Wohnungseigentümergemeinschaft – und die Jahresabrechnung

11. April 2016 | Zivilrecht
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Die Jahresabrechnung hat auch den Stand und die Entwicklung der Konten des Verbandes auszuweisen. Eine gesonderte Abrechnung über die Rücklage ist nicht erforderlich.

Im gesonderten Antrag (zu Unrecht gegen die übrigen Eigentümer, statt richtig gegen den Verwalter) auf Ergänzung der Abrechnung liegt zugleich die fristgerechte Rüge der Unvollständigkeit der Jahresabrechnung.

Der Beschluss über die Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gesamtjahresabrechnung keine bzw. keine ausreichende Darstellung der Kontenentwicklung und der Entwicklung der Rücklagen enthält. Der Beschluss ist dann insgesamt für ungültig zu erklären1.

Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr bzw. Wirtschaftsjahr enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat2. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge3. Die vollständige Jahresabrechnung hat neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten auszuweisen. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode nämlich vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und ggf. der Barkasse überein, über die diese Umsätze getätigt werden. Die Kontenabstimmung ist daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung darzulegen. Die nach dem Wirtschaftsplan oder Sonderumlagebeschluss zu erbringenden Leistungen auf die Instandhaltungsrücklage gehören in die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage; in ihr sind die tatsächlich erfolgten Zahlungen als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten, aber nicht geleisteten Zahlungen anzugeben. Eine Prüfung der Abrechnung ist nämlich nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur dann möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage, wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft4.

Der hier vorgelegten Abrechnung fehlt es – auch wenn der vorgelegte “Status 2012” als Bestandteil der Abrechnung betrachtet wird – an einer ausreichenden Darstellung der Anfangs- und Endkontenstände, so dass den Eigentümern eine Überprüfung der Schlüssigkeit der Abrechnung nicht möglich ist. Auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage für das Jahr 2012 ist aus der Abrechnung – auch in Verbindung mit dem Vermögensstatus – nicht erkennbar bzw. nachvollziehbar, so dass die genehmigte Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Der Kläger hat den entscheidenden Einwand, nämlich die Unzulänglichkeit der Darstellung der Positionen Kontoentwicklung und Entwicklung der Rücklage in der Gesamtjahresabrechnung für das Jahr 2012, auch innerhalb der für die Beschlussanfechtungsklage maßgeblichen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben. Dieser Einwand war implizit in dem innerhalb der Klagebegründungsfrist gestellten Antrag auf Ungültigerklärung der Gesamtabrechnung in Verbindung mit dem – hier gesondert gestellten – Antrag auf Verurteilung der Beklagten zur Ergänzung der “Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung um die Positionen Kontoentwicklung und Entwicklung der Rücklage” enthalten. Denn darin liegt die Behauptung enthalten, es fehle der Abrechnung an der Darstellung dieser Positionen. Diese Behauptung wird im am 16.08.2013 und damit innerhalb der Klagebegründungsfrist beim Amtsgericht eingegangenen Schriftsatz des Klägers vom 16.08.2013 im Übrigen auch explizit ausgeführt und auf den streitgegenständlichen Beschluss in Verbindung mit dem “Status 2012” bezogen.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 19. Dezember 2014 – 318 S 5/14

  1. LG Hamburg, ZMR 2011, 163
  2. vgl.etwa BayObLG, NJW-RR 1989, 840 ff. m.w.N.
  3. BGH, NJW 2010, 2127 Rn. 10, 17; BGH, ZWE 2011, 256 Rn. 6; BGH, NJW-RR 2012, 1103
  4. Engelhardt, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 28 WEG Rn. 38 f.

 
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