des Zeugen D, des Lebensgefährten der Beklagten, entgegen. Denn das Landgericht hat seinen Angaben keinen erheblichen Beweiswert zugemessen. Wesentliche Abweichungen zu den Angaben von den Aussagen der Zeugen X, O und B finden sich nämlich lediglich insoweit, als der Zeuge erklärt hat, es werde grundsätzlich nichts aus dem Fenster der Beklagten ausgekippt und diese werde durch ihre Nachbarn zu Unrecht belastet. Wie der Zeuge dies aber verlässlich beurteilen können will, hat sich der Landgericht letztlich nicht erschlossen. Denn der Zeuge hat auf Nachfrage eingeräumt, seit November 2011 “sehr häufig weg” bzw. nur selten in der Wohnung der Beklagten gewesen zu sein.

Auch die informatorische Anhörung der Beklagten war nicht geeignet, die Entscheidungsfindung der Landgericht maßgeblich zu beeinflussen. Insbesondere ließen sich ihre Angaben dazu, dass sich der Zeuge X vom Tag seines Einzugs an ihr gegenüber konfrontativ und aggressiv verhalten habe, nicht mit dem zurückhaltenden Eindruck in Einklang bringen, den das Landgericht im Rahmen der Beweisaufnahme von der Person des Zeugen X gewonnen hat.

Auf der Grundlage des Vorstehenden hat das Landgericht die im Kündigungsschreiben vom 30.07.2014 aufgeführten Vorfälle zwischen dem 23. und 25.07.2015 als nachhaltige Störung des Hausfriedens im Sinne des § 569 Abs. 2 BGB bewertet. So sind in Form der Verschmutzung der Terrasse mit Salat am 23. oder 24.07.2014 ebenso wie durch die nächtliche Ruhestörung am 25.07.2014 gegen 1:30 Uhr und der anschließenden Beleidigung und der anschließenden Beleidigung des Zeugen X10 vermeidbare Beeinträchtigungen ihres Mitmieters und damit Störungen des Hausfriedens erfolgt. Diese Störungen waren auch nachhaltig. Denn sie stellen sich nicht als Einzelfälle, sondern als konsequente Fortsetzung der festgestellten vorherigen Beeinträchtigungen des Zeugen X dar; so waren vergleichbare Verhaltensweisen bereits zuvor mehrfach durch die Beklagte an den Tag gelegt und von der Klägerin abgemahnt worden. Dies gilt insbesondere für die wiederholt beanstandeten nächtlichen Ruhestörungen, insbesondere durch laute Musik, und das mehrmalige Verschmutzen der Terrasse des Zeugen X. Aber auch die Beleidigung des Zeugen als “blöder Sack” war nicht die erste Ehrverletzung durch die Beklagte zu seinem Nachteil, sondern liegt auf einer Linie mit der wenige Monate vorangegangenen Frage, ob dieser “noch ganz richtig im Kopf” sei, die ebenfalls Gegenstand einer Abmahnung war. Zwar sind die in den Abmahnungen aufgeführten Pflichtverletzungen der Beklagten als eigenständige Kündigungsgründe verbraucht; dies ist aber nicht damit gleichzusetzen, dass ihnen keine Bedeutung mehr zukäme. Vielmehr verleiht der Umstand, dass die Beklagte bereits in der Vergangenheit wegen zahlreicher gleich gelagerter Vertragsverletzungen abgemahnt worden war, den neuerlichen, im Kündigungsschreiben angeführten Pflichtverletzungen erst ihr Gewicht. Denn vor diesem Hintergrund erscheinen sie als unbeirrte Fortsetzung des rücksichtslosen Verhaltens der Beklagten gegenüber ihren Mitmietern, insbesondere gegenüber dem Zeugen X. Diese Störungen weisen dabei nicht nur aufgrund ihrer Häufigkeit, sondern auch aufgrund ihrer Erheblichkeit den Charakter der Nachhaltigkeit auf. Dabei hat das Landgericht nicht übersehen, dass Beleidigungen als vorsätzliche Straftaten regelmäßig zwar als erhebliche Pflichtverletzungen zu bewerten sind, eine fristlose Kündigung aber wegen der oftmals nur geringen Folgen dieses Fehlverhaltens nur bei wiederholten oder besonders schwerwiegenden Ehrangriffen gerechtfertigt erscheint11. Vorliegend tritt aber neben die Beleidigung auch die nächtliche Ruhestörung, bezüglich derer anerkannt ist, dass sie bei häufigerem Auftreten – sei es durch Zuschlagen von Türen, sei es durch lautstarke Musik – eine erhebliche Pflichtverletzung und nachhaltige Störung des Hausfriedens darstellt12. Insoweit ist es entgegen dem Berufungsvorbringen auch ohne Belang, ob ein Haus besonders hellhörig ist; denn die Bewohner eines Miethauses haben ihr Verhalten stets an dessen Beschaffenheit auszurichten13. Berücksichtigt man nun, dass die Beklagte zudem durch das wiederholte Verschmutzen der Terrasse des Zeugen X eine Pflichtverletzung gezeigt hat, die bereits für sich betrachtet ebenfalls als schwerwiegend anzusehen ist, besteht an der Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens durch die Beklagte kein Zweifel.

Vor diesem Hintergrund war es der Klägerin auch nicht zuzumuten, das Vertragsverhältnis mit der Beklagten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Denn selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten davon ausgehen wollte, dass die Verschmutzung der Terrasse und die Ruhestörung – im Gegensatz zur vorsätzlichen Beleidigung – fahrlässig erfolgten, ergäbe sich aus der vorstehend bereits dargelegten Häufigkeit und Schwere der von ihr verursachten Pflichtverletzungen sowie aus den daraus resultierenden Folgen die Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung. Denn auch die Konsequenzen der Pflichtverletzungen der Beklagten waren gravierend. So hat der Zeuge X glaubhaft angegeben, durch die fortgesetzten Störungen durch die Beklagte über einen längeren Zeitraum an Schlafschwierigkeiten sowie einem Unsicherheitsgefühl auf seiner Terrasse gelitten zu haben und sich letztlich aus diesem Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses entschieden zu haben. Dies war in dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der Kündigungserklärung14 auch vorhersehbar.

Sonstige Umstände, die der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist kein längeres Zuwarten zwischen Vertragsverletzung und Kündigung erfolgt15.

Zuletzt fehlt es auch nicht an einer – erforderlichen16 – vorherigen Abmahnung.

Landgericht Köln, Urteil vom 15. April 2016 – 10 S 139/15

  1. Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016, § 569 Rz. 11 mwN
  2. LG München, NJW-RR 2013, 14; Schmidt-Futterer, Blank, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 569 BGB, Rz.19
  3. Schmidt-Futterer, Blank, aaO Rz. 22; LG München, NJW-RR 2013, 14
  4. BGH, NJW 2015, 1239
  5. OLG Düsseldorf, GuT 2007, 438
  6. Schmitt-Futterer, aaO, Rz. 23; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl.2014, § 569 BGB, Rz. 75
  7. im Schreiben der Klägerin vom 28.03.2014 abgemahnte
  8. z.B. Laufen des Wassers von ihrem Sims
  9. u.a. durch laute Musik
  10. “blöder Sack”
  11. Schmidt-Futterer, aaO, § 569 Rz. 24; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 75, 93 mwN
  12. vgl. Palandt, aaO, § 569 Rz. 13 mwN
  13. Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 98 mwN
  14. Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 76
  15. vgl. dazu Schmidt-Futterer, aaO, § 569 Rz. 30; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 82
  16. Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 104

 
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