Wie sieht eine ordentliche Wohnungskündigung aus?

4. März 2016 | Zivilrecht
Geschätzte Lesezeit: 3 Minuten

Gründe für den Mieter, um einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen, gibt es viele – doch welche Gründe sind rechtens und wie müssen diese formvollendet aufs Kündigungsschreiben? Dieser Ratgeber zeigt, was Mieter zu beachten haben, um ihrem Vermieter rechtskräftig zu verabschieden.

Der Mietvertrag entscheidet über die Kündigungsoptionen

Bild 1Grundsätzlich gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten bei einer ordentlichen Kündigung. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn eine verkürzte Kündigungszeit im Vorfeld schriftlich vereinbart wurde, kann es eine Abweichung von dieser Regelung geben. Gleiches gilt auch, wenn es sich um eine fristlose Kündigung handelt, die jedoch nur nach einer vorherigen Abmahnung möglich ist.

Soll der festgelegte Zeitraum von drei Monaten Kündigungszeit unterschritten werden, müssen – je nach Mietvertrag – besondere Gründe vorliegen, wie die folgende Übersicht zeigt:

 

Gründe für die
vorzeitige Kündigung
unbefristeter Mietverträge:

Gründe für die
vorzeitige Kündigung
befristeter Mietverträge:

Gründe, die eine
fristlose Kündigung seitens
des Vermieters rechtfertigen:

  • Störung des Hausfriedens
  • Ableben des Vermieters
  • Erhebliche Mängel der Wohnung
  • Staffelmietvertrag
  • Mieterhöhung (wegen Modernisierungs-maßnahmen oder einer Mietanhebung auf lokale Verhältnisse)
  • Berufliche Versetzung
  • Gesundheitliche Gefährdung
  • Verweigerte (aber berechtigte) Untervermietung
  • Zutritts-beschränkungen
  • Mieterhöhung (nach Modernisierungs-maßnahmen)
  • Vertragswidrige Nutzung
  • Störung des Hausfriedens
  • Beleidigung des Vermieters
  • Regelmäßig zu späte Mietzahlungen
  • Unerlaubte bauliche Veränderungen durch den Mieter
  • Langfristiger Verzug von mindestens zwei Monatsmieten
Je nachdem, welcher Grund eine Kündigung der Wohnung bedingt, müssen Mieter wählen, ob sie eine fristgemäße, eine fristlose oder gar eine Sonderkündigung in Erwägung ziehen. Für alle drei Kündigungsvarianten gibt es kostenlose und rechtlich geprüfte Vorlagen bei Immobilienscout24.

 

Formalien zur Kündigung einer Mietwohnung

Nachdem bereits der Verweis auf schriftliche Kündigungsvorlagen vermerkt wurde, liegt es auf der Hand, dass die Kündigung einer Mietwohnung auch zwingend und ausnahmslos in schriftlicher Form erfolgen muss. Doch das sind nicht die einzigen Richtlinien für eine ordnungsgemäße Kündigung. Auch weitere Details müssen Teil der schriftlichen Kündigung sein, damit diese auch rechtskräftig werden kann:

  • Eine detaillierte Beschreibung des Mietobjektes (Haus oder Wohnung, Lage, Adresse, Nutzung).
  • Das Datum, an dem der Mietvertrag erstmals geschlossen wurde (als Referenzrahmen für die Kündigungsfrist
  • Die Form der Kündigung
  • Widerruf etwaiger Einzugsberechtigungen der Mietsumme
  • Datum und Unterschrift aller am Mietvertrag beteiligten Parteien
Bei einer ordentlichen Kündigung mit einer regulären Kündigungsfrist von drei Monaten ist die Nennung eines Kündigungsgrundes nicht verpflichtend, bei einer außerordentlichen Kündigung indes schon, denn der Grund für eine solche Kündigung wird in jedem Fall rechtlich geprüft werden. In der Praxis wird bei der außerordentlichen Kündigung stets auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Der Grund: Ist die außerordentliche Kündigung rechtlich nicht haltbar, so greift zumindest die ordentliche Kündigung ohne Zeitverzug.

 

Der gesetzliche Bezugsrahmen: das BGB

Festgeschrieben ist der gesetzliche Rahmen für eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters im § 573 BGB:

Bild 2„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
[…]“

Was sich hinter diesem zitierten Paragrafen verbirgt, ist hinlänglich bekannt: Einem Mieter kann in aller Regel wegen drei unterschiedlichen Gründen gekündigt werden:

  1. wegen Vertragsverletzung,
  2. wegen Eigenbedarf und
  3. wegen der wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts.
Da das Recht meist auf Seiten des Mieters ist, gibt es auch Gründe, in denen der Vermieter kein Recht hat, den Mieter zu kündigen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter kündigt, um bei einer Anschluss-Vermietung mehr Miete verlangen zu können oder gar, weil die Idee im Raum steht, das einstige Mietobjekt zu verkaufen. Doch kommt der Gesetzgeber dem Vermieter auch zur Hilfe im Kampf gegen so genannte Mietnomaden. Für einen wirksamen rechtlichen Rahmen sorgen hier seit 2013 diese Gesetze.

 
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