WEG-Verwalter – und seine Wiederbestellung

11. April 2016 | Zivilrecht
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Vor dem Beschluss über die Wiederbestellung des WEG-Verwalters müssen keine Alternativangebote eingeholt werden.

Die Beschlussfassung über die Wiederbestellung eines Verwalters kann dann ordnungsgemäßer Verwaltung wiedersprechen, wenn gewichtige Gründe gegen seine Wiederbestellung sprechen. Ein wichtiger, gegen die Wiederbestellung eines Verwalters bzw. für dessen Abberufung sprechender Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände das Vertrauensverhältnis zerstört ist und deshalb den Wohnungseigentümern oder dem Verwaltungsbeirat eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann1. Ein wichtiger Grund liegt nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG regelmäßig dann vor, wenn der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt, bei einer bestimmungswidrigen Geldverwendung2, der Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft auf seinem eigenen Konto3, unberechtigten Honorarforderungen4 oder der Missachtung des Willens der Eigentümer5, Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters6 oder groben Abrechnungsfehlern7. Den Wohnungseigentümern steht bei der Abberufungs- bzw. Wiederbestellungsentscheidung jedoch ein Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu; auch das Vorliegen eines wichtigen Grundes muss nicht zwingend zur Abberufung des Verwalters gegen den Willen der Mehrheit führen8.

Der hiesige Wiederbestellungsbeschluss liegt noch innerhalb des den Wohnungseigentümern insoweit zukommenden Ermessens. Zwar sind einige Fehler der wiederbestellten Verwaltung aus der Zeit vor Beschlussfassung zu verzeichnen. Jedoch begründet weder ein einziger dieser Fehler, noch die Umstände in ihrer Gesamtheit die Annahme, die Eigentümer handelten mit der Weiterbestellung der Verwaltung gegen ihre eigenen Interessen. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Verwaltung einseitig zum Nachteil des Klägers handelte. Nur unter solchen, engen Voraussetzungen ist der Beurteilungs- oder Ermessensspielraums der Eigentümermehrheit überschritten, so dass das Gericht die im Wiederbestellungsbeschluss zum Ausdruck kommende Willensbildung der Eigentümer für ungültig erklären kann und muss.

Die Rüge unzureichender Heizungswartung oder Aufzugsprüfung ist ebenfalls von geringeren Gewicht, bezüglich derer kein aktuelles Sachproblem besteht. Die Nichtumsetzung eines Eigentümerbeschlusses ist ggf. ein Verwaltungsfehler; hier war dieser Umstand jedoch allen Eigentümern bei der Fassung des Wiederbestellungsbeschlusses bekannt. Gründe, welche diesbezüglich eine besondere Unsachlichkeit oder ein endgültiges Hinwegsetzen der Verwaltung über den Eigentümerwillen erkennen ließen, sind nicht dargelegt.

Fehlerhaft war zwar die Verwaltung von Geldern der Gemeinschaft auf einem Konto der Verwaltung. Die Verwaltung von Geldern der Gemeinschaft auf einem Konto der Verwaltung stellt – insbesondere dann, wenn das Verwaltungskonto nicht als offenes Treuhandkonto geführt wird – eine schwere Pflichtwidrigkeit des Verwalters dar. Denn nach § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG darf der Verwalter eingenommene Gelder nicht mit eigenen Mitteln vermischen. Beim bargeldlosen Zahlungsverkehr verbietet die Vorschrift die Führung eines reinen Eigenkontos, bei dem Kontoinhaber und Verfügungsberechtigter der Verwalter ist, was auch dann gilt, wenn der Verwalter das Eigenkonto in Form eines Sonderkontos anlegt, selbst wenn im Verhältnis des Verwalters zur Wohnungseigentümergemeinschaft formal eine Trennung der Gelder vorliegen sollte. Sinn und Zweck der Vorschrift gebietet nämlich, dass gegenüber Dritten erkennbar wird, dass es sich um Fremdgelder der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt3. Ob die Verwaltung der Gelder hier auf einem nach außen erkennbaren (“offenen”) Treuhandkonto der Verwaltung geführt wurde oder ob das Treuhandverhältnis ggf. nach außen unerkennbar blieb, bleibt nach dem Vortrag des Klägers offen, so dass eine besondere Schwere des Pflichtverstoßes schon nicht dargelegt wurde. Hinzu kommt jedoch insbesondere, dass die Verwaltung auf eine Rüge des Klägers vor Durchführung der Eigentümerversammlung ihre bisherige Praxis sofort geändert hat und die Gelder der Gemeinschaft nunmehr ordnungsgemäß verwaltet. Die Anlegung der Gelder auf Konten der Gemeinschaft erfolgte ohne Widerspruch und nicht etwa unter dem Druck des hiesigen Verfahrens9. Unter diesen Umständen stellt diese Pflichtverletzung – auch nicht in Verbindung mit den weiteren vom Kläger benannten Pflichtverletzungen – keinen Umstand dar, der die Wiederbestellung der Verwaltung unvertretbar erscheinen ließe. Der gesamte Sachverhalt war den Eigentümern bei Beschlussfassung bekannt. Dass Gelder durch die Verwaltung veruntreut wurden, ist nicht behauptet worden.

Das vom Kläger gerügte Unterlassen der Einholung von alternativen Verwalterangeboten ist für die Ordnungsgemäßheit des Wiederbestellungsbeschlusses unerheblich. Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden10.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 19. Dezember 2014 – 318 S 5/14

  1. BGH, Beschluss vom 20.06.2002; V ZB 39/01; vgl. auch OLG München, ZMR 2006, 637; OLG Hamm, ZMR 2004, 852
  2. OLG Düsseldorf, ZfIR 1997, 554
  3. OLG Rostock, MietRB 2009, 325
  4. OLG Köln, ZMR 2008, 904
  5. OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170
  6. OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 43
  7. OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 293
  8. BGH, Urteil vom 10.02.2012, V ZR 105/11
  9. anders als im Sachverhalt, der der Entscheidung des OLG Rostock, MietRB 2009, 325, zu Grunde lag, auf welche der Kläger sich bezieht
  10. BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10

 
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