Ein Mieter kann wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit sind die Beklagten Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht Schöneberg hat der Räumungsklage stattgegeben¹. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen². Das Landgericht Berlin vertrat dabei die Auffassung, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Vermieters hatte jetzt vor dem Bundesgerichtshof Erfolg und führte zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Räumungsurteils. Der Bundesgerichtshofs entschied, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Mieter an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des – dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (hier also den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09

1. AG Schöneberg, Urteil vom 05.12.2007 – 12 C 368/07↩
2. LG Berlin, Urteil vom 06.11.2009 – 63 S 17/08↩