Vorkaufsrecht des Mieters – und die Auskunft über den Inhalt des Wohnungskaufvertrages

24. Mai 2016 | Zivilrecht
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Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).

Einem Mieter kann nicht nur bei Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem vom Vermieter erzielten Kaufpreis – allerdings abzüglich im Falle des Erwerbs angefallener Kosten – als Erfüllungsschaden zustehen, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Inhalt des Kaufvertrages mit einem Dritten und dem Bestehen eines Vorkaufsrechts des Mieters erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt hat und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht1.

In einem solchen Fall ergibt sich aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Auskunftsanspruch des Mieters über den Inhalt des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem. Der Vermieter ist nach diesen Vorschriften, sofern ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht, verpflichtet, den Mieter unverzüglich über den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags zu unterrichten. Der damit korrespondierende Auskunftsanspruch des Mieters erlischt im Hinblick auf den Sinn und Zweck der gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungspflicht nicht bereits dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht mehr realisieren kann.

Die in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB als Nebenpflicht zum Mietvertrag normierte Aufklärungspflicht des Vermieters hat die Aufgabe, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen2. Lässt sich dieser Erfüllungsanspruch aber wegen einer Verletzung der Mitteilungspflichten des Vermieters nicht mehr realisieren, so kann dem Mieter, sofern ihm durch die Unterlassung der Mitteilung ein adäquater Schaden entstanden ist, anstelle des Erfüllungsanspruchs ein auf das Erfüllungsinteresse gerichteter Schadensersatzanspruch (§ 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 249 BGB) auf Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem für sie entrichteten Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs durch den Mieter anfallender Kosten) zustehen3. In einem solchen Falle dient der Auskunftsanspruch des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB der Verwirklichung des an die Stelle des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs getretenen Anspruchs auf Ausgleich des Erfüllungsinteresses.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 6. April 2016 – VIII ZR 143/15

  1. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22, 26 ff.
  2. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14, aaO Rn. 22; vgl. auch BGH, Urteil vom 14.12 2001 – V ZR 212/00 16
  3. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14, aaO Rn. 22, 29; BGH, Urteil vom 14.12 2001 – V ZR 212/00, aaO

 
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