Vorkaufsrecht des Mieters – und die Vermietung nach der Teilungserklärung

24. Mai 2016 | Zivilrecht
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Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird1. Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.

Der Mieter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei – gleichberechtigt nebeneinander stehenden – Alternativen zum Vorkauf berechtigt. Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird1.

Nach der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird2. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist in diesem Falle ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum3. Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist4.

Die Entstehung des Vorkaufsrechts scheitert bei der ersten Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht daran, dass die Vermieterin schon vor Überlassung der Mietsache an die Mieter (und sogar schon vor Abschluss des Mietvertrags) die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) hat notariell beurkunden lassen. Denn dies ändert nichts daran, dass Wohnungseigentum erst nach der Überlassung der Wohnräume an die Mieter begründet worden ist. Die Teilung wird gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend ist also der dingliche Vollzug, der hier mit der erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bewirkt worden ist.

Da § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB allein auf die Begründung von Wohnungseigentum abstellt, steht – anders als einzelne Stimmen im Schrifttum meinen5 – die bei Mietvertragsabschluss bestehende Kenntnis des Mieters von einer Umwandlungsabsicht der Anwendung dieser Alternative nicht entgegen6.

Allerdings reicht es für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht aus, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt. Wird dieses erst nach dem Verkauf begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aus7.

So liegen die Dinge hier. Der Kaufvertrag zwischen der Vermieterin und der Erwerberin wurde vor Abschluss der Teilungserklärung und vor Abschluss des Mietvertrages notariell beurkundet. Wohnungseigentum wurde erst danach, nämlich mit der erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch, begründet. Es wurde also nicht – wie von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB vorausgesetzt – eine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden war.

Auch die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB sind nicht erfüllt.

Wie bereits ausgeführt, ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Die letztgenannte Voraussetzung ist nur dann erfüllt, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist4. Das Berufungsgericht hat zum Vorliegen dieser an den Inhalt eines Kaufvertrags über das zukünftige Wohnungseigentum zu stellenden Anforderungen – von seinem Standpunkt aus konsequent – keine Feststellungen getroffen. Der Inhalt des zwischen der Vermieterin und der Erwerberin geschlossenen Kaufvertrags kann jedoch offen bleiben, weil ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aus anderen Gründen ausscheidet.

Ein Vorkaufsrecht der Mieter scheitert nämlich bereits daran, dass die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst und dokumentiert worden ist.

Entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung8 ist es für die Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erforderlich, dass das Tatbestandsmerkmal “Wohnungseigentum soll begründet werden” zeitlich erst nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfüllt wird9. Denn das Gesetz spricht ausdrücklich von “vermieteten Wohnräumen, an denen nach Überlassung an den Mieter […] Wohnungseigentum begründet werden soll”. Das Gesetz legt damit eine bestimmte zeitliche Reihenfolge der einzelnen Vorgänge fest10.

Dass die Vorkaufsberechtigung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auch dann eingreifen soll, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der Wohnräume an den Mieter gefasst und dokumentiert worden ist, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen.

Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist – wie oben unter – II 3 c aa ausgeführt – ein Vorkaufsrecht des Mieters ausgeschlossen, wenn das Wohnungseigentum schon vor der Überlassung der Wohnräume an den Mieter begründet worden ist11. Angesichts des im Gesetz angeordneten Gleichlaufs der gleichberechtigt nebeneinander stehenden Alternativen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gelten auch bezüglich der zweiten Alternative dieser Bestimmung die gleichen Grundsätze wie bei der ersten Alternative, allerdings bezogen darauf, dass an die Stelle eines begründeten Wohnungseigentums die – nach außen hinreichend manifestierte12.

Denn § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB unterscheidet sich von der ersten Alternative dieser Vorschrift allein dadurch, dass nicht an ein bereits entstandenes Wohnungseigentum, sondern an die Absicht angeknüpft wird, Wohnungseigentum zu begründen. Hieraus ergibt sich, dass dann, wenn die Überlassung der Mieträume an den Mieter erst zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem das Tatbestandsmerkmal “Wohnungseigentum soll begründet werden” bereits vorlag, ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB nicht entstehen kann, sondern allenfalls – infolge einer später vollzogenen Umwandlung in Wohnungseigentum – ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, sofern die weiteren Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind.

Auch aus der Entstehungsgeschichte und dem Sinn und Zweck des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB lässt sich nichts anderes ableiten. In den Gesetzesmaterialien finden sich keine ergiebigen Stellungnahmen dazu, aus welchen Gründen die zweite Alternative (Wohnungseigentum soll begründet werden) der ersten Alternative (vollzogene Umwandlung in Wohnungseigentum) gleichgestellt wurde13.

Soweit in den Materialien zu § 2b WoBindG, in dem die genannte Unterscheidung erstmals aufgenommen wurde, davon die Rede ist14, “das Vorkaufsrecht [stehe] jedoch nur solchen Mietern zu, denen die Wohnung bereits vor Begründung des Wohnungseigentums zum Gebrauch überlassen worden [sei]”, handelt es sich ersichtlich nur um eine verkürzte Darstellung des geplanten Regelungsgehalts des § 2b WoBindG, die das (praktische) Schwergewicht der Anwendung dieser Vorschrift auf die Fälle legte, in denen es um begründetes (und nicht um noch im Entstehen begriffenes) Wohnungseigentum ging.

Dafür dass es in den Fallgestaltungen, in denen ein noch im Entstehen befindliches Wohnungseigentum den Gegenstand des Vorkaufsrechts bildet, unschädlich sein soll, wenn der Entstehungsakt schon vor dem Abschluss des Mietvertrags und der Überlassung der Wohnräume an den Mieter eingeleitet worden ist, lassen sich den Gesetzesmaterialien keine tragfähigen Anhaltspunkte entnehmen.

Das Vorkaufsrecht knüpft ausweislich der Gesetzesmaterialien daran an, dass für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags und nach Überlassung der Wohnräume die Gefahr der Verdrängung aus der Mietwohnung entsteht15. Wenn der Gesetzgeber gewollt hätte, dass der Mieter im Rahmen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auch dann in den Genuss eines Vorkaufsrechts kommen soll, wenn die Gefahr für die Verdrängung des Mieters, an die das Gesetz anknüpft (“Wohnungseigentum soll begründet werden”), schon vor den genannten Zeitpunkten entstanden ist, hätte es nahegelegen, dass der Gesetzgeber die zweite Alternative der genannten Vorschrift nicht – wie geschehen – im Gleichklang zur ersten Alternative ausgestaltete, sondern die im Gesetz geregelte zeitliche Abfolge nur für die erste Alternative vorgesehen hätte.

Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich folglich nur der Wille des Gesetzgebers ableiten, dem Mieter auch ein Vorkaufsrecht an künftig entstehendem Wohnungseigentum zu sichern, nicht aber das Entstehen eines solchen Vorkaufsrechts im Übrigen an geringere Voraussetzungen zu knüpfen als im Falle begründeten Wohnungseigentums.

Für eine Begründungsabsicht im Sinne des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB reicht eine rein innerlich bestehende Absicht nicht aus16. Vielmehr muss sich die Absicht, die vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum umzuwandeln, nach außen hinreichend manifestieren. Denn ansonsten ließe sich nicht mit der für die Beteiligten erforderlichen Gewissheit feststellen, ob und ab welchem Zeitpunkt die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erforderliche Voraussetzung “Wohnungseigentum soll begründet werden” erfüllt ist.

Vorliegend bedarf es keiner abschließenden Beurteilung, welche konkreten Verhaltensweisen hierfür genügen17. Denn jedenfalls mit einer notariellen Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG bringt der Vermieter/Eigentümer unzweifelhaft zum Ausdruck, dass die Absicht besteht, Wohnungseigentum zu begründen18.

Weitere Anforderungen sind an die Offenlegung der Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht zu stellen. Der Umstand, dass die Teilungserklärung bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher frei widerruflich ist19, spielt hierbei keine Rolle. Bedeutung kommt diesem Gesichtspunkt vielmehr nur für die im Rahmen von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB weiter zu prüfende, vorliegend aber nicht entscheidungserhebliche Frage zu, welchen Inhalt ein Kaufvertrag über zukünftig entstehendes Wohnungseigentum aufweisen muss, damit ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen kann20.

Gemessen an den vorbezeichneten Maßstäben bestand im Streitfall die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor Überlassung der Mieträume an die Mieter. Denn die Vermieterin hat bereits am 29.09.2010, also mehrere Monate vor der am 15.12 2010 erfolgten Besitzerlangung der Mieter, eine Teilungserklärung nach § 8 WEG notariell beurkunden lassen und damit die Absicht dokumentiert, die Mieträume in Wohnungseigentum umzuwandeln. Damit fehlt es an einer notwendigen Voraussetzung für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 6. April 2016 – VIII ZR 143/15

  1. BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5
  2. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 577 Rn. 24, 16; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 577 Rn. 3
  3. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 22 mwN
  4. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 17 [für den Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses]
  5. Wirth, NZM 1998, 390, 391 f.
  6. ebenso AG Frankfurt am Main, NJW 1995, 1034; Palandt/Weidenkaff, aaO; [unter Aufgabe seiner früher vertretenen gegenteiligen Ansicht]; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 577 Rn. 25; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 6 mwN
  7. BGH, Urteil vom 21.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 5
  8. Schilling/Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 577 BGB Rn.19; BeckOK BGB/Hannappel, Stand: 1.08.2015, § 577 Rn. 10; unklar Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 25
  9. so auch Rüßmann, RNotZ 2012, 97, 109 f.; Schmidt, WE 1993, 328, 331; Langhein, DNotZ 1993, 650, 656 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 14; im Ergebnis auch Derleder, PiG 49 [1996], 169, 176
  10. Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 5; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 16, 24
  11. vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 5
  12. dazu nachfolgend unter (b) – Absicht tritt, solches zu begründen ((so auch Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 16 mwN
  13. BT-Drs. 14/4553, S. 72 [zu § 577 BGB]; 12/3254, S. 40; 12/3013, S. 18; 9/791, S. 12 f. [jeweils zu § 570b BGB aF]; 8/3403, S. 40 f. [zu § 2b WoBindG]
  14. BT-Drs. 8/3403, S. 41
  15. vgl. BT-Drs. 8/3403, S. 41; 9/791, S. 12; 12/3013, S. 18
  16. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 21; MünchKomm-BGB/Häublein, aaO Rn. 7; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Riedel/Volmer/Wilsch, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; Rüßmann, aaO S. 110; Langhein, aaO S. 654; Derleder, aaO, S. 176, 184
  17. zum Meinungsstand vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 8 ff.
  18. vgl. BayObLG, BayObLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; OLG Hamm, Urteil vom 30.03.2012 – I30 U 126/11 22; AG Frankfurt am Main, NJW 1995, 1034, 1035; Erman/Lützenkirchen, aaO, § 577 Rn. 3 mwN; Lammel, aaO Rn. 16; Riedel/Volmer/Wilsch, Grundbuchrecht, aaO; BeckOK BGB/Hannappel, aaO Rn. 8; Klühs, NZM 2013, 809, 810 f.; Bub, NZM 2000, 1092, 1093; Derleder, aaO; Langhein, aaO
  19. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 23
  20. BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, aaO Rn.20 ff., insbes. Rn. 23

 
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